Hoje, temos aqui um texto pra esclarecer suas dúvidas sobre a Ação de despejo Como Funciona.

Se você é dono de alguma propriedade, com certeza quer saber mais sobre esse assunto, e estamos aqui para sanar todas as dúvidas sobre Ação de Despejo

Pensando nisso, hoje trouxemos algumas informações relevantes que podem te ajudar a entender como funciona o processo de despejo. 

O despejo de um inquilino que está em situação de inadimplência é uma das principais preocupações por parte dos proprietários, tendo em vista que esse processo demanda tempo, energia e dinheiro. 

Dessa maneira, o recomendado é que você busque por ajuda profissional, além de dados do crédito do seu inquilino. 

No geral, existem algumas formas de prevenir os inquilinos que apresentam um perfil não tão favorável no que se refere aos pagamentos. 

Com isso, podemos perceber que um dos principais fatores que resultam na rescisão de contratos de aluguel é a ausência do pagamento período (geralmente, mensal). 

No entanto, essa falta de pagamento não é a única razão para pôr fim aos contratos, afinal, o inquilino pode descumprir alguma cláusula desse documento, infringir às leis de locação ou o simples término do prazo do contrato. 

Portanto, vamos conferir a seguir como é possível prosseguir com uma possível ação de despejo, nas hipóteses em que se torna necessária. 

Destaque-se somente que qualquer ação de despejo, independente do motivo que deu início ao processo, precisa ser representada com o auxílio de um advogado. 

o que é ação de despejo?

A ação de despejo é um procedimento previsto na Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) em que o proprietário de um imóvel alugado entra com o pedido de desocupação da propriedade a fim de retomar sua posse total.

Após a finalização do processo, o inquilino é obrigado a deixar o imóvel, que poderá ser utilizado pelo dono como ele bem entender, inclusive alugando de novo para outra pessoa interessada.

Nesse sentido, a ação de despejo é basicamente uma medida de proteção, que defende o locador de situações específicas. Dessa forma, o proprietário pode alugar seu imóvel com mais segurança.

Tipos de ação de despejo

Ação de despejo por falta de pagamento;

Ação de despejo por descumprimento contratual;

Ação de despejo por denúncia vazia;

Despejo motivado;

Despejo compulsório;

Despejo – liminar;

Abandono do imóvel;

Prazo para desocupação;

Prazo nas férias;

Caução para despejar e Recursos.

Como Fazer a Ação de Despejo e Cobrança de Aluguéis Atrasados 

Uma ação na Justiça sempre demanda das partes um certo esforço, e por isso é interessante que você evite a todo custo qualquer tipo de demanda judicial. 

Pensando nisso, se você administra aluguéis, por exemplo, adote estratégias para fazer a cobrança aos inquilinos que estão com aluguéis atrasados. 

Ademais, se você adotar uma gestão financeira e de aluguéis adequada, com certeza a inadimplência não será um problema grande no seu negócio. Isso porque, dependendo do sistema que você adotar, você terá um controle sobre a situação financeira dos aluguéis. 

Isto é, quem está pagando antes da data para vencimento, quem atrasa e outras informações. Isso te ajudará a entender melhor como está o panorama geral da empresa. 

Outro ponto importante a ser considerado é se, no contrato de aluguel, você inseriu algum tipo de garantia, sendo as principais o fiador e a caução. 

Confira algumas formas possíveis para realizar a cobrança do aluguel que está atrasado. 

Priorize a Conversa com o seu Inquilino 

Uma ótima forma de começar com o seu processo de cobrança é fazendo isso de forma amigável, ou seja, falando com o inquilino. Essa conversa vai permitir que você entenda o lado dele, e então o motivo de não realizar os devidos pagamentos. 

Se preferir, esse diálogo pode acontecer por ligação no telefone, mas também avalie se pode conversar pessoalmente com esse locatário. 

Até porque, uma simples conversa pode resolver essas questões de inadimplência, que pode resultar no parcelamento do aluguel até que o inquilino consiga quitar as dívidas. 

Evite realizar cobranças excessivas 

Um comportamento que chateia os inquilinos e desgasta o proprietário é a cobrança excessiva de um mesmo aluguel. Sabemos que as dívidas devem sim ser cobradas, mas será difícil para o locatário cumprir com isso com tanta pressão em sua cabeça.

Por esse motivo, defina um horário específico e mantenha sempre um tom agradável na cobrança. Isso porque por mais que você esteja com a razão de cobrar, não lhe dá o direito de chegar a constranger esse devedor. 

Inclusive, alguns proprietários se acham no direito de invadir o imóvel em si, em busca do dinheiro do aluguel, mas esse pensamento é totalmente equivocado. 

Além disso, as cobranças excessivas podem ensejar em um processo de dano moral, por envolver o constrangimento. Nessa hipótese, de o devedor te processar por danos morais, você perde alguns dos argumentos na ação de despejo. 

Envie Alguma Notificação Física para o Inquilino 

O ideal é que você envie para o inquilino uma notificação física, isto é, por escrito de preferência, com um aviso de recebimento. A sua intenção com isso é informar ao locatário que ele não está em dias com os aluguéis. 

Nessa notificação, inclua um prazo para despejo por falta de pagamento, e caso contrário, você tomará as devidas medidas judiciais que podem envolver o despejo. 

Desse modo, se o seu aviso não receber nenhuma contestação, isso já enquadra o devedor na hipótese de “mora”. O que, em regra, consolida o atraso do aluguel, sendo prova suficiente para a ação de despejo. 

Como Funciona a Ação de Despejo? 

Se você tentou de todas as formas cobrar o aluguel, mas o seu inquilino não respondeu a isso de forma positiva, infelizmente a opção que lhe resta é ingressar com uma ordem de despejo, a fim de retomar o seu imóvel. 

Lembre-se de que a ação de despejo não é possível somente na ausência dos pagamentos de aluguel, então confira todas as hipóteses para saber se o seu caso se enquadra nesse caso. 

Inclusive, dependendo das cláusulas que você inseriu no contrato de locação, você pode ou não ingressar com a ação de despejo, ou cumular com outro pedido limitar (a fim de desocupar o imóvel dentro de um prazo). 

Ação de despejo requisitos

Os requisitos para ação de despejo, é interessante definir uma ação de despejo como a medida apropriada, ingressada na Justiça, com previsão na legislação específica do Inquilinato. O seu principal objetivo é a retirada de um inquilino do imóvel. 

Assim, essa ação é apresentada em causas de rescisão contratual, em que o locador tenha a pretensão de tomar de volta o seu imóvel. 

Caso haja sublocatários nessa propriedade, eles serão intimados e atuarão no processo, agindo como assistentes. 

Inclusive, quando essa ação é motivada por conta da falta de pagamento das taxas (aluguel e acessório), a rescisão pode estar acompanhada da cobrança desses valores. 

Dessa maneira, o inquilino responde a rescisão e devolve o imóvel, já a cobrança deve ser contestada pelo fiador e o inquilino, caso fiança tenha sido a garantia.

Ressalte-se que o inquilino e o fiador tem a possibilidade de evitar o fim do contrato, além do despejo, caso efetuem o seu pagamento devido dentro de 15 dias. Os valores devem ser atualizados com juros, honorários advocatícios e custos com o processo. 

Com a ação julgada procedente, o juiz expedirá um mandado de despejo, em que o inquilino terá 15 dias para desocupar a propriedade de forma voluntária. 

Na ação de despejo por falta de pagamento, a decisão é executar de forma provisória e sem oferecer caução, mesmo com recurso do inquilino. 

Em se tratando de outras hipóteses, a sentença terá a caução caso a decisão seja executada provisoriamente. Porém, caso essa sentença seja reformada por um Tribunal, a caução será benéfica para o inquilino. 

Liminar de despejo

Como foi mencionado, na sua ação de despejo é possível cumular o pedido liminar, para que você tenha a desocupação do imóvel antes que a sentença seja proferida. 

Em um processo judicial, encontramos diversas etapas, e no despejo, temos a manifestação do locatário, de um fiador, se houver, a discussão acerca do real valor da dívida e outros prazos. 

Para situações excepcionais, vemos que a lei permite a determinação da retirada do inquilino, através de um pedido liminar. 

Essa liminar pode ser solicitada em uma ação em que: 

• Houve descumprimento do contrato 
• Término do prazo convencionado para a locação 
• Morte do locatário, e não há sucessor legítimo 
• Após extinguir a locação, o sublocatário continue no imóvel 
• Ausência do pagamento, tanto do aluguel como das taxas acessórias.

Documentos para ação de despejo

• CPF e RG do requerente;
• Comprovante de residência;
• Cópia e contrato de locação;
• Comprovante de renda (cópia do contracheque, benefício do INSS, declaração de isento do IR ou declaração de IR);
• Nome e endereço do inquilino.

Perguntas Frequentes

Separamos aqui algumas respostas para perguntas que talvez você venha a ter.

Como é feita a ordem de despejo?

Uma ordem de despejo é feita através de uma ação judicial contra o devedor do aluguel. O locador ingressa com um pedido perante o Poder Judiciário e a ordem de despejo é dada por um juiz. Posteriormente, caso o devedor não pague os aluguéis atrasados, ele poderá ser despejado do imóvel alugado.

Quando é cabível ação de despejo?

Geralmente, o ajuizamento de uma ação de despejo é fruto do descumprimento do contrato. Alguns motivos são: falta de pagamento, dano à propriedade, uso do imóvel para fins diferentes do estabelecido em contrato.

Pode chamar a polícia se o inquilino não quiser sair do imóvel?

Tampouco é legítimo forçar o inquilino a sair do imóvel – neste caso, ele tem o direito de acionar a polícia para permanecer no local. A solicitação de saída deve ser formalizada por meio do “pedido de desocupação de imóvel alugado”. Trata-se de um documento com a finalidade de notificação.

Quando o inquilino não pode ser despejado?

Um inquilino não pode ser despejado quando a ordem de despejo for ilegal em virtude de vícios normativos. Alguns exemplos desses vícios são a ausência de motivo para a rescisão contratual, pagamento da dívida no prazo legal (purgação da mora) ou descumprimento de algum procedimento da ação de despejo.

Precisa de advogado para ação de despejo?

Destaque-se somente que qualquer ação de despejo, independente do motivo que deu início ao processo, precisa ser representada com o auxílio de um advogado. 

Como é feito o despejo por falta de pagamento?

O locador deve apresentar um motivo relevante e documentos que comprovem a situação, como comprovantes dos pagamentos em atraso, provas do descumprimento de cláusulas, registro de conversas, entre outros. Além disso, também é preciso ter em mãos o contrato de aluguel, documentos pessoais e a escritura do imóvel.

Quanto custa uma ação de despejo por falta de pagamento?

O valor de uma ação de despejo pode variar de acordo com alguns fatores como a forma contratual, valor do aluguel, dívida e o tempo de locação. Entenda! Uma ação de despejo pode custar entre R$ 5.000,00 e R$ 40.000,00, levando em consideração os fatores e formato contratual.

Quantos meses de aluguel atrasado para ordem de despejo?

O ideal é que o pedido de despejo ocorra em até 60 dias após o atraso no pagamento do aluguel. No entanto, o proprietário tem o direito de entrar com a ação judicial já no dia seguinte após a falta de pagamento do aluguel

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