Declarar aluguel no Imposto de Renda 2026 — pessoa física

Duas situações diferentes de tributação

1. Inquilino pessoa física

O inquilino não retém IR na fonte. A responsabilidade pelo recolhimento é do proprietário, mensalmente, via Carnê-Leão (DARF 0190), até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento — quando a base tributável ultrapassar a faixa isenta.

2. Inquilino pessoa jurídica

A PJ que paga o aluguel retém IR na fonte conforme a tabela progressiva mensal; o proprietário ajusta no DIRPF anual. Código DARF 3208 para o locador PJ. A tributação de aluguel via PJ (lucro presumido, IRPJ etc.) segue regras próprias — não muda com a nova tabela do IRPF. No painel Accordous, a retenção informada é confrontada com o IR calculado sobre a mesma base — veja cálculo de IRPF PF vs PJ.

O que mudou na tabela de 2026 (ano-base 2025)

A principal mudança para quem declara em 2026: a faixa isenta passou de R$ 2.259,20 para R$ 3.036,00 — equivalente a dois salários mínimos vigentes em 2025. As parcelas a deduzir também foram reajustadas (veja as duas tabelas abaixo).

Na prática, quem recebia aluguel líquido de até R$ 3.036/mês e pagava IR pela tabela antiga passa a ficar isento na nova. Acima desse valor, a economia máxima mensal vinda só do reajuste da tabela é de cerca de R$ 12,72 — resultado do aumento da parcela a deduzir na faixa de 7,5%: 7,5% × (3.036 − 2.259,20) ≈ R$ 12,72.

Importante: a nova tabela do IR 2026 não altera a tributação de ganho de capital na venda de imóvel (continua 15% sobre o lucro) nem as regras de aluguel recebido por pessoa jurídica.

Tabela progressiva — IR 2026 (ano-base 2025)

Publicada pela Receita Federal em 16/03/2026. Usada no Carnê-Leão mensal de 2025 e na declaração entregue entre 23/03 e 29/05/2026:

Fonte: Receita Federal.

Como calcular o IR sobre aluguel

Aluguel tributa pela mesma tabela progressiva do salário CLT, mas o fluxo é diferente:

• Base de cálculo: aluguel bruto recebido menos despesas dedutíveis pagas pelo proprietário (IPTU, condomínio do locador, taxa de administração, manutenção com NF).
• Salário CLT: a empresa retém o IR na fonte todo mês.
• Aluguel (inquilino PF): você calcula e recolhe via Carnê-Leão quando a base ultrapassar a isenção.

Fórmula em qualquer faixa:

Imposto = (Base × Alíquota) − Parcela a deduzir

Exemplo rápido: aluguel líquido de R$ 3.796 na tabela 2026 → faixa de 7,5% → (3.796 × 0,075) − 182,16 = R$ 102,54/mês. Na tabela anterior, a mesma base caía na faixa de 15% → (3.796 × 0,15) − 381,44 = R$ 187,96/mês.

Com a Accordous, o DRE mensal gera a base tributável e aplica a tabela progressiva: você vê faixa e IR devido quando o inquilino é PF (Carnê-Leão) ou compara retenção e imposto calculado quando é PJ. Simule na calculadora ou veja como a Accordous calcula IRPF sobre aluguel.

Dedução simplificada de 20%

Na declaração anual, quem opta pela dedução simplificada abate 20% dos rendimentos tributáveis (com teto definido pela Receita), sem comprovar despesas item a item.

Na prática, quem ganha até cerca de R$ 3.795/mês pode ficar efetivamente isento: 20% de R$ 3.795 = R$ 759 de desconto → base de R$ 3.036, exatamente no limite da nova isenção.

Cuidado: a dedução simplificada vale na declaração anual — você não pode somar o desconto de 20% com as deduções legais completas (dependentes, saúde, educação etc.) no mesmo rendimento. Escolha o regime que resultar em menor imposto.

Simulações: tabela antiga vs nova

Três cenários com aluguel líquido (já descontados IPTU, condomínio e outras deduções mensais do imóvel), sem outros rendimentos no mês:

O maior ganho aparece na faixa de R$ 3.036: de imposto mensal para zero. Conforme a renda sobe, a diferença entre tabelas diminui porque as alíquotas marginais se aproximam.

Carnê-Leão mensal vs declaração anual

São etapas complementares, não substitutas. A Accordous emite relatório mensal para o Carnê-Leão — DRE por imóvel, deduções e base tributável prontos para exportar.

1. Carnê-Leão (mensal): recolhe o IR mês a mês sobre rendimentos sem retenção (aluguel de PF). Você calcula cada mês com a base daquele período.
2. DIRPF (anual): consolida todos os rendimentos do ano-base, aplica deduções anuais (simplificada ou completa) e fecha o saldo — imposto a pagar, restituição ou nada a declarar.

O que você pagou no Carnê-Leão ao longo do ano é abatido do imposto calculado na declaração. Se pagou a mais, pode haver restituição; se pagou a menos, entra imposto complementar com multa e juros.

Armadilha da soma de rendas

O erro mais comum do proprietário que também tem emprego CLT: calcular o IR de cada fonte separadamente e achar que está quitado.

Exemplo: aluguel líquido de R$ 2.000 (isento sozinho na tabela 2026) + salário de R$ 4.000.

• Carnê-Leão no mês: aluguel isento; IR retido no salário ≈ (4.000 × 15%) − 394,16 = R$ 205,84.
• Declaração anual: a Receita soma R$ 6.000/mês → faixa de 27,5% → (6.000 × 0,275) − 908,72 = R$ 741,28/mês de imposto efetivo.
• Diferença: ≈ R$ 535/mês × 12 meses = R$ 6.420 de imposto complementar no ajuste (antes de deduções anuais).

Moral: mesmo com aluguel abaixo da isenção, declare e acompanhe o saldo anual. Quem tem múltiplas fontes de renda precisa consolidar tudo — exatamente o tipo de visão que um DRE mensal por imóvel facilita.

Prévia das regras de 2027 — não vale para o IR 2026

Para a declaração de 2027 (ano-base 2026), a Receita prevê uma tabela de redução adicional sobre o imposto calculado. Essas regras não se aplicam ao IR que você entrega em 2026:

Referência para planejamento. Consulte a legislação vigente na época da entrega.

Exemplo prático completo

Aluguel recebido no mês: R$ 3.500 (inquilino PF), sem outros rendimentos tributáveis. Despesas dedutíveis pagas pelo proprietário:

• IPTU: R$ 180
• Condomínio (pago pelo locador): R$ 350
• Taxa de administração: R$ 0 (auto-gerenciado)

Base tributável: 3.500 − 180 − 350 = R$ 2.970.

Tabela 2026: R$ 2.970 está abaixo de R$ 3.036 → isento → IR devido: R$ 0.

Tabela 2025 (comparação): faixa de 15% → (2.970 × 0,15) − 381,44 = R$ 64,06/mês.

Mesmo com imposto zero, registre o rendimento no Carnê-Leão Web para manter o histórico fiscal e facilitar a declaração anual.

Deduções permitidas no aluguel

• IPTU — quando pago pelo proprietário, proporcionalmente ao período locado
• Condomínio — quando a obrigação for contratual do proprietário
• Taxa de administração imobiliária — quando a imobiliária cobra do proprietário
• Despesas de manutenção — comprovadas por nota fiscal, relativas ao período
• Dependentes — R$ 189,59/mês cada no cálculo do IRPF anual
• Previdência oficial (INSS) e pensão alimentícia judicial

Declaração de Ajuste Anual (DIRPF 2026)

Entrega entre 23 de março e 29 de maio de 2026, referente ao ano-base 2025. O aluguel recebido entra em "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior" (inquilino PF) ou "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ" (inquilino PJ, com IR retido).

Informar:

• Valor total recebido no ano-base
• CPF/CNPJ do locatário
• Endereço do imóvel
• IR pago via Carnê-Leão (somatório anual)

Quem registra os recebimentos no Accordous ao longo do ano não precisa remontar essa lista na declaração: o sistema gera um relatório de rendimentos consolidado — aluguel recebido, deduções, base tributável, IR calculado e Carnê-Leão pago — em PDF ou Excel, pronto para copiar nos campos do DIRPF ou enviar ao contador. Veja também cálculo de IRPF na plataforma, relatório mensal de Carnê-Leão e gestão financeira imobiliária.

Erros comuns que geram malha fiscal

• Esquecer o Carnê-Leão mensal — multa + juros acumulados do atraso
• Não declarar aluguel recebido quando a imobiliária entregou DIMOB com seu CPF — a Receita cruza e te chama
• Somar aluguel bruto sem subtrair IPTU/condomínio pagos — tributação maior que o devido
• Ignorar a soma anual de rendas — aluguel isento + salário pode gerar imposto complementar grande no ajuste
• Declarar valores diferentes do DIMOB — malha fiscal automática
• Não guardar comprovantes (recibos, boletos, NF de manutenção) — sem defesa em fiscalização

Como a Accordous automatiza tudo isso

Accordous gera mensalmente:

• DRE por imóvel — receita bruta, deduções, base tributável calculadas
• IRPF calculado — tabela progressiva aplicada; Carnê-Leão (PF) ou retenção (PJ)
• Extrato consolidado pronto pra Carnê-Leão Web
• Relatório anual DIRPF-ready — copia direto nos campos certos
• Exportação em formato do contador (Domínio, Omie, Conta Azul)

O proprietário gasta 10 minutos no fim do ano, em vez de 1 fim de semana consolidando extratos. Veja também cálculo de IRPF sobre aluguel, Carnê-Leão mensal e gestão financeira imobiliária.

Leia também

• DIMOB para pessoa física: quando você precisa
• Reajuste de aluguel 2026: IGPM vs IPCA
• Imobiliária vs sistema próprio: conta real

Disclaimer: guia informativo baseado nas tabelas da Receita Federal publicadas em março/2026. Para decisões fiscais específicas, consulte seu contador.