DIMOB para pessoa física: quando você precisa (e quando não)
Existe confusão comum entre proprietário PF, holding imobiliária e administrador independente quando se fala de DIMOB. Este guia separa cada caso com base na IN RFB nº 1.115/2010 e explica o que cada um precisa fazer em 2026.
O que é a DIMOB
A DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) é a obrigação acessória criada pela IN RFB nº 304/2003 (atualizada pela IN 1.115/2010). Ela informa à Receita Federal os valores recebidos e repassados a proprietários por quem administra imóveis de terceiros.
Entrega anual, prazo: último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao fato gerador. Ex: DIMOB 2025 entrega até 27/02/2026.
Quem precisa entregar DIMOB
Pela literalidade da norma, são obrigadas:
- Imobiliárias e administradoras — pessoas jurídicas que intermedeiam locação de terceiros.
- Construtoras e incorporadoras — que vendem unidades.
- Pessoa jurídica que administra imóveis de terceiros, mesmo sem ser imobiliária.
- Empresa que compra/vende imóveis próprios com habitualidade.
Proprietário pessoa física NÃO entrega DIMOB
Se você é PF e administra seus próprios imóveis (não presta serviço de administração a terceiros), você não é sujeito passivo da DIMOB. Sua obrigação é declarar os aluguéis recebidos via:
- Carnê-Leão (mensal): obrigatório quando a base tributável ultrapassar a faixa isenta da tabela vigente (R$ 3.036/mês na tabela do IR 2026, ano-base 2025). Recolhimento até o último dia útil do mês seguinte. Veja o guia de IR sobre aluguel.
- Declaração de Ajuste Anual IRPF: informar na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior".
O inquilino PF não retém IR na fonte — o proprietário PF é responsável pelo recolhimento direto via Carnê-Leão.
Holding imobiliária: depende do escopo
Holding imobiliária é PJ. A entrega ou não de DIMOB depende de:
- Se administra apenas imóveis próprios da holding: não entrega DIMOB. Tributação é via lucro real/presumido, IRPJ/CSLL, PIS/COFINS normais.
- Se administra imóveis de terceiros (outros sócios, parentes, clientes): sim, entrega DIMOB anualmente, declarando receitas de intermediação + repasses.
Administrador independente (CNPJ) sempre entrega
Se você é administrador independente com CNPJ e gerencia imóveis de clientes (ainda que só 2 proprietários), está obrigado a entregar DIMOB. A declaração consolida:
- CPF/CNPJ dos proprietários
- CPF dos locatários
- Valor total recebido por contrato no ano
- Valor repassado ao proprietário
- Sua comissão (taxa de administração)
- Endereço do imóvel
Multas e prazos 2026
Atraso ou não entrega geram:
- Multa mínima de R$ 500/mês de atraso (R$ 1.500/mês se a pessoa jurídica for optante Simples Nacional em alguns casos).
- Multa de 3% sobre o valor das operações não informadas, com mínimo de R$ 100.
- Inclusão no CADIN e possível bloqueio de CNAE.
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Disclaimer: este guia traz informações gerais baseadas na legislação vigente. Não substitui a orientação do seu contador. Para decisões fiscais críticas, consulte um profissional habilitado.