Sair da imobiliária: checklist de 30 dias
Assumir a gestão dos próprios imóveis não é complicado — é só cheio de detalhes. Este checklist cobre o que fazer em cada um dos 30 dias da transição, do aviso prévio até o primeiro PIX de aluguel caindo direto na sua conta.
Vale mesmo a pena sair?
Antes de qualquer coisa, faça a conta. Imobiliária tradicional cobra 8-12% sobre o aluguel recebido. Em 1 imóvel de R$ 1.500/mês, isso são R$ 1.800-2.160/ano. Em 3 imóveis, R$ 5.400-6.480. Em 10 imóveis, quase R$ 20 mil/ano.
Na Accordous, você paga R$ 17,90/imóvel/mês (R$ 215/ano). Economia líquida em 1 imóvel: R$ 1.585-1.945/ano. Se compensar, siga o checklist. Se não compensar (1 imóvel, pouca dor de cabeça), fique onde está.
Dias 1 a 7: preparação
1. Levantamento do custo real
Revise extratos dos últimos 12 meses e some TUDO: taxa administrativa (a principal), taxa de boleto, taxa de vistoria, taxa de reajuste, "repasse com desconto", "taxa de seguro" que você não pediu. Em média, o total é 10-15% do aluguel bruto.
2. Leia seu contrato de administração com atenção
Identifique: (a) cláusula de aviso prévio (em geral 30 dias), (b) cláusula de fidelidade/multa (se tiver, calcule o valor), (c) quem emite recibo pros próximos meses (você ou a imobiliária).
3. Colete documentos
- PDFs dos contratos de locação ativos
- Ficha cadastral de cada inquilino (CPF, telefone, e-mail)
- Extratos dos últimos 12 meses (conciliação)
- Recibos emitidos no ano (pra DIMOB / IRPF)
- Laudo de vistoria inicial (se houver)
- Comprovantes de reajustes anteriores
4. Escolha a plataforma
Accordous, obviamente — mas o princípio vale: escolha uma que cubra contrato digital + cobrança + reajuste + DIMOB num só lugar. Migrar pra 3 ferramentas diferentes é pior do que continuar na imobiliária.
Dias 8 a 15: aviso e sistema
5. Envie aviso prévio formal
Por e-mail com confirmação de recebimento (ou carta com AR). Modelo curto:
"Prezados, informo o encerramento do contrato de administração firmado em [data] referente aos imóveis [endereços], respeitando o aviso prévio de 30 dias previsto na cláusula [X]. A partir de [data final], assumirei diretamente a gestão. Solicito a finalização das pendências, o envio dos contratos ativos, recibos emitidos e repasse do saldo pendente. Atenciosamente, [nome]."
6. Contrate o novo sistema
Na Accordous, 30 dias grátis cobrem exatamente o período de transição — sem custo nenhum até você validar o fluxo. Cadastre os imóveis, crie os contratos (ou importe os PDFs atuais) e configure repasse PIX na sua conta.
7. Configure o PIX / conta bancária
O aluguel vai cair direto na sua conta via cobrança PIX automática. Confirme chave PIX (CNPJ ou CPF) e número da conta no sistema. Considere conta separada pra facilitar controle fiscal.
Dias 16 a 25: comunicação com inquilinos
8. Envie comunicado aos inquilinos
Por WhatsApp + e-mail. Modelo:
"Olá [nome]. A partir de [data], a gestão do seu contrato passa a ser feita diretamente comigo. Nada muda no seu contrato, valor ou prazo. O novo boleto virá pelo meu canal e o pagamento pode ser via PIX/boleto. Meu canal de atendimento é [WhatsApp]. Qualquer dúvida estou à disposição. Obrigado pela confiança!"
9. Emita os novos boletos
Na Accordous, isso é automático — o sistema já programa o boleto ou PIX Cobrança pro dia certo do mês, com juros/multa configurados conforme o contrato.
10. Monte régua de cobrança
Na Accordous, você define os prazos: quando sair o boleto e por quais dias enviar e-mail e WhatsApp antes do vencimento, e quais etapas após o atraso (até extrajudicial, se for o caso). Modelos prontos ajudam, mas quem decide a cadência é o assinante.
Dias 26 a 30: transição final
11. Repasse final da imobiliária
Exija extrato detalhado e repasse de saldo. Confira: (a) últimos aluguéis recebidos, (b) deduções corretas, (c) devolução de caução/fundo de reserva se houver.
12. Primeiro recebimento direto
No mês seguinte ao aviso, aluguel cai direto na sua conta via PIX. Confira: valor correto, data certa, juros/multa aplicados se houver atraso.
13. Confira com seu contador
Passe DRE por imóvel (Accordous gera) pro contador ajustar a classificação fiscal. Se virou MEI ou PJ pra ter CNPJ, atualize cadastros. Se PF, organize Carnê-Leão mensal.
Sinais de que deu certo
- Aluguel caiu na sua conta via PIX no dia correto
- Inquilino seguiu pagando sem reclamar
- Regra de reajuste está configurada pro próximo aniversário
- Você tem painel com DRE por imóvel e não precisa mais de planilha
- Seu contador recebeu dados prontos pro IRPF/DIMOB
Você virou seu próprio gestor. Economia típica no primeiro ano: R$ 2-20 mil por imóvel, dependendo do valor do aluguel.
Quer começar o checklist agora?
30 dias grátis cobrem exatamente a transição. Nossa equipe de onboarding acompanha migração assistida.
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