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Reforma Tributária: Principais Pontos Para os Proprietários

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Acesso Rápido

Um tema ganhou mais destaque para a sociedade brasileira a partir do ano passado. A proposta do governo federal de implementar uma Reforma Tributária. A demanda é antiga. Setores da economia brasileira solicitam alterações no sistema tributário nacional há, pelo menos, desde a década de 90 do século passado. Por isso, neste artigo, vamos abordar as principais pautas e pontos de alteração da reforma tributária e o que ela implicará para os proprietários de bens imóveis.

Reforma Tributária: Principais Pontos Para os Proprietários - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

Projeto do governo defende que haverá melhorias no sistema tributário

Essa é a justificativa de Jair Bolsonaro e seu governo ao defender a Reforma Tributária. O projeto é verbalizado pelo ministro da Economia, Paulo Guedes, como uma estratégia que pretende simplificar os processos tributários do país, extinguindo impostos como PIS, Cofins, ICMS, IPI e ISS. Na verdade, todos esses impostos seriam mesclados a um único tributo que é intitulado Contribuição Social sobre Operações com Bens e Serviços (CBS). 

O governo federal alega que essa reforma vai além de simplificar a carga tributária, modernizar a forma de arrecadação de impostos, o que supostamente favorece a uma concorrência mais efetiva entre as empresas do país aumentando a sua competitividade e excelência no que se propõe.

A iniciativa de Bolsonaro e sua equipe ministerial está fundamentada no Projeto de Lei 2.337/2021 que altera o Imposto de Renda e o PL 3.887/2020 que, como citado acima, pretende unir o PIS e Cofins, alterando a tributação federal sob a forma do chamado CBS.

A primeira proposta foi encaminhada ao Legislativo federal em junho do ano passado. A da CBS em julho de 2020. As duas iniciativas são defendidas pelo governo Bolsonaro como um avanço para a tributação no Brasil, o que, segundo o Executivo federal, trará uma redução na cobrança de impostos como o de Renda aos trabalhadores e deverá fomentar o crescimento das empresas nacionais.

Outras propostas que baseiam uma Reforma Tributária

Além desses Projetos de Lei do governo federal, existem mais duas iniciativas em debate hoje no país.  Ambas são propostas que têm origem no Legislativo federal. Essas duas PECs, a 45/2019 e a 110/2019 estão sendo discutidas no Congresso Nacional. A primeira na Câmara federal e a segunda, no Senado. 

Reforma Tributária: Principais Pontos Para os Proprietários - Proposta que Baseiam uma Reforma Tributária - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

As duas têm como propostas estabelecer um sistema de unificação de tributos. A PEC 45 prevê a união de cinco impostos: PIS, IPI, ICMS, ISS e Cofins, no chamado Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Esse tributo funcionaria com uma alíquota única semelhante para todos os setores e o seu valor de cálculo seria baseado na adição das alíquotas aplicadas nas três esferas: federal, estadual e municipal. 

Já a PEC 110, além desses cinco impostos descritos para unificar como é almejado pela PEC 45, visa também reunir em um único imposto mais alguns tributos: IOF, Cide-Combustíveis, Salário-Educação e o Pasep. Ambos projetam períodos para transição para unificação desses impostos. 

Setor imobiliário poderá ser prejudicado

Como o foco deste artigo é o segmento imobiliário, no que abrange a efetivação de negócios de compra e venda, bem como de aluguel de imóveis, é de interesse focar na proposta de reforma tributária do governo Bolsonaro. 

A chamada segunda etapa da Reforma Tributária encaminhada para apreciação do Congresso Nacional, conjunto de medidas que integra o chamado Projeto de Lei 2.337/2021, matéria que tem entre outras alterações, o objetivo de modificar a forma de cálculo do Imposto de Renda, poderá trazer impactos diversos para o setor. 

A reforma tributária que o Governo Federal planeja traz consigo uma série de incertezas e preocupações, especialmente, para o mercado imobiliário, bem como as duas PECs que são debatidas no Congresso Nacional, pois a ideia de concentrar os tributos em um só imposto poderá aumentar os encargos sobre o mercado gerencial de imóveis.

Um exemplo é o Imposto sobre o Valor Agregado que é uma das ideias contidas nessas propostas, cuja base projeta a unificação de tributos como PIS e Cofins, viabilizando uma única contribuição da sociedade para o Estado. Todavia,  essa ação poderá aumentar alguns encargos para determinadas áreas, afetando a própria economia brasileira.

Isso porque entidades ligadas ao segmento imobiliário analisam que a unificação de impostos para quem faz locação de imóveis, por exemplo, será prejudicial. 

Confira alguns dos principais pontos das propostas de Reforma Tributária que impactarão o setor:

Reforma Tributária: Principais Pontos Para os Proprietários - Setor Imobiliário e a Reforma - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

Lucro presumido

Um dos impactos para o setor de gestão imobiliária está na proibição de que seja baseado o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica e a Contribuição Social pelo Lucro Líquido ocorra pelo Lucro Presumido. Isso sem falar em outros aspectos como o fim da tributação diferenciada para sociedades compostas com conta de participação; término do fator de isenção para fundos imobiliários; elevação na alíquota que rege as contribuições que são voltadas para a seguridade social, entre outros itens.

No entanto, acerca do Lucro Presumido, é importante reiterar que as empresas imobiliárias constituídas como Pessoas Jurídicas que, muitas vezes são formadas a partir da ideia de que, proprietários de bens imóveis, integralizem seus bens para uma PJ, justamente para poder apurar  o Imposto de Renda e a CSLL com alíquotas menores do que na Pessoa Física sofreram esse impacto. 

A medida implicará diretamente no PJ que não poderá atuar mais com a tributação com base em Lucro Presumido. Essas empresas que atuam com geração de receitas a partir da administração, do aluguel e de processos de compra e venda de imóveis próprios, estando livres as incorporações imobiliárias, e que representem mais de 50%  do todo em receitas auferidas passarão apenas a ter a tributação pelo Lucro Real. 

Ou seja, o percentual de alíquota das receitas com aluguéis que, por meio do Lucro Presumido atingem uma base de 14,53% poderão sofrer com um aumento nesse percentual, assim como a venda dos imóveis, hoje em 6,75%, serão computadas em uma alíquota conjunta, estimada em 40,75% neste ano de 2022, caso a lei seja aprovada e sancionada, e 38,25, no ano posterior.

Unificação do PIS + Cofins

A chamada primeira etapa da Reforma Tributária do governo Bolsonaro encaminhada ao Congresso Nacional em julho de 2020, denominado Projeto de Lei 3.887/2020, também acaba por atingir o setor de gestão de imóveis pela proposta de unificação do PIS e Cofins em um único tributo. 

A chamada Contribuição Social sobre Operações com Bens e Serviços (CBS) contaria com uma alíquota estabelecida em 12% não cumulativo. Nos dias atuais, a soma do PIS mais a Cofins chega a 9,25% quando não cumulativa e cumulativa é de 3,65% sobre a receita bruta.

Essa medida é observada por analistas como propensa a aumentar a carga tributária no Brasil, isso porque por mais que sua proposição seja excluir impostos de consumo, não conseguirá proporcionar condições a alguns setores, como incorporadoras e empresas da construção civil que atuam dentro do segmento imobiliário.

Pois elas sofrerão com aumento na alíquota por consumirem e gastarem muito com mão de obra e material para suas atividades. Ou seja, não haverá benefício que torne a capaz de efetivar uma situação positiva para esse segmento.

Reforma Tributária: Principais Pontos Para os Proprietários - Fundos Imobiliários - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

Sociedade em Conta de Participação e Fundos Imobiliários

Outro aspecto que será alterado com as propostas de Reforma Tributária, a Sociedade em Conta de Participação, que é muito utilizada no segmento de gestão de imóveis para a possibilidade de utilização do cálculo sob Lucro Presumido para um único bem, deverá sofrer ajustes.

Pela proposta do PL 2.337/2021 não será mais possível fazer essa medida de diferenciação de regimes à SCP e ao sócio ostensivo. Isso afetará diretamente construtoras e incorporadoras. 

Mais uma medida que pretende ser implementada com esse PL é o término da isenção a Pessoas Físicas, atingindo aos fundos de investimentos imobiliários. A ideia é aplicar um percentual de tributação de IRRF que chega a 15%. Além disso, o ganho do capital, quando da venda de cotas, tem perspectiva de redução de 20% para 15%. 

A iniciativa é justificada pelo governo federal como uma medida para reduzir distorções nas diversas modalidades existentes entre os fundos que geram perdas em arrecadação.

Outro ponto seria as distorções que se mostram quando a comparação  entre os rendimentos tributados em tabela progressiva com o aluguel de um imóvel e o rendimento de, por exemplo, um edifício, comercializado ou alugado e estando isento. 

Construtoras

O Projeto de Lei 3.887/2020 propõe também que seja isento para a venda de imóveis residenciais novos ou usados para Pessoa Física. Tal condição se aplicaria somente se as receitas não estivessem incluídas no chamado Regime Especial de Tributação. 

Se a justificativa para a proposta é que haveria um benefício fiscal para as construtoras, sua aplicação traria impacto para as que operam em caráter industrial e a alíquota do Regime Especial de Tributação passaria de 4% para 4,12%. Além disso, construtoras que estariam sujeitas ao Lucro Presumido teriam um aumento de imposto de 14,53% para 22,88%, quando de empreitada sem uso de material. Já as construtoras com uso de material sofreriam com uma elevação de 6,73% para 15,08%.

Propostas que trarão impactos

Ou seja, são inúmeras as mudanças propostas pelas matérias que debatem uma Reforma Tributária no Brasil. 

Dessa forma, o importante é que as matérias sejam debatidas pela sua amplitude de mudanças que trarão à economia brasileira. 

Por mais que a iniciativa seja de simplificar e modernizar o sistema tributário, empregadas com esses aspectos detalhados neste artigo, certamente trarão uma série de impactos ao setor imobiliário do Brasil.

Irá reduzir na atração de investimentos de Pessoas Físicas para o mercado imobiliário como forma de obtenção de renda, bem como a formação de Pessoas Jurídicas que são organizadas para gerir bens imóveis. Certamente, isso resultaria em perdas para a própria economia do país, visto que o setor imobiliário, assim como o da construção civil, são duas áreas de extrema força econômica para o Brasil. 

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