Torneira quebrada, na maioria dos casos, é responsabilidade do inquilino pagar, porque a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) trata pequenos reparos de desgaste normal do dia a dia como obrigação de quem mora no imóvel. Já se o problema vier de um vício estrutural — uma tubulação com defeito que já existia antes da entrada do inquilino, por exemplo — a conta é do proprietário. A mesma lógica vale para disjuntor queimado: se decorreu de sobrecarga por uso do inquilino, ele paga; se a instalação elétrica já era antiga ou defeituosa, o proprietário responde.
A regra geral: arts. 22 e 23 da Lei 8.245/91
A Lei do Inquilinato divide as obrigações entre locador e locatário de forma bem definida.
Obrigações do proprietário (art. 22): entregar o imóvel em condições de uso, garantir o uso pacífico durante a locação, manter a forma e a destinação do imóvel, e responder por vícios ou defeitos anteriores à locação que já existiam quando o imóvel foi entregue — mesmo que só apareçam depois.
Obrigações do inquilino (art. 23): usar o imóvel para a finalidade combinada em contrato, devolvê-lo no estado em que recebeu (ressalvado o desgaste natural do uso normal), reparar os danos que ele mesmo, familiares, dependentes ou visitantes causarem, e comunicar ao proprietário, de imediato, o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade do locador.
Na prática, isso se traduz em uma regra simples: desgaste de uso cotidiano e pequenos reparos são do inquilino; problemas estruturais e vícios pré-existentes são do proprietário. O ponto de atenção é que quase todo caso concreto pede essa distinção — a lei não lista item por item o que é "pequeno reparo" e o que é "estrutural".
Exemplos práticos: quem paga o quê
Torneira quebrada. Se a torneira parou de funcionar por desgaste natural da vedação (o famoso "courinho" gasto) ou porque quebrou com o uso normal, é manutenção de rotina — conta do inquilino. Se o problema é na tubulação embutida na parede, com vazamento por causa de instalação antiga ou já com defeito antes da locação, entra como vício estrutural — conta do proprietário.
Disjuntor queimado. Se o disjuntor desarmou ou queimou por sobrecarga — muitos aparelhos ligados ao mesmo tempo, por exemplo —, é decorrência do uso do inquilino. Se o problema é uma instalação elétrica antiga, subdimensionada ou já com defeito na entrega do imóvel, a responsabilidade é do proprietário, porque afeta a segurança e a condição de uso do imóvel.
Infiltração. Normalmente é vício estrutural — proprietário paga, principalmente quando vem de laje, telhado ou tubulação embutida. Exceção: se a infiltração foi causada por mau uso do inquilino, como um chuveiro ou box mal vedado por ele, a responsabilidade pode recair sobre quem causou o dano.
Pintura. O desgaste natural da pintura ao longo de um contrato de vários anos costuma ser tratado como manutenção do proprietário na renovação entre locações. Já danos além do desgaste normal — buracos excessivos de prego, manchas por mau uso — são de responsabilidade do inquilino, que deve reparar antes de devolver o imóvel.
Eletrodomésticos que acompanham o imóvel. Em imóveis mobiliados ou com eletrodomésticos incluídos no contrato, a manutenção decorrente de desgaste natural ou defeito de fábrica costuma ser do proprietário; danos por mau uso do inquilino são dele.
Como evitar disputa sobre quem paga a manutenção
Vistoria de entrada detalhada. O documento mais importante da locação, depois do contrato, é o laudo de vistoria assinado por locador e locatário na entrada — com fotos e, se possível, vídeo de cada ambiente, registrando o estado de torneiras, disjuntores, pintura e instalações. Sem esse registro, qualquer discussão sobre "isso já estava assim" fica só na palavra de cada um.
Comunicação por escrito. O art. 23, V, da Lei do Inquilinato exige que o inquilino comunique ao locador, de imediato, o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja obrigação dele. Fazer essa comunicação por escrito — e não só por telefone ou conversa informal — cria um histórico datado, que protege as duas partes se a disputa chegar a um ponto de virar processo.
Registro fotográfico de cada chamado. Independentemente de quem paga, documentar o problema com foto ou vídeo no momento em que ele aparece evita divergência sobre a extensão do dano semanas ou meses depois.
Como abrir um chamado de manutenção de forma organizada
A forma mais simples de manter esse histórico é abrir o chamado por um canal que já registra data, fotos e status — em vez de depender de mensagem de WhatsApp que se perde na conversa. No app do inquilino da Accordous, por exemplo, o chamado de manutenção é aberto com foto ou vídeo do problema, fica vinculado ao contrato específico e cria um histórico consultável tanto pelo inquilino quanto pelo proprietário ou administrador — o que facilita decidir quem paga cada reparo com base em registro, não em memória.
Perguntas frequentes
Quem paga o conserto de uma torneira quebrada, inquilino ou proprietário?
Depende da causa. Desgaste natural de uso (vedação gasta, torneira que quebrou com o manuseio do dia a dia) é do inquilino. Defeito estrutural na tubulação, existente antes da locação, é do proprietário.
Disjuntor queimado é responsabilidade de quem?
Se queimou por sobrecarga do uso do inquilino, a manutenção é dele. Se a instalação elétrica já era antiga, subdimensionada ou defeituosa antes da entrada do inquilino, o proprietário responde.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre manutenção do imóvel alugado?
O art. 22 coloca sob o proprietário a entrega do imóvel em condições de uso e a responsabilidade por vícios ou defeitos anteriores à locação. O art. 23 coloca sob o inquilino a devolução do imóvel no estado recebido, ressalvado o desgaste natural, e o reparo de danos que ele mesmo causar.
Como provar que um defeito já existia antes da locação começar?
O laudo de vistoria de entrada, assinado por ambas as partes e com registro fotográfico, é a prova mais forte. Sem esse documento, a discussão fica mais difícil de resolver objetivamente.
Preciso avisar o proprietário antes de mandar consertar algo?
Sim, principalmente quando o reparo é de responsabilidade do proprietário. O art. 23, V, exige comunicação imediata sobre danos ou defeitos que caibam a ele reparar — consertar por conta própria sem avisar pode dificultar o reembolso depois.
Conclusão
A linha entre manutenção do inquilino e do proprietário fica bem mais clara quando existe vistoria de entrada detalhada e um canal organizado para registrar cada chamado com foto, data e status. A Accordous oferece esse registro pelo app do inquilino, integrado ao contrato e ao histórico da locação, para que proprietários, administradores e inquilinos resolvam manutenção com base em fato, não em memória. Saiba mais em accordous.com.br.
