Se você é proprietário de imóvel ou imobiliária e tem dúvidas sobre como funcionam os reajustes de aluguéis então está no lugar certo.
Eles são valores calculados por meio do índice de inflação e que é permitido segundo a Lei de número 8.245/91, que trata das obrigações e deveres do locador e locatário.
Esse valor serve para não haver cobranças indevidas e o locador receber o aluguel de acordo com os valores referentes ao custo de vida nacional.
Neste artigo você vai entender melhor como funcionam os reajustes de aluguéis e outras informações interessantes.
O que são reajustes de aluguéis?
Trata-se dos valores atualizados do aluguel de um imóvel.
Eles mudam de acordo com os índices de inflação, sendo que os principais são:
- IGP-M (Índice Geral de Preços e Mercado);
- IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo dado pelo IBGE);
- INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor dado pelo IBGE);
- IPC (Índice de Preços ao Consumidor dado pelo FIPE).
Mas os mais utilizados são o IGP-M e o IPCA.
Como funcionam os reajustes de aluguéis?
É preciso que o locador escolha um índice de inflação para calcular os reajustes de aluguéis e avise o inquilino que fique ciente de que ocorrerá o reajuste anual.
Assim não há risco de haver cobrança indevida e o locatário fica ciente de que a mensalidade da locação aumentará.
Como calcular os reajustes?
Para calcular os reajustes é preciso que o locador utilize a seguinte fórmula:
Reajuste anual = mensalidade do aluguel x 1 + porcentagem do reajuste dos últimos 12 meses.
Os percentuais do IGP-M e IPCA mudam todos os meses, por isso é preciso acompanhar esses valores e fazer sua soma desde o primeiro mês do fechamento do contrato do aluguel até completar o décimo segundo mês.
Assim, por exemplo, se a mensalidade inicial da locação é de R$1.000 e a soma do índice de inflação escolhido seja de 22% então para fazer a conta é preciso passar esse valor percentual para decimal e a conta ficaria assim:
Reajuste do anual = 1.000 x (1 + 0,22) = 1.000 x 1,22
O resultado seria de R$1.220.
No entanto, o valor pode ser diferente, pois o locador pode entrar em um acordo com o inquilino e reajustar o aluguel levando em conta as taxas menores, assim o aumento não será muito alto.
Quais os cuidados ao fazer reajustes de aluguéis?
Segundo a Lei do Inquilinato ainda que o locador diminua o valor do reajuste ele não pode mudá-lo de acordo com o salário-mínimo nem fazer mudanças cambiais para reajustá-lo.
O proprietário também não precisa redigir um novo documento quando for aplicar o reajuste, pois no próprio contrato de locação se encontram as condições para que o valor seja mudado.
No entanto, ele deve fazer um aditivo e assiná-lo juntamente com o inquilino.
Caso no contrato tenha fiador, é necessário que ele também assine esse aditivo.
O mais importante é que o locador comunique o locatário sobre o aumento pelo menos 3 meses antes de aplicá-lo, para que ele possa se planejar financeiramente e assim tenha condições de pagar o reajuste.
O locador pode cobrar valores maiores do que o índice de inflação?
Sim, pode, mas só no caso de prever esse aumento no contrato e apenas aumentar o valor quando o documento for renovado.
No entanto, cobrar valores maiores do que o índice pode acabar dificultando o próprio inquilino de continuar no imóvel ou mesmo de conseguir um novo locatário.
Por isso é melhor pesquisar os valores praticados no ramo de aluguéis da sua região e se manter no patamar da média para não ser vencido pelos concorrentes.
Fazer os reajustes de aluguéis manualmente é seguro?
Como você viu no tópico de como calcular o reajuste é preciso acompanhar o aumento do índice escolhido e fazer a soma das porcentagens mensais para realizar o cálculo.
Esse trabalho sendo feito com apenas um imóvel alugado pode ser simples com o uso de uma calculadora.
Mas para quem têm mais imóveis ou mesmo é uma imobiliária, a administração manual dos valores pode ser arriscada.
Pois é um trabalho minucioso e que exige atenção e por isso está propenso a erros.
Por isso, usar uma ferramenta que agiliza o processo pode ser a solução para tornar o reajuste mais ágil e preciso e assim permitir que você se concentre em assuntos mais importantes.
A Accordous é uma plataforma de aluguéis que pode te ajudar nisso.
Pois ela oferece os índices de reajuste para você de acordo com sua necessidade e realiza o cálculo automaticamente.
Dessa forma você evita dores de cabeça e agiliza o processo.
Para saber mais acesse nosso site e confira mais informações.
Vale mais a pena usar IGP-M ou IPCA?
Se você está em dúvidas de qual índice usar saiba que o IGP-M é o índice de inflação mais usado no mercado de aluguéis.
Ele se baseia em três índices: IPA-M (inflação no atacado), IPC-M (valores no varejo) e INCC-M (valores do setor de residências).
Por ter essa variedade de fatores ele é mais relevante, já que interfere na economia dos brasileiros.
Pois ele representa os gastos diários que as pessoas têm com aluguéis, contas de luz, mensalidades de escola, convênios médicos e até TV paga.
Além disso, ele ainda tem interferência com o valor do dólar.
No entanto, a variação do IGP-M é maior do que o IPCA, assim ele pode ter um aumento ou queda muito brusca.
Enquanto que o IPCA mantém um valor mais equilibrado, por isso optar por esse segundo índice torna o aumento mais previsível.
O IPCA engloba custos com alimentação e bebidas, transportes, despesas pessoais, saúde e cuidados pessoais, educação, roupas, comunicação e artigos de residência.
Como é a cobrança de aluguéis no Brasil?
O Brasil aplica a cobrança dos aluguéis de forma diferente de outras nações.
Pois o dono do imóvel só cobra o aluguel depois do uso da residência, ou seja, se o inquilino se mudar em junho só vai começar a pagar o aluguel em julho.
Já nos Estados Unidos, Canadá e em vários países da Europa acontece diferente, já que o locatário deve pagar o aluguel primeiro para poder utilizar o imóvel.
O reajuste funciona da mesma forma, enquanto que no Brasil ele só é válido um mês depois de ter entrado em vigor nos Estados Unidos e outros países ele é cobrado no mesmo mês que começa a valer.
Como calcular o valor do aluguel?
Agora que você entendeu como funcionam os reajustes de aluguéis, mas ainda está com dúvidas de como definir o valor da mensalidade da locação, saiba que é preciso considerar alguns fatores.
Entre esses fatores estão:
- localização do imóvel;
- como se encontra a conservação do imóvel;
- área construída;
- número de cômodos.
Além disso, você também deve usar a “regra de ouro” da precificação que veio após a crise no mercado de imóveis.
Essa regra de ouro se aplica a um acordo entre locador e locatário sobre o quanto cobrar, possibilitando que o primeiro lucre e o segundo possa pagar pelo imóvel.
Para ter uma ideia do quanto cobrar é bom pesquisar os valores dos aluguéis praticados na sua região em imóveis que tenham o mesmo estilo do seu.
O site Casa Mineira Imóveis ajuda a consultar esses valores.
Quais os direitos e deveres do locatário e do locador em um contrato de aluguel?
Além de entender como funcionam os reajustes de aluguéis é importante que tanto o proprietário do imóvel como o inquilino fiquem cientes sobre suas obrigações e direitos no contrato de locação.
Entre os direitos e deveres do locatário estão:
- receber o imóvel em bom estado de uso, caso contrário pode solicitar que o locador faça reparações;
- pagar as despesas relacionadas ao condomínio como: salário dos funcionários e manutenção de áreas usadas por outros moradores;
- preservar o espaço com cuidado;
- pagar as mensalidades de locação e condomínio até o vencimento;
- ajustar o imóvel para que mantenha o mesmo estado de quando iniciou a locação.
Entre os direitos e deveres do proprietário estão:
- entregar o imóvel em bom estado para o inquilino;
- pagar gastos extraordinários com reformas estruturais e pinturas;
- receber o imóvel nas mesmas condições que o entregou.
Conclusão
Como você viu os reajustes de aluguéis são valores atualizados da mensalidade de locação e devem se basear nos índices de inflação como IGP-M e IPCA.
No entanto, pode haver um acordo entre proprietário e locatário para que a alteração esteja condizente com o lucro do proprietário e as condições do inquilino.
Além disso, apesar dos reajustes poderem ter um valor superior ao índice escolhido, não é uma boa escolha, já que pode acabar afastando os locatários.
Por isso é preciso que o locador faça uma pesquisa dos valores aplicados na região em que se encontra o imóvel para que possa oferecer um preço similar e assim manter seu inquilino por mais tempo e até atrair novos clientes.
A plataforma da Accordous ainda pode ajudar a calcular os reajustes de forma automatizada e assim tornar o processo mais ágil para evitar erros e dores de cabeça.
Dessa forma será mais fácil alugar seus imóveis e mantê-los lucrando.
