Em regra, o fundo de reserva é pago pelo proprietário do imóvel, não pelo inquilino. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) separa as despesas de condomínio em ordinárias — que podem ser repassadas a quem está morando no imóvel — e extraordinárias, categoria em que o fundo de reserva se encaixa na maioria dos casos. Isso gera confusão recorrente entre proprietários, inquilinos e síndicos na hora de fechar o boleto do condomínio.
A dúvida aparece todo mês em grupos de condomínio e em contratos de aluguel mal redigidos: se o fundo de reserva está dentro da taxa condominial, por que o inquilino não pagaria junto com o resto? A resposta está na natureza da despesa, não em quem mora no imóvel.
O que é o fundo de reserva do condomínio
O fundo de reserva é uma poupança do condomínio, formada por uma cota mensal cobrada de todos os condôminos (os proprietários das unidades), destinada a cobrir despesas não previstas no orçamento comum — um conserto emergencial no elevador, um vazamento estrutural, a substituição de um equipamento antes do previsto. Ele funciona como um colchão financeiro para que o condomínio não precise fazer uma cobrança extra em cima da hora sempre que algo quebra fora de hora.
Diferente da taxa condominial ordinária, que cobre manutenção do dia a dia (limpeza, portaria, água, luz das áreas comuns, salário de funcionários), o fundo de reserva existe para o imprevisto. É dinheiro que fica reservado — daí o nome — e normalmente só é usado mediante aprovação em assembleia, conforme prevista na convenção do condomínio.
Fundo de reserva: quem paga, proprietário ou inquilino
A regra geral, segundo os artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91, é que o fundo de reserva é despesa extraordinária de responsabilidade do proprietário (locador), enquanto as despesas ordinárias — aquelas ligadas ao uso cotidiano do imóvel — são de responsabilidade do inquilino (locatário).
O artigo 22, inciso X, da Lei do Inquilinato atribui expressamente ao locador as "despesas extraordinárias de condomínio", listando como exemplo justamente obras destinadas a repor a estrutura e reformar o prédio, instalação de equipamentos de segurança e criação de fundo de reserva. Já o artigo 23, inciso XII, atribui ao inquilino as despesas ordinárias — aquelas necessárias à administração normal do condomínio, como salários, encargos trabalhistas, consumo de água e gás, limpeza, manutenção de elevadores e equipamentos de uso comum.
Na prática, isso significa que, salvo acordo diferente no contrato, quem deve arcar com a cota do fundo de reserva é o proprietário, e não o inquilino que está pagando o aluguel e o condomínio mês a mês.
Por que essa distinção existe
A lógica por trás da separação é simples: despesas ordinárias beneficiam quem está usando o imóvel no momento — o inquilino aproveita a portaria, a limpeza, o elevador funcionando. Já despesas extraordinárias, como reformas estruturais e o fundo de reserva que as financia, aumentam ou preservam o valor patrimonial do imóvel, benefício que fica com o proprietário mesmo depois que o inquilino sair.
O que diz a convenção do condomínio
A Lei 8.245/91 permite que a convenção do condomínio — documento interno que rege o funcionamento do prédio — reclassifique determinadas despesas, desde que compatível com a divisão geral prevista em lei. Por isso, antes de brigar sobre quem paga o fundo de reserva, vale consultar a convenção específica daquele condomínio: em teoria ela pode detalhar a forma de rateio, mas não pode simplesmente transferir ao inquilino uma despesa que a lei classifica como extraordinária.
A própria criação da convenção segue rito formal: pela Lei do Condomínio (Lei 4.591/64), artigo 9º, os proprietários precisam participar da elaboração da convenção e aprovar um regimento interno, e a deliberação sobre a criação (ou alteração) do fundo de reserva em assembleia costuma exigir quórum qualificado de 2/3 dos condôminos — não é decisão que o síndico toma sozinho.
Cláusula contratual repassando o fundo de reserva ao inquilino
É comum encontrar contratos de locação com uma cláusula dizendo algo como "o locatário pagará integralmente o condomínio, incluindo fundo de reserva". Cláusulas assim existem e, em tese, decorrem da liberdade contratual entre as partes — mas costumam ser questionadas juridicamente, justamente por contrariarem a distinção de despesas ordinárias e extraordinárias da Lei 8.245/91. Se o inquilino discordar dessa cobrança depois de assinado o contrato, pode haver disputa sobre a validade da cláusula, e o caso normalmente exige análise de um advogado especializado em direito imobiliário — não é uma questão que se resolve apenas lendo a lei por cima.
Por isso, o mais seguro para os dois lados é deixar claro no contrato, desde o início, exatamente quais despesas de condomínio ficam com quem, evitando cobranças que depois geram inadimplência ou processo.
Percentual comum cobrado como fundo de reserva
Não existe um percentual único definido em lei federal para o fundo de reserva — cada condomínio define o valor em assembleia e registra na convenção. Na prática do mercado, é comum ver cotas de fundo de reserva entre 5% e 10% do valor da taxa condominial ordinária, mas condomínios mais antigos, com estrutura mais desgastada, ou que estão poupando para uma reforma específica (fachada, elevadores, caixa d'água), podem fixar percentuais maiores por um período determinado.
Esse valor pode ser fixo, revisado anualmente no orçamento do condomínio, ou até suspenso temporariamente quando o fundo já atinge o teto definido em assembleia. Vale checar a ata da última assembleia ou a prestação de contas do síndico para saber o percentual vigente naquele condomínio específico.
Como isso afeta o dia a dia do contrato de locação
Para o proprietário, a orientação prática é simples: ao calcular o retorno líquido do aluguel, o fundo de reserva deve entrar como custo próprio, separado do que será cobrado do inquilino no boleto do condomínio. Misturar os dois valores na cobrança mensal é uma fonte comum de atrito e de inadimplência parcial — o inquilino paga o que julga devido e deixa a diferença em aberto, gerando cobrança recorrente e desgaste de relacionamento.
Uma forma de evitar esse problema é ter o contrato de locação bem redigido desde o início, especificando item a item quais despesas de condomínio cabem a cada parte, com cobrança separada e rastreável. É exatamente esse tipo de organização que a Accordous automatiza: o editor de contrato com IA da plataforma já segue a divisão prevista na Lei do Inquilinato, e a cobrança recorrente por PIX ou boleto permite configurar valores diferentes para aluguel e encargos, com conciliação automática — reduzindo a chance de mal-entendido sobre quem deve pagar o quê.
Perguntas frequentes
O fundo de reserva pode ser cobrado do inquilino se estiver escrito no contrato?
Uma cláusula contratual pode tentar transferir essa despesa ao inquilino, mas ela contraria a divisão prevista nos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91 e costuma ser questionada judicialmente. O mais seguro é seguir a regra legal: fundo de reserva é despesa extraordinária, de responsabilidade do proprietário.
O que acontece se o inquilino se recusar a pagar o fundo de reserva?
Se a cobrança estiver corretamente separada — condomínio ordinário para o inquilino, fundo de reserva para o proprietário —, o inquilino não tem obrigação legal de pagar essa cota, e a recusa não configura inadimplência de aluguel. Já se houver uma cláusula contratual específica sobre o tema, a situação pode gerar disputa e exigir avaliação jurídica caso a caso.
Fundo de reserva é a mesma coisa que taxa extra de condomínio?
Não necessariamente. O fundo de reserva é uma cota mensal recorrente, geralmente um percentual da taxa condominial, destinada a formar uma poupança contínua. Já uma taxa extra (rateio extraordinário) costuma ser uma cobrança pontual, aprovada em assembleia para custear uma obra ou despesa específica que o fundo de reserva não cobre integralmente.
Quem decide o percentual do fundo de reserva?
A assembleia de condôminos, com base na convenção do condomínio, com quórum de 2/3 para deliberações sobre o tema. Não há percentual fixado por lei federal — cada condomínio define o valor conforme sua necessidade de caixa e o estado de conservação do prédio.
Conclusão / próximo passo
Fundo de reserva é despesa extraordinária: a regra geral da Lei 8.245/91 coloca essa conta na mão do proprietário, não do inquilino, e qualquer exceção contratual a isso merece cuidado redobrado. Para quem administra um ou vários imóveis alugados, o ponto prático é garantir que o contrato e a cobrança mensal reflitam essa divisão com clareza, sem misturar o que é encargo do inquilino com o que é custo do proprietário.
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