Caução de aluguel: como funciona, limites e quando cobrar

O que é caução e para que serve

A Lei 8.245/91 (art. 37) prevê 4 modalidades de garantia locatícia: caução, fiança, seguro-fiança e título de capitalização. A caução é a única em que o próprio inquilino deposita uma quantia que fica retida até o fim do contrato.

Ela cobre três eventos típicos:

1. Inadimplência dos últimos meses do contrato
2. Dano ao imóvel identificado na vistoria de saída
3. Pendências de IPTU, condomínio ou contas enquanto sob responsabilidade do inquilino

Limite legal: no máximo 3 aluguéis

O art. 38 §1º estabelece que o valor máximo da caução é o equivalente a 3 meses de aluguel. Cobrar acima disso é ilegal e pode ser contestado judicialmente.

Em um aluguel de R$ 2.000, a caução máxima é R$ 6.000. Muitos proprietários cobram menos (1-2 aluguéis) para reduzir o atrito na captação.

Formatos aceitos e como calcular

A caução pode ser feita de 3 formas:

1. Em dinheiro (mais comum)

Depositado em caderneta de poupança em nome do locador e do locatário, em conta conjunta (art. 38 §2º). Rende pela poupança e é devolvido corrigido no encerramento. Cláusula contratual deve informar o banco, o número da conta e o valor depositado.

2. Em bens móveis ou imóveis

Menos comum. Exige avaliação formal e registro em cartório, o que encarece e complica. Na prática, quase nunca usada em locação residencial.

3. Em título de capitalização

O inquilino contrata um título em nome do locador. Ao final, o inquilino resgata. Menos atrativo para o locador (não cobre dano imediatamente) e caro para o inquilino (taxas altas).

Caução vs fiador vs seguro-fiança vs capitalização

Quando faz sentido cobrar caução

• Inquilino sem fiador disponível — caução vira alternativa prática
• Imóvel mobiliado — o risco de dano é maior, caução cobre
• Contrato curto (6-12 meses) — o custo de seguro-fiança em contrato curto compensa menos
• Inquilino com dinheiro mas com restrição no nome — caução substitui análise de crédito de seguradora

Quando não faz sentido: em contratos longos com inquilino bem avaliado via análise de crédito completa, seguro-fiança mensal pode sair mais barato no cômputo total. E quando a análise de crédito é feita a sério (bureaus de crédito + 27 TJs + Receita), o risco cai tanto que a caução vira redundância.

Modelo de cláusula contratual

Cláusula pronta no editor de contrato digital. Exemplo: "Como garantia da locação ora celebrada, o LOCATÁRIO deposita, nesta data, a quantia de R$ [valor], equivalente a [1/2/3] meses de aluguel, em caderneta de poupança conjunta nº [conta] junto ao [banco], em nome de LOCADOR e LOCATÁRIO, nos termos do art. 38 §2º da Lei 8.245/91. O valor será restituído ao LOCATÁRIO em até 30 (trinta) dias após a devolução das chaves e realização da vistoria final, corrigido pelos rendimentos da poupança, deduzidos eventuais débitos comprovados."

A Ficha Smart como alternativa preventiva

Caução existe para cobrir o pior cenário. Análise prévia rigorosa reduz a probabilidade do pior cenário — e aí a necessidade de imobilizar capital cai.

A Ficha Smart da Accordous roda 3 bases antes da assinatura: bureaus de crédito, Tribunais de Justiça dos 27 estados e Receita Federal. Em 8 minutos você vê: processos cíveis e criminais ativos, protestos, CPF irregular, endereços divergentes. Candidatos de risco são filtrados antes da caução ser cobrada.

Resultado em carteiras Accordous: inadimplência média de 2% (mercado: 6-8%). Com esse nível de filtro, muitos clientes dispensam caução ou cobram apenas 1 aluguel (em vez do teto de 3).

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Disclaimer: guia informativo. Para contratos específicos, consulte advogado habilitado e adeque as cláusulas ao caso concreto.