Garantias locatícias são os mecanismos previstos na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para proteger o locador contra o não pagamento do aluguel ou danos ao imóvel. Existem quatro modalidades — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento —, e a lei proíbe exigir mais de uma delas no mesmo contrato. Neste guia, você entende como cada uma funciona, suas vantagens, riscos e qual escolher.
O que são garantias locatícias
As garantias nos contratos de locação são fundamentais para assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário, especialmente o pagamento dos aluguéis e dos encargos da locação. A Lei de Locações (Lei 8.245/91) estabelece mecanismos específicos para proteger o locador contra eventuais inadimplementos.
O uso das garantias deve ser efetivado na hipótese do locatário não cumprir com as suas obrigações financeiras ou causar danos ao imóvel. Neste caso, o locador pode dispor da garantia para reaver os valores devidos ou recompor o patrimônio danificado.
Portanto, a escolha da modalidade de garantia é uma decisão muito importante, pois cada uma delas possui peculiaridades que devem ser observadas no momento da contratação.
Quais são os tipos de garantia locatícia previstos em lei
As modalidades de garantia locatícia estão descritas no artigo 37 da Lei de Locações. São elas:
- Caução
- Fiança
- Seguro de fiança locatícia
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Da unicidade da garantia locatícia
Um ponto importante no sistema de garantias locatícias diz respeito ao princípio da unicidade, o qual proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.
Assim, é valioso ter em mente que exigir mais de uma garantia é uma contravenção penal (artigo 43, II da Lei de Locações). Portanto, para evitar problemas, o locador deve optar por apenas uma das modalidades disponíveis, sob pena de nulidade da garantia excedente e de responsabilização legal, conforme farta jurisprudência dos tribunais brasileiros.
As modalidades de garantia locatícia em detalhe
Como já adiantado, a Lei de Locações prevê quatro modalidades distintas de garantia para os contratos de locação. A seguir, expomos as características de cada uma delas, além dos custos e riscos envolvidos.
Caução
Esta é a modalidade mais popular para assegurar as locações. A caução consiste no oferecimento de um bem, móvel, imóvel ou em dinheiro, para garantir o cumprimento das obrigações do contrato.
Caução em dinheiro
A mais simples e com menor custo é a caução em dinheiro, quando o locador recebe antecipadamente até três vezes o valor do aluguel para garantir o pagamento da locação. O valor de três aluguéis é limitado pela Lei de Locações, que também determina que a quantia seja depositada em uma caderneta de poupança autorizada pelo poder público, e os rendimentos do período sejam direcionados ao locatário.
Esta modalidade também tem desvantagens. Para o locatário, é a necessidade de transferir uma quantia expressiva para o locador, a indisponibilidade dos recursos, e o baixo rendimento da caderneta de poupança. Para o locador, a garantia que cobre apenas três meses de contrato pode ser insuficiente no caso de inadimplência prolongada e demora na desocupação do imóvel.
Caução real (imobiliária)
A caução também pode ser real, que é uma garantia que demanda a participação do Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que para a sua constituição será necessária a averbação da garantia na matrícula de um imóvel de propriedade do próprio locatário ou de terceiros. Esta garantia é bem segura, mas tem custos com as taxas cartoriais.
É importante saber que o proprietário do imóvel caucionado responde apenas com aquele bem para satisfazer a obrigação locatícia. Além disso, o registro da caução na matrícula do imóvel não impede a alienação do bem, mas permite que o locador execute o bem, esteja nas mãos de quem seja, não ficando prejudicado pela alienação.
Esse é um dos motivos que exige que a caução imobiliária seja objeto de cuidados e de análise bem criteriosa do patrimônio do garantidor. O principal problema diz respeito à aplicação da Lei do Bem de Família (Lei nº 8.009/1990), que protege o único imóvel residencial de uma entidade familiar contra penhoras por dívidas, e, assim, pode frustrar a garantia da locação.
É forte a jurisprudência consolidada sobre o tema, sendo entendimento majoritário que se o imóvel dado em caução for o único imóvel do garantidor, ele não poderá ser penhorado para pagar as dívidas do aluguel. Logo, é importante que o locador faça uma boa análise sobre o patrimônio do garantidor.
Fiança
A fiança, também muito popular, é uma garantia pela qual uma terceira pessoa assume a responsabilidade de cumprir as obrigações do locatário caso este não as adimpla. A maior vantagem da fiança é a ausência de custos para as partes, o que torna o processo de contratação mais ágil e menos oneroso. Para o locador, como no caso da caução, é muito importante que seja feita a análise dos bens do fiador, devendo este possuir um patrimônio robusto e líquido, sendo necessário o monitoramento constante do patrimônio do garantidor para o eventual pedido de substituição da garantia.
A formalização da garantia também requer alguns cuidados, como por exemplo, fazer constar no contrato a renúncia ao benefício de ordem, pois só assim o fiador poderá ser cobrado junto com o locatário, ou ainda, caso o garantidor seja casado, que seja obtida a anuência do cônjuge na instituição da fiança.
Seguro de fiança locatícia
O seguro de fiança locatícia transfere o risco do inadimplemento para uma companhia seguradora. Neste caso, o locatário contrata uma apólice de seguro e paga um prêmio anual.
O locador deverá figurar como o único beneficiário da apólice em caso de falta de pagamento dos aluguéis, encargos ou danos ao imóvel.
Nesta modalidade, a principal vantagem é para o locador, que tem um altíssimo nível de segurança e liquidez imediata. Por sua vez, para o locatário, a vantagem reside no fato de dispensar a busca por um fiador, ou imobilizar o capital como na caução, porém a desvantagem neste caso é o custo do seguro fiança, que costuma ser relevante e não será restituído ao término da locação.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Nesta modalidade, mais sofisticada, o locatário cede em garantia ao locador a titularidade de quotas de um fundo de investimento financeiro específico. Trata-se de uma garantia de natureza real e financeira, menos utilizada no mercado residencial comum, mas com presença significativa em locações comerciais de grande porte ou de perfil corporativo.
A vantagem dessa modalidade é a manutenção do rendimento das quotas financeiras em favor do investidor/locatário, ao mesmo tempo em que oferece ao locador uma garantia de liquidez extremamente rápida e desburocratizada, pois o resgate das quotas pode ser feito diretamente junto à instituição financeira administradora em caso de inadimplemento comprovado.
A desvantagem é a exigência de um capital inicial elevado para aquisição das quotas e a necessidade de que o fundo de investimento seja estruturado e gerido por instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, limitando o acesso ao cidadão comum.
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Qual garantia locatícia escolher: considerações finais
Como se pode ver, a escolha da melhor garantia depende da análise do perfil socioeconômico do locatário e do nível de aversão ao risco do locador.
Se, por um lado, a fiança continua sendo uma das modalidades mais utilizadas devido à ausência de custo financeiro imediato, por outro, a burocracia na análise cadastral e o desgaste social de solicitar o favor a terceiros têm impulsionado o crescimento acelerado do seguro fiança e de títulos de capitalização estruturados como caução.
Para os proprietários, o seguro de fiança locatícia desponta como a opção mais segura e eficiente, pois minimiza o impacto financeiro da lentidão do sistema judiciário em eventuais ações de despejo por falta de pagamento.
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Colaboração: ANDRIOLO E BOMFIM ADVOGADOS
Perguntas frequentes sobre garantias locatícias
O que é garantia locatícia? Garantia locatícia é o mecanismo previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para proteger o locador caso o locatário não pague o aluguel, os encargos da locação ou cause danos ao imóvel. A lei prevê quatro modalidades — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e o locador pode exigir apenas uma delas por contrato.
É permitido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de aluguel? Não. O princípio da unicidade da garantia, previsto no artigo 37 da Lei 8.245/91, proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Exigir mais de uma garantia é uma contravenção penal, prevista no artigo 43, II da mesma lei, e pode levar à nulidade da garantia excedente e à responsabilização legal do locador, conforme farta jurisprudência dos tribunais brasileiros.
Qual é a diferença entre caução e fiança? Na caução, o próprio locatário ou um terceiro garantidor oferece um bem, imóvel ou dinheiro como garantia, podendo receber até três aluguéis antecipados quando em dinheiro, valor que fica depositado em caderneta de poupança. Na fiança, um terceiro — o fiador — assume a responsabilidade de cumprir as obrigações do locatário caso ele não pague, sem custo financeiro imediato para as partes, mas exigindo análise criteriosa do patrimônio do fiador.
O seguro de fiança locatícia vale a pena para o proprietário? Para o locador, o seguro de fiança locatícia costuma ser a opção mais segura, pois oferece alto nível de segurança e liquidez imediata em caso de inadimplência, minimizando o impacto da lentidão do sistema judiciário em ações de despejo. Para o locatário, a vantagem é dispensar a busca por um fiador ou imobilizar capital como na caução, mas o custo do prêmio anual costuma ser relevante e não é restituído ao final do contrato.
O que acontece se o imóvel dado em caução for o único bem do garantidor? Nesse caso, a jurisprudência majoritária dos tribunais brasileiros entende que o imóvel não pode ser penhorado para quitar dívidas de aluguel, por força da proteção da Lei do Bem de Família (Lei nº 8.009/1990), que protege o único imóvel residencial de uma entidade familiar contra penhoras. Por isso, é fundamental que o locador faça uma análise criteriosa do patrimônio do garantidor antes de aceitar a caução imobiliária.
