(Integralização) Muitos brasileiros investem em imóveis como forma de obter lucros de forma mais segura. Por isso, esse segmento é um dos principais da economia do país. Dessa forma, neste artigo será abordado o quanto de custo para a integralização de imóveis no capital social para a Pessoa Jurídica.

Essa mudança de Pessoa Física para Pessoa Jurídica traz uma série de vantagens para quem tem como patrimônio, imóveis, principalmente se eles são organizados a fim de obtenção de renda por meio de aluguéis. 

Esse processo de mudança da razão de posse dos imóveis para uma gestão como empresa, favorece para proprietários que querem diminuir custos tributários; organizar os bens até mesmo para fins sucessórios e poder obter economia em termos de empreendimento. 

No entanto, antes da tomada de decisão pela alteração de Pessoa Física para Jurídica, é importante que se tenha ciência de todos os aspectos tributários, societários e até cartoriais que envolvem essa integralização dos imóveis para um modelo como o holding familiar, por exemplo.

Por que integralizar bens à Pessoa Jurídica?

O proprietário de bens imóveis que pretende obter alguns benefícios do ponto de vista tributário, gerencial e até sucessório desses empreendimentos, pode ter a opção de fazer uma transição dessa gestão para o caráter jurídico. Ou seja, formalizar todo esse patrimônio em uma holding.

A holding é um modelo de organização reconhecida legalmente para que pessoas possam gerir empreendimentos, tais como imóveis cuja função econômica seja o de locação. No âmbito deste conceito, existem as holding patrimoniais com um só proprietário e também às de ordem familiar. 

Motivadas pela decisão de integralizar os seus bens em uma holding, criando a Pessoa Jurídica, a iniciativa proporcionar que se faça uma gestão desse patrimônio, mas também, em casos de planejamento sucessório, torna-se outra opção viável para quem tem vários imóveis e quer organizá-los de forma mais segura, com vantagens tributárias e societárias. 

TABELAS DE TRIBUTAÇÃO – RECEITA DE ALUGUÉIS – PF X PJ

A seguir, vamos analisar a nova reforma tributária e comparar a receita de aluguéis de Pessoas Físicas e Pessoas Jurídicas.

Levando em consideração todos os impostos, o exemplo a seguir trabalha com uma receita de aluguéis recebidos de R$20.000,00 mensal e por meio dos cálculos descritos na tabela (suas devidas porcentagens), conseguimos analisar quais foram as mudanças na reforma tributária e como ela impactou a receita de aluguéis.

EXEMPLO TRIBUTAÇÃO ATUAL – RECEITA DE ALUGUÉIS – PESSOA JURÍDICA

 

O IRPJ Trimestral tem uma base redutora de 32%, logo, somando os aluguéis recebidos nos 3 meses e aplicando essa porcentagem, temos o valor de R$19.200,00. Em seguida, temos o IRPJ de 15% sobre essa base redutora e não temos adicional, pois o valor não ultrapassa R$60.000,00. Por fim, temos o CSLL de 9% sobre o IRPJ.

A soma de toda essa tributação, incluindo PIS e Cofins, dá 11,33%, ou seja. R$27.192,00 do total anual da receita de aluguéis em impostos.

EXEMPLO TRIBUTAÇÃO REFORMA TRIBUTÁRIA – RECEITA DE ALUGUÉIS – PJ

 

Observando agora com a nova reforma tributária, houve uma redução para 8,77% dos tributos, ou seja, gerou uma diferença de R$6.144,00 nos impostos pagos, tornando- se ainda mais vantajoso para Pessoas Jurídicas.

EXEMPLO TRIBUTAÇÃO ATUAL – RECEITA DE ALUGUERES – PESSOA FÍSICA

 

Agora, tomando como base uma Pessoa Física que recebe também R$20.000,00 mensal em aluguel, sua alíquota está em 27,50%, com uma parcela a deduzir de R$884,96, distribuindo entre os 12 meses do ano, gera-se o recebimento do carnê leão mensal avaliado R$4.615,04, o que resulta em uma alíquota de 23,08% em relação a receita total anual dos aluguéis, fazendo então a soma de todos os meses, ela pagará em impostos R$55.380,48. 

Se formos comparar com a tabela de Pessoa Jurídica, é mais que o dobro pago em impostos pela mesma quantidade de aluguel recebido. 

Essa é uma das principais vantagens de passar os imóveis de Pessoa Física para Pessoa Jurídica.

No entanto, antes de tomar essa decisão é preciso fazer algumas análises, quanto você recebe mensalmente de aluguel? A depender do valor, pode compensar se manter em Pessoa Física, pois a transição para PJ pode envolver muitos gastos. 

Geralmente, aluguéis abaixo de R$5.000,00 é mais vantajoso se manter como Pessoa Física, pois você entra na tabela progressiva e poderá ter valores tributários menores do que como Pessoa Jurídica.

Custos de Integralização de Imóvel na Pessoa Jurídica

Algumas das vantagens da transferência:

Quando se forma uma Pessoa Jurídica para deter imóveis com fins a obtenção de recursos financeiros seja pelo aluguel ou com a venda fica comprovado alguns benefícios para essa transição da figura do proprietário. 

Por exemplo, estão as alíquotas que são aplicadas para um imóvel cujo fim seja a locação. Na Pessoa Física, ela pode chegar a 27,5%. Por sua vez, quando se opta na Pessoa Jurídica, pela forma de avaliação com o Lucro Presumido, a alíquota será de 11,33%, onde leia-se o 7,68% do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica mais a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido somado ao PIS + Cofins de 3,65%.

Dessa forma, se o rendimento obtido pelo aluguel de um imóvel for mais do que a faixa tributável máxima da Pessoa Física, é uma vantagem transmitir esse bem para a gerência como Pessoa Jurídica.

Para um processo de ganho de capital com a venda de imóveis também pode ser indicada a integralização desses bens para a Pessoa Jurídica. Isso porque existe um ponto de equilíbrio que referenda essa tomada de decisão quando o lucro na venda se assemelha a 65% do valor em que foi pago para adquiri-lo. 

Outro ganho que pode ser alcançado com essa integralização de bens na Pessoa Jurídica está na consolidação de um processo de planejamento sucessório. A partir dessa estratégia pode-se, com a criação de uma holding familiar, estabelecer entre os herdeiros, uma posição como cotistas na empresa, em que todos terão sua participação como sócios dessa empresa que pode manter ou ampliar seu patrimônio com imóveis.

Isso facilita para que todo o processo de sucessão seja menos burocrático e oneroso como o modelo tradicional de inventariar os bens para fazer uma partilha entre os herdeiros. Isso porque todos os bens do proprietário dos imóveis ou da família passam a ser integralizados em um capital social da Pessoa Jurídica, sendo as cotas desses bens administrados em forma compartilhada.

Além disso, essa formalização em Pessoa Jurídica também oportuniza uma organização e maior segurança do patrimônio da Pessoa Física frente a riscos futuros que podem ocorrer, principalmente com uma economia tão volátil como a brasileira.

Contudo é importante sempre avaliar se o seu perfil como proprietário e empreendedor serve para essa transferência. Afinal, quanto mais imóveis e quanto mais for definido o fim para obtenção de rendimentos, seja com aluguel ou aquisição para venda, deve-se avaliar com assessorias se os valores tributários a serem pagos condizem com o seu modelo de planejamento.

Integralização de bens para a Pessoa Jurídica

Antes de tudo, caso não esteve formalizada a Pessoa Jurídica que irá abranger os bens imóveis, é necessário que se faça o Contrato Social dela. Nele, estará especificado que o capital social dessa empresa será com imóveis. Caso já exista uma empresa e você queira integralizar esses bens para essa Pessoa Jurídica, deve apenas realizar uma modificação no contrato, informando que o capital social será ampliado, agora com bens imóveis.

Contudo, é importante que o indivíduo for tomar essa decisão se atenha alguns aspectos:

Primeiro, esse Contrato Social que será criado para formalizar a Pessoa Jurídica ou a alteração contratual, caso já exista uma empresa, e ele quer transferir esses bens para ela, ambos precisam ter a descrição completa e correta de cada um dos imóveis que serão integralizados. Assim como deverá contar a matrícula de cada um desses bens conforme esteja posto no Registro Imobiliário de sua cidade.

Quando for imóvel em um condomínio, será necessária a confirmação de autorização de todos os condôminos ou antecipada notificação de cada um deles. Isso ocorre pelo direito de preferência.

Caso o processo de integralização tenha participação de sócio que seja casado, precisa-se da  anuência do cônjuge, apenas descarta-se essa medida quando a união do sócio seja estabelecida em separação de bens.

É importante ter em mente que, quando você adquirir um imóvel novo, caso você já possua a Pessoa Jurídica constituída, na hora da escritura, você pode passar o imóvel direto para o nome da Pessoa Jurídica pagando a mesma taxa de Pessoa Física, sem valores adicionais.

No entanto, caso você já tenha um imóvel em nome da sua Pessoa Física e queira fazer a transferência para Pessoa Jurídica, haverá alguns custos envolvidos no processo para realizar essa operação, como o IPBI por exemplo. Dessa forma, é importante avaliar o melhor caminho na hora da aquisição.

Passo a passo para fazer a integralização e custos com impostos

Para o processo de transferência de imóveis para empresa, primeiramente você precisa constituir uma Pessoa Jurídica, que pode ser uma LTDA, uma empresa individual e suas atividades podem ser uma holding ou uma empresa de participação em investimentos de imóveis próprios. 

Neste momento, é necessário fazer uma escritura de compra e venda desse imóvel no cartório de títulos e documentos para a transferência de Pessoa Física para Pessoa Jurídica, em seguida, deve-se levar e validar essa escritura no cartório de registro de imóveis.

Outro meio de fazer essa transferência é a integralização desse imóvel direto no capital social da empresa que você já possui. Esse método tem a vantagem de economia porque não é preciso fazer a escritura, no entanto, caso você queira vender esse imóvel posteriormente, será necessário realizar a redução do capital social, o que vai acarretar em diversos outros custos. 

Feito isso, deve o interessado em administrar os bens sob o formato de Pessoa Jurídica, levar o Contrato Social ou o documento que comprove a alteração contratual para a Junta Comercial de sua cidade. 

Esse novo registro ou a alteração feita no contrato também deverá ser feita em relação à Receita Federal, Secretaria Municipal da Fazenda do Município e a Prefeitura. Após, tendo sido feito esse registro no cartório será averbada a documentação desses imóveis e assim eles passarão da administração de uma Pessoa Física para a gerência de Pessoa Jurídica. 

Tendo ela sido criada para esse fim, como uma holding, ou tendo seu contrato alterado, pois será ampliado o capital social da mesma, agora com esses bens sob sua gestão. 

O imposto que será pago com essa transferência é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Ele só não será cobrado quando da integralização desses imóveis ao capital social de uma Pessoa Jurídica, quando a atividade-fim desta não for plenamente de cunho imobiliário, tanto com a venda ou com o aluguel. 

Ou seja, se o proprietário desses bens resolver integralizar os imóveis à Pessoa Jurídica que atua em ramo como o da agropecuária não será cobrado o imposto, visto que eles passarão à gerência de uma entidade que não atua no segmento imobiliário.

Agora, se a decisão for integralizar os bens à Pessoa Jurídica que, nos dois anos anteriores a essa integralização tenha tido mais de 50% da sua receita operacional advinda no âmbito imobiliário, por exemplo, com locações, será cobrado o ITBI. 

Se por ventura foi criada a holding, que atuará com atividade imobiliária, a transmissão para o patrimônio estará sim sujeita à cobrança de ITBI. Esse imposto é calculado pela representação do valor venal do imóvel associada a uma alíquota, cujo percentual, na maioria dos municípios brasileiros, varia de 2% a 3%.

Decisão passa por planejamento

Como já foi destacado, o processo legal de transferência de bens imóveis para a constituição de uma Pessoa Jurídica ou para a integralização desses bens a uma empresa já existente é benéfica do ponto de vista de otimização de uma gerência com algumas vantagens. 

Benefícios esses que vão do campo tributário ao sucessório, quando se formalizam regras aos herdeiros que atuarão como sócios desse empreendimento. Contudo, deve-se sempre estudar caso a caso e, principalmente, o perfil e a finalidade da gestão de imóveis de uma Pessoa Física para uma Jurídica.

Por exemplo, para um locador cujos imóveis rendem um faturamento mensal de aluguel acima de R$10 mil torna-se uma alternativa viável integralizá-los ao formato de gestão Jurídica. No entanto, é preponderante que este proprietário tenha consciência de que ao tomar essa decisão, ele constituirá uma empresa que terá custos de abertura, contabilidade, entre outras despesas.

Perguntas

Separamos aqui algumas perguntas e respostas com relação ao texto, para tirar quaisquer que sejam as suas dúvidas.

Como integralizar um imóvel no capital social da empresa?

Para integralização de capital social por meio de imóveis, basta registrar o Contrato Social ou sua alteração no Cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o registro do imóvel, e este se encontra no cartório competente. solicitando documentos adicionais, se necessário. .

Como integralizar capital social com bens?

Integrando esses bens ao estoque principal da empresa, basta entregá-los e disponibilizá-los. No caso de carros, é necessário que o entregador transfira o documento para o DETRAN, passando de seu nome para o nome da empresa.

Quando incide ITBI na integralização de capital?

No início deste mês, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por maioria (7 x 4), que incide o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre o pagamento de imóveis no patrimônio de pessoas jurídicas, nos casos em que o valor da propriedade excede (o valor) o estoque integralizado de capital.

Como passar um imóvel para o nome de uma empresa?

Com o ITBI, CND e Contrato Social (cópia autenticada) e demais documentos da empresa e sócios, basta dirigir-se ao Cartório onde se encontra o Imóvel e solicitar o Registro do Contrato Social, para que o Imóvel seja legalmente transferido. de pessoa para pessoa.

Como lançar o capital a integralizar?

Nesses e em outros casos, a solução contábil é incluir uma parcela do capital social como “a pagar”. Faz parte do patrimônio da empresa, como o capital social que já foi pago. Isto significa que, na data indicada, deverá constar do Balanço Patrimonial, o que comprova o seu efetivo pagamento.

Como funciona a integralização do capital social?

A integralização do Capital Social pode ser feita à vista, à vista ou parcelada; além de bens móveis ou imóveis, conforme mencionado acima e também em títulos de dívida, como registro de marcas, patentes, entre outros.

Quando é viável integralizar os imóveis de pessoa física para pessoa jurídica?

Se você possui uma soma de aluguéis recebidos superior a R$10.000,00 já se torna vantajoso fazer essa transferência, dessa forma você terá uma redução geral dos impostos, uma gestão de imóveis mais adequada, visto que contará com um contador para te auxiliar no processo e uma segurança jurídica maior, evitando divergências nos pagamentos.

Qual o prazo para integralização do capital social?

5 anos
O prazo e a forma de integralização do Capital Social são os especificados no Estatuto Social. O prazo de 5 anos previsto no art. O CC 1055 é para a responsabilidade solidária de todos os sócios da firma.

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Sendo assim, torna-se muito importante buscar informações atualizadas e profissionais capacitados no que se refere ao segmento imobiliário, tanto no âmbito de administração de imóveis, quanto nos aspectos jurídicos.

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