Quem é Condômino, Morador ou Proprietário? [2023]

Os institutos jurídicos e o Direito como um todo costumam ser pauta de diversos debates no dia a dia, afinal, esses assuntos envolvem o nosso cotidiano, juntamente com os direitos e deveres sobre determinada responsabilidade. 

Nesse cenário, vemos que o âmbito condominial carrega consigo algumas dúvidas muito importante, principalmente a quem se refere a figura do condômino, se ao proprietário ou ao morador, ou inquilino. 

Esse é um engano que costuma parecer inocente, no entanto, ele pode refletir em outros problemas ao interpretar a lei, bem como os direitos dos inquilinos e proprietários. 

Cada figura apresenta os seus direitos e deveres, representando uma parte significativa dependendo do contexto, como a votação para alterar a convenção de um condomínio, que cabe ao condômino. 

Ou seja, uma decisão tão importante como essa está nas mãos dos condôminos, mas, afinal, quem seria essa pessoa? 

Se não existem mais esclarecimentos, podemos entender que os inquilinos possuem o direito ao voto, desde que possuam em mãos a devida procuração do condômino, isto é, do proprietário. 

Dessa maneira, concluímos que o condômino é o proprietário, mas, pensando em sanar essa dúvida de maneira eficaz, trouxemos abaixo alguns conceitos sobre as principais pessoas que estão envolvidas nessa relação jurídica. 

Pela definição, o condômino é aquele que o direito de propriedade, estando ou não residindo no bem naquele momento.

Quem é o Condômino?

A figura do condômino é o dono do imóvel, mesmo que não more na mesma unidade, podendo considerar também o promitente comprador e o cessionário de direitos. 

O promitente comprador é a pessoa que ainda não tem a escritura do imóvel, porém que tenha a promessa de compra e venda com a devida assinatura. 

Já o cessionário de direitos é aquele que não tem escritura, porém com promessa assinada de compra e venda, com o diferencial de ter os direitos de condômino cedidos por aquele que possui. 

A base legal desse instituto, que é o condômino, está no nosso Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.334, parágrafo segundo, com o seguinte texto legal: 

“São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”

De acordo com o dicionário, o condômino é aquele que tem o direito de propriedade, embora não necessariamente esteja vivendo no referido imóvel. 

Ressalte-se, inclusive, que os condôminos e ocupantes não são a mesma pessoa, pois a segunda é quem ocupa a unidade, e não é dona do imóvel. 

Os condôminos podem ser considerados como ocupantes, mas, para isso, deve ao menos utilizar ou residir na unidade.

Direitos dos condôminos

Conforme o disposto no artigo 1.335 do Código Civil, os condôminos têm direito a: 

I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

No caso do inciso III, é primordial destacar os condôminos inadimplentes, aqueles que não possuem o pagamento da taxa condominial em dia. Eles não podem participar das reuniões de assembleia, consequentemente o voto também é vetado.

Inadimplência da taxa condominial

Sobre o tema que versa acerca da inadimplência, podemos explicar com base em duas maneiras de fazer o cálculo da taxa, por fração ideal ou por cotas condominiais fixas. 

No caso da fração ideal, as unidades com maior metragem devem dispor de um valor mensal mais caro. Isso é definido no momento da criação de um condomínio edilício, que costuma ocorrer ao longo de uma assembleia de implantação, logo, confira a convenção do condomínio. 

Por outro lado, as cotas condominiais fixas já nos trazem uma ideia a partir do seu nome, em que um valor já é estabelecido pelo próprio condomínio, podendo ou não haver um reajuste. 

Ademais, os condôminos também possuem o direito de convocar a assembleia, desde que haja a coleta de assinaturas de um quarto dos donos das unidades do condomínio, mediante abaixo-assinado (posteriormente entregue ao síndico).

Deveres dos condôminos

O condômino deve exercer deveres, assim como possui os seus direitos. E com base no art. 1.336, os condôminos possuem as seguintes responsabilidades: 

“I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

2° O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

Inclusive, a legislação prevê algumas questões rigorosas, tais como a cobrança de multa nos casos em que o condômino não cumpre as regras definidas pela lei, ou se adotar um comportamento antissocial. 

Além disso, outras regras também são tratadas na legislação, como o aluguel das vagas de estacionamento, divisão de partes do terreno e o direito de propriedade.

Quem é o Inquilino ou Locatário

Nas relações condominiais, também existe a figura do inquilino ou locatário, que é aquele que realiza o pagamento periódico referente a um aluguel para o dono do imóvel, para que possa então ocupá-lo. 

Essa é uma relação muito comum hoje em dia, e vemos que a prática de locação cresce cada vez mais, muitas vezes com o auxílio de imobiliárias, por exemplo. 

A base legal do instituto do inquilino e locatário está na lei do inquilinato, em que prevê todos os direitos, bem como os deveres, da figura do inquilino. 

No entanto, é possível que esse inquilino amplie os seus direitos, em relação ao que está disposto na lei. Para isso, é necessário redigir uma procuração de condômino, autorizando-o a representá-lo. 

Na lei 4.591/64, em seu artigo 24, parágrafo 4°, vemos a seguinte redação: 

“Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96)”.

Logo, a própria lei nos traz um direito interessante que o locatário pode usufruir, mesmo que não tenha uma procuração. 

Conforme encontrado no dicionário, por definição, o locatário ou inquilino é aquele que toma algo de aluguel ou prédio em arrendamento. 

Inclusive, os inquilinos possuem o seu valor reajustado de aluguel com base no índice de inflação da tabela igpm. Por isso, é interessante estar atualizado com as tendências a todo momento.

Inquilinos participam ou votam nas assembleias de condomínio?

De acordo com o artigo 24 da lei de inquilinato (4.591/64), o inquilino pode sim participar das reuniões de assembleia, desde que o proprietário não esteja presente (o mesmo serve se o procurador não estiver) e se houver provas da locação. 

No caso de votar, o inquilino pode exercer o seu direito em questões ordinárias do condomínio, a exemplo da escolha de síndico ou previsão orçamentária, aprovar o valor da cota condominial e outros. 

Destaque-se que a procuração em condomínio, com assinatura pelo proprietário da unidade, só será necessária caso a convecção exija isso. Por isso, informe-se sobre os detalhes de uma procuração. 

No entanto, esse tema ainda gera uma certa confusão entre os juristas, logo, converse com o síndico do seu condomínio para entender melhor.

Definição de morador

O morador é uma figura muito ampla, e podemos entendê-lo como aquele que está residindo em uma unidade do condomínio, podendo ser tanto proprietário como inquilino. 

Dessa maneira, cabe ao morador o encargo de cumprir as regras determinadas na Convenção, assim como as decisões da Assembleia. 

A título de curiosidade, a convenção é um conjunto de regras estabelecidas pelo condomínio em sua inauguração.

Quem é o locador?

Por outro lado, ainda resta definir quem é o locador, que é o dono do imóvel, sendo o responsável por alugar o apartamento para terceiros. 

Caso você queira entender melhor as atribuições e direitos do locador, confira a lei do inquilinato, nos artigos 22 a 26.

A relação entre o condômino e cônjuge, filhos ou parentes

Em uma relação condominial, vemos que os filhos do casal, assim como o cônjuge do proprietário, podem ser considerados uma extensão dos condôminos, devendo arcar também com todos os seus benefícios e responsabilidades. 

Porém, no caso dos parentes, se eles não possuírem uma procuração do proprietário, não podem ser considerados condôminos, mas somente procurador. 

No caso de um tio, mãe, primo ou pai que fique muito tempo nessa unidade, como se estivesse morando a curto prazo, ele é considerado um convidado, não podendo responder por essa unidade. 

E se esse convidado pratique algum ato que esteja em desconformidade com a convenção do condomínio, o responsável por isso é o condômino responsável da unidade. 

Perguntas

Separamos aqui algumas perguntas e respostas sobre o tema

Qual a diferença entre condômino é morador?

O condômino é o dono do imóvel, mesmo que ele não more nele. São considerados condôminos também aqueles que são donos da unidade, mesmo sem escritura, mas que tem promessa de compra e venda assinadas. Já o morador pode ser condômino ou não, afinal, ele pode ser apenas um inquilino, isto é, aquele que aluga o imóvel.

Quem pode ser considerado morador?

Residente vive, vive, pelo menos esta é a definição no dicionário.

É considerado condômino fiduciário?

Note-se que a Legislação (CCB e Lei de Condomínios) em muitos artigos, pressupõe que o condômino é todos os condôminos, e inclui o usufrutuário, o proprietário vazio, o fiduciário, o comprador dedicado, aquele que promete o direito de comprar, e qualquer outro proprietário do direito de receber unidades

Quem pode ser considerado condômino?

Em regra, o condômino é o proprietário do imóvel, mesmo que ele não seja morador. Em outras palavras, o condômino é aquele que detém a co-propriedade em conjunto com os demais co-proprietários do empreendimento. Pode existir mais de um condômino para cada unidade (no caso de um casal, por exemplo).

O que caracteriza um morador de condomínio?

Condomínio é aquele que, literalmente, ocupa um imóvel dentro do terreno. São moradores, inquilinos e parentes, pessoas que usam a terra, mas não são proprietárias da terra. É importante lembrar que os proprietários das unidades podem ser considerados moradores, desde que usem ou morem na unidade.

Qual a diferença entre morador é proprietário?

É a pessoa que mora na unidade, seja ela proprietária ou não do imóvel. Este termo é muitas vezes confundido com o termo “proprietário de condomínio”, o que pode causar muita confusão. Um inquilino é um proprietário ou co-proprietário que não mora no próprio imóvel, esta é a única diferença entre os três termos.

Agora que você já sabe diferenciar as principais figuras de uma relação condominial, exerça os seus direitos e deveres com base na previsão legal e não confunda mais nenhuma interpretação jurídica.

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