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6 dicas para seu contrato de aluguel

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Acesso Rápido

Se você está pensando em estabelecer uma relação de locação, o primeiro passo é redigir um contrato de aluguel, afinal, é necessário ter em mãos um documento constando todas as cláusulas importantes.

Contrato de Aluguéis

Além disso, o contrato de aluguel é uma forma de resguardar ambas as partes da relação contratual, tanto aquele que aluga como o que vai utilizar o imóvel. 

Dessa maneira, a fim de garantir todo e qualquer direito, como o cumprimento dos deveres estabelecidos em lei, o contrato de aluguel serve para te dar segurança jurídica. 

Caso você já tenha encontrado um inquilino em potencial – que é o locatário – é possível redigir esse contrato de aluguel em comum acordo. 

Caso contrário, isto é, não encontrou um locatário, você já pode deixar um contrato feito, com as cláusulas que você julga necessárias, e depois fazer alguma adaptação ao que o inquilino novo pretende.

Sendo assim, é comum nos depararmos com clientes que não tem certeza daquilo que deseja incluir em um contrato de aluguel, por isso, é interessante verificar as cláusulas mais importantes para a sua segurança financeira e jurídica. 

Vamos conferir então 6 dias para a confecção do seu contrato de aluguel.

Verifique os inquilinos

A primeira parte do contrato já começa com a qualificação das partes, ou seja, o inquilino e o proprietário que disponibiliza o imóvel, por exemplo.

Para encontrar os dados pessoais dos inquilinos, peça a eles os documentos oficiais, preferindo sempre a via original, como os seguintes: 

  • Documentos pessoais com foto, número de CPF, RG e nome completo; 
  • Comprovante de residência do endereço atual; 
  • Comprovante de renda (como anotação de carteira de trabalho, declaração do imposto de renda ou extratos bancários para os profissionais autônomos e informais).

Esses são os documentos pessoais mais básicos primordiais para a garantia da identidade das partes nessa relação contratual. 

Desse modo, ressaltamos que a verificação da renda financeira é imprescindível a fim de honrar o aluguel.

Histórico e certidões

Além do que foi citado acima, existe um outro passo essencial, que é a análise do histórico e certidões dos inquilinos. 

Essas certidões podem ser emitidas de maneira gratuita pela internet, ou até mesmo solicitar a entrega por parte dos inquilinos.

Para obter as certidões pelo meio digital, tenha em mãos o nome completo e o CPF do locatário. Alguns dos exemplos dessas certidões são as seguintes: 

  • Regularidade do CPF: é possível acessar a plataforma online da Receita Federal e solicitar a emissão de uma Certidão de Regularidade de CPF, sendo a ação mais simples de todos os exemplos que daremos abaixo. 
  • Histórico de crédito: o histórico de crédito é consultado no SPC ou no SERASA, e nesses sites você confere os registros de quaisquer dívidas ou até mesmo como “nome sujo”.

Esse histórico é importante para analisar se o locatário tem condições financeiras ou não de arcar com os custos do aluguel.

  • Existência de processos: outra certidão importante é de existência de processos, se houve alguma distribuição de processos criminais ou cíveis contra o seu locatário no tribunal estadual (como TJBA ou TJSE).

É interessante também conferir de tem alguma ação trabalhista no tribunal de trabalho regional. Caso haja algum processo, converse isso com seu inquilino e entenda qual é a situação desse caso.

  • Dívidas tributárias: verifique se o seu locatário deve algum tributo federal (como imposto de renda) realizando a emissão da Certidão de Débitos referente aos Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União.

Inclua também certidões de dívidas estaduais, a exemplo da Certidão Negativa de Débitos Tributários da Secretaria da Fazenda do estado que você reside.

Escolha a garantia do seu contrato de aluguel

Uma cláusula importante a ser incluída no contrato de aluguel é o tipo de garantia, que podem ser caução, seguro-fiança e fiança.

Caução

A caução consiste no depósito do inquilino no início da locação no valor de até 3 alugueis mensais. Esse valor deve ser devolvido quando o contrato acabar, desde que os pagamentos mensais ao longo do período de contratação tenham sido integralmente cumpridos.

Dessa maneira, a vantagem da caução é que, se o locatário atrasar o aluguel, você pode sacar esse dinheiro e cobrir a dívida. 

Porém, a desvantagem é que o valor referente a 3 meses de aluguem costuma ser baixo, caso o juiz recuse a concessão de uma liminar de despejo.

Fiança

Já a fiança significa que um terceiro vai assumir as obrigações do inquilino solidariamente, isto é, o fiador só pode ser acionado pelo proprietário do imóvel caso o locatário não cumpra com os seus pagamentos mensais. 

Esse fiador, então, deverá, por obrigação, realizar o pagamento da dívida. 

A vantagem da fiança é que não será preciso dispor de nenhum valor no momento do contrato, logo, pode ser mais fácil a negociação.

Os proprietários costumam solicitar a fiança devido a facilidade de execução da dívida. 

Por outro lado, a desvantagem da fiança é que se o fiador não for comprometido com os pagamentos, e nem possua bens, a garantia não terá a eficácia que você esperava. 

Por esse motivo, é interessante fazer as verificações de histórico de pagamento com o fiador e o inquilino em si.

Ressalte-se que você pode solicitar ao fiador algum tipo de comprovação de imóvel no nome do fiador, sem hipoteca, penha, alienação etc. 

Essa matrícula é emitida virtualmente, e apresenta um custo baixo, além do IPTU desse imóvel, verificado com o número SQL (que aparece como cadastro do imóvel).

Quem é a melhor garantia entre caução e fiança?

Entre a fiança e a caução, o fiador se demonstra de maneira mais eficaz, afinal, outra pessoa poderá ser exigida de executar a dívida em aberto. 

Com um bom fiador, você terá mais segurança no contrato de aluguel do que uma caução.

Seguro-fiança

Por fim, outra garantia é o seguro-fiança, em que você deve contratar uma seguradora, a fim de garantir o aluguel se o inquilino falhar. 

Existem diversas modalidades de seguro, algumas empresas cobram poucos meses, outras já exigem o pagamento do período inteiro de aluguel. 

Desse modo, o prêmio do seguro pode ser de 1 a 2,5 vezes o preço do aluguel.

A vantagem dessa garantia é que, se o aluguel atrasar, a empresa seguradora pode te ressarcir, indo atrás do locatário. 

Contudo, a desvantagem é que se o inquilino pagar todos os alugueis, você não vai usar o seguro e o prêmio não pode ser devolvido, logo, o rendimento total será menor que o prêmio do seguro.

Determine o prazo do contrato de aluguel

Outra cláusula que deve estar no seu contrato de aluguel é o prazo que o inquilino poderá usufruir do seu imóvel, que pode ser igual ou maior que 30 meses.

Ao final desse período, o contrato é rescindido de maneira automática (finalizado), a não ser que as partes decidam por prorrogar o combinado.

A lei do inquilinato coloca em prática o dirigismo contratual, que pode estender o prazo, indeterminadamente, fazendo com que ele dure em até 5 anos, se for da preferência do locatário. 

Em alguns casos, o inquilino exige um período menor, como 12 meses (ou um ano). 

Nesse caso, é possível incluir a cláusula de denúncia livre, o qual o locatário, após um ano, pode rescindir a locação sem nenhuma multa.

Estabeleça o responsável por pagar as contas

O aluguel de um imóvel inclui diversas contas, como o aluguel em si, o condomínio, as contas de energia e água, e demais custos.

No contrato de aluguel, você deve estabelecer o responsável por cada encargo locatício, para que não haja nenhuma confusão no futuro.

Alguns dos principais custos com a locação são os seguintes: 

  • Contas de consumo: gás, consumo da área comum, lavanderia, esgoto, água, telefone (quando nenhuma delas está inclusa na taxa de condomínio) 
  • Taxas: taxa de lixo, taxa da iluminação etc.; 
  • IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano; 
  • Despesas de manutenção do condomínio: essas costumam ser encargo do dono do imóvel, tendo em vista que essas despesas visam a valorização do imóvel; 
  • Seguro contra incêndio.

Assinatura e vistoria

O seu contrato de aluguel deve ser bem detalhado e escrito, não deixando nenhuma margem para dúvidas. 

Por isso, algumas empresas voltadas para esse ramo já trazem modelos de contratos bem redigidos. 

O contrato de aluguel vale para medidas judiciais, no caso de acontecer alguma disputa. 

Dessa forma, o contrato é assinado por ambas as partes com base na assinatura física ou eletrônica. 

Também é necessário pedir para que duas testemunhas assinem, a fim de conferir mais segurança. 

Cada um receberá a sua via do contrato, e caso isso resulte em um processo judicial, certifique-se que o assinante tem poder de representação.

Vistoria inicial

Como anexo ao seu contrato, é interessante anexar uma rubrica das partes envolvidas nas páginas, como um Termo de Vistoria Inicial detalhado. 

Esse termo consta a descrição do imóvel, juntamente com as suas fotos e mobília, da maneira mais completa possível. 

Com esse termo, você tem em mãos uma prova para garantir a sua indenização se o inquilino estragar qualquer coisa do seu imóvel.

Como recolher o imposto de aluguel

Por fim, a nossa última dica é que você faça o recolhimento do imposto de alguém mensalmente, e um contador pode ser muito eficaz nesse momento. 

Ao recolher esse imposto, você pode evitar multas com valor de até 20% ao recolher o Imposto de Renda de Pessoa Física. 

A Receita Federal pode cruzar os impostos de renda do locatário e do locador, a fim de verificar se os dois estão alinhados quanto às declarações feitas em contrato.

Onde é possível redigir contratos de aluguel de qualidade?

Você pode redigir um contrato de aluguel com a ajuda de um profissional advogado ou por meio de sites voltados para essa finalidade, como a Accordous

Na Accordous, você tem contratos 100% automatizado, gerando esse documento em instantes e podendo enviar para assinatura digital ou eletrônica. 

Através desse site, você pode agendar com especialistas e adquirir o seu contrato, com reajustes automáticos, cobranças recorrentes, envio de faturas automáticas e acordo com os inquilinos. 

Dentre os benefícios da Accordous, podemos citar: 

  • Automatização de todas as atividades 
  • Redução de custos 
  • Facilidade em gerir os seus contratos e documentos
  • Experiência incrível 

Solicite agora mesmo um contato com o consultor e tenha em mãos um contrato de aluguel seguro e de qualidade!

Ficou com alguma dúvida? Deixe sua pergunta nos comentários!

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