Uma relação que envolve um contrato de locação envolve um inquilino, um locador e na maioria das vezes uma instituição ou plataforma que intermedia as partes. Dessa forma, é necessário que todos os envolvidos saibam sobre a lei do inquilinato, visto que é a legislação específica dessa relação.
Esse conhecimento é essencial tanto para o locador como para o inquilino, em uma locação de imóveis. Isso porque essa lei traz alguns pontos fundamentais que precisam ser levados em consideração para essas partes. Todos possuem direitos e deveres, devendo ser respeitados seja extra ou judicialmente.
Por conta disso é tão importante que você tenha um contrato de locação bem feito, sem nenhuma brecha e com todos os direitos dispostos da melhor forma. Para isso, é necessário que você contrate um profissional ou uma plataforma capaz de redigir o seu contrato.
Nesses casos, uma ótima recomendação é a Accordous, que te ajuda no dia a dia com a gestão de aluguéis, cuidando de todos os trâmites, desde a confecção dos contratos até a cobrança dos valores mensais.
Desse modo, vamos explorar abaixo as principais informações sobre a lei do inquilinato e como isso impacta em um contrato de aluguel.
Mas, afinal, o que é a lei do inquilinato?
A priori, cumpre ressaltar que a lei do inquilinato se trata de uma legislação específica, cujo número é o 8.245/91, com sanção do até então presidente Fernando Collor. Nessa lei encontramos os direitos e deveres gerais tanto do locador como do inquilino, podendo recair sobre as locações comerciais e residenciais.
No caso dos locadores, é interessante sempre estar atento a essa legislação, a conta do momento que você anuncia o seu imóvel nos principais canais de divulgação. Inclusive, você deve ter cuidado com essa divulgação, pois alguns lugares podem não atrair o perfil de locatário que você deseja.
Caso você opte por uma plataforma para cuidar do seu contrato de locação e demais atos dessa relação, como a Accordous, não há o que se preocupar com os canais de divulgação. Afinal, a Accordous conta com a parceria, por exemplo, do Zap Imóveis e VivaReal.
Com bons profissionais ao seu lado para te auxiliar em todo o processo de aluguel, você não corre o risco de descumprimento ou desamparo.
Destaque-se que essa lei está sendo atualizada ao longo do tempo, desde a sua criação, como ocorre com todas as legislações, contando com novas diretrizes.
Direitos e deveres do inquilino presentes na lei do inquilinato
Antes de alugar um imóvel, para moradia ou fins profissionais, o inquilino deve se atentar a algumas questões, principalmente no que se refere aos deveres e direitos, com base no que está disposto na lei do inquilinato. Vejamos, então, alguns dos principais pontos.
Contrato de locação
O primeiro direito e/ou dever do inquilino e do locador é de ter um contrato de locação, com prazo que deve ser determinado, isto é, qual o período que o inquilino poderá continuar neste imóvel. Inclusive, esse período garante que o inquilino não sofrerá com nenhuma situação, a exemplo de uma desocupação.
Se o proprietário desejar pedir o imóvel, é necessário aguardar pelo final do período deste contrato, salvo em se tratando de pendências com os aluguéis (inadimplências) e outras exceções previstas em lei.
Desse modo, se a solução de uma desocupação ocorrer antes de acabar o prazo, sem estar previsto na lei, o locatário não pode obrigar essa desocupação. Então, o inquilino pode ficar no imóvel até o término do prazo, ou, em alguns casos, há uma negociação da multa por quebra antecipadamente do contrato.
Com um possível acordo, o contrato encerra antes do prazo estipulado e nenhuma das partes terá mais obrigações com relação a esse imóvel. A Accordous também se responsabiliza por acordos feitos entre inquilinos e proprietários.
Garantia locatícia de pagamento
No momento de alugar um imóvel, a fim de garantir ao dono dessa propriedade que todos os aluguéis sejam devidamente pagos, os envolvidos nessa relação devem escolher se a locação terá ou não uma garantia. Se não tiver, isso também deve estar disposto no instrumento contratual.
Caso as partes optem por uma garantia locatícia, existem algumas modalidades que merecem atenção, como fiador, seguro-fiança, caução ou cessão fiduciária. De todas, as mais utilizadas são as três primeiras.
Escolhendo o fiador, o locatário vai indicar alguém que se responsabilize pelo valor do aluguel, se ele não cumprir com o convencionado, dando-lhes os bens como uma garantia.
Já a caução está relacionada a um valor pago em espécie que não pode ultrapassar três meses de aluguel. Essa quantia deve ser depositada na poupança ou, no final, o locador vai corrigir os valores com base no índice de poupança.
Se o inquilino não cumprir com os pagamentos, o valor é repassado ao locador. Porém, se não surgir nenhum fato irregular, ao final, esse valor deve ser devolvido ao locatário.
O seguro fiança consiste no pagamento de um seguro, parecido como ocorre com um carro, se houver atraso nas parcelas de aluguel, em que o locador aciona o seguro e recebe o que deve.
Por fim, a cessão fiduciária também é uma opção, onde o locatário disponibiliza uma garantia maior que três aluguéis, sob responsabilidade do banco, podendo ser acionado em casos de emergência.
Cobrar obras, manutenções e reformas
O inquilino pode ainda, de acordo com a lei do inquilinato, cobrar obras, manutenções e reformas, sendo que o locador é obrigado a prestar algum esclarecimento sobre isso.
A responsabilidade por essas questões fica a encargo do locador, mas claro que isso ocorre desde que a manutenção seja em decorrência do tempo, e não mal uso. Ou seja, se algo do imóvel quebrou por culpa do inquilino, ele deverá custear o conserto.
Porém, se algo está se desgastando em decorrência do tempo, o locatário deverá se preocupar com isso. Se o conserto é muito urgente, o inquilino pode fazer o pagamento desse serviço, e pedir um reembolso.
Ressalte-se que, nesses casos, é interessante que o inquilino avise antes do conserto, mesmo que seja algo fundamental, a fim de comprovar a ciência do locador.
Prioridade na compra
Um ponto muito curioso na lei do inquilinato tem relação com a prioridade na compra. Isso significa dizer que se o proprietário chegar à conclusão de que venderá a propriedade, o primeiro que deve receber uma proposta é o inquilino. Dessa forma, se ele tiver interesse, uma negociação pode ser feita.
Porém, a fim de garantir esse direito à preferência, tudo isso deve constar no contrato, que deve ser averbado na matrícula do imóvel. Se tiver dúvidas sobre isso, contrate um profissional ou plataforma nesse sentido.
Após realizar a averbação, o proprietário pode começar a negociação com terceiros, desde que o inquilino atual não tenha interesse na compra desse imóvel.
Além disso, o inquilino usufrui de um período de 30 dias para manifestar o seu interesse, enviando uma solicitação para o até então proprietário.
Direitos e deveres do proprietário presentes na lei do inquilinato
Da mesma forma que ocorre com inquilino, o proprietário dispõe de alguns direitos e deveres, presentes na lei do inquilinato, como veremos a seguir.
Receber em dia o seu pagamento do aluguel
Um dos direitos que a maioria dos proprietários conhecem é receber em dia o seu pagamento do aluguel. Isso porque no contrato está disposto o dia e o período de intervalo que o locador deve receber o seu aluguel.
O inquilino, por sua vez, deverá respeitar esse prazo, afinal, uma das características do contrato é que ele dispõe de acordo, logo, as partes estão em harmonia quanto ao que ficou convencionado.
Se esse pagamento não ocorrer nas condições estipuladas, o locador estará assegurado para buscar ajuda jurídica, como uma possível ação de despejo, a depender do caso concreto.
Receber a propriedade no estado que entregou
O inquilino deve cuidar da propriedade como se sua fosse, inclusive, essa é a redação presente na legislação. Logo, no caso de haver móveis, por exemplo, eles devem ser entregues no estado que foram encontrados.
A fim de garantir isso, o recomendado é que haja uma vistoria antes e após o término do contrato, podendo ser feitas comparações ou reparos, quando for necessário.
Transferência na hipótese de morte do locatário
Em se tratando de morte do locatário, os herdeiros serão agora responsáveis por essa locação, assumindo os valores do aluguel, bem como a solicitação da rescisão contratual.
Esse direito possui fundamento com base na ausência de prejuízo caso o inquilino venha a falecer.