Quando os temas de discussão são os processos de gestão de locação de imóveis, ou aluguéis, como pessoa física (PF) ou pessoa jurídica (PJ), é importante estar ciente dos principais pontos positivos e negativos em ambas as modalidades. 

Da mesma forma que acontece em outros tipos de empreendimentos, podemos dizer que os aluguéis voltados para imóveis nos exigem alguns conhecimentos técnicos que precisamos considerar, para não enfrentarmos prejuízos financeiros no futuro. 

A partir do momento que você domina a gerência dos seus empreendimentos, consegue transformar o seu negócio em inúmeras vantagens, independente se estamos nos referindo à pessoa física ou jurídica. 

Muitas pessoas que procuram o nosso site nos questionam sobre qual alternativa seria mais vantajosa para aqueles empreendedores de plantão que pretendem fazer investimentos de locação. É melhor administrar os aluguéis atuando como uma pessoa física ou através do CNPJ? 

Fazendo a conferência do nosso conteúdo de hoje, iremos lhe revelar todos os detalhes em relação à gerência de imóveis, tanto no caso das pessoas físicas, como jurídicas. Confira com exclusividade e boa leitura! 

Diferenças entre Pessoa Física e Pessoa Jurídica 

Em um primeiro momento, você precisa entender a diferença existente entre as pessoas físicas e as pessoas jurídicas. Por isso, destacamos abaixo detalhes importantes sobre ambos os perfis: Perfil de pessoa física: Neste caso temos um indivíduo que registra o seu CPF (Cadastro de Pessoas Física) para a obtenção de um empreendimento, ou qualquer outro tipo de negócio. 

Perfil de quem atua como PJ: Nesse tipo de situação é criada uma entidade considerada abstrata, ou seja, uma empresa, fundação ou afins, e é registrada através do Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ). Em outras palavras, podemos dizer que, a principal diferença entre esses dois perfis está na questão de que, tanto pessoas como organizações estão devidamente habilitadas para possuírem patrimônios imobiliários. 

Como administrá-los corretamente é o nosso grande desafio e ponto central de discussão em nosso artigo de hoje. 

Devemos conhecer toda a dinâmica do processo que envolve o ato de locar imóveis, questões tributárias, entre outros temas, para não sairmos perdendo com o nosso empreendimento.

Conhecendo os principais impostos na administração de aluguéis 

Para administrar corretamente a locação de um imóvel próprio, o proprietário dispõe de duas alternativas viáveis: 

Fazer locação atuando como PF: considerado o método mais comum. Caso todos os empreendimentos estejam no nome da pessoa, o proprietário obtém a quantia integral do seu aluguel, mas também precisa considerar o recolhimento tributável do IR (Imposto de Renda). 

Estabelecer uma Holding de cunho patrimonial como PJ: este nada mais é do que uma empresa aberta que administra patrimônios. 

Gerência de locação como PF. Há incidência ao Imposto de Renda?

No caso dos proprietários que vierem a optar pela gestão do processo de aluguel dos bens imóveis, declarando como pessoas físicas, ou seja, coordenando os patrimônios que estejam nominalmente, será necessário fazer uma declaração do valor recebido por estes aluguéis junto à Receita Federal por meio do IR. 

A seguir, iremos exemplificar melhor essa questão através da tabela que incide mês a mês: Observe atentamente que as pessoas atuam como locador, que ganham até R$ 1.900,98 em aluguéis mensais, não precisam pagar os impostos. No entanto, os demais casos precisam sim realizar o pagamento, conforme a tabela que estabelece uma ordem progressiva. 

Se porventura esse empreendedor também for encarregado de realizar a quitação mensal do IPTU referente a esse bem, e até mesmo pagar a taxa de condomínio, será possível realizar uma dedução do valor gasto no momento em que for realizado o preenchimento da declaração do Imposto de Renda. 

Tributação para administrar aluguéis como PJ

Na ocasião em que seja possível locar imóveis próprios, você não conseguirá fazer pelo Simples Nacional. Dessa forma, podemos dizer que, o regime que tem sido mais aderido por aqueles que decidem obter receita com esse processo como pessoas jurídicas. Isso nada mais é do que o lucro presumido. 

Desse modo, os impostos que incidem sobre a rentabilização obtida com esse processo de negócio como PJ tornam-se uma quantia total de 11,33%, o que faz com que em muitas circunstâncias seja mais vantajoso obter receita por parte da locação como empresa (PJ), e não como proprietário com razão PF.

Posso transferir a gestão de aluguel para pessoa jurídica? 

A resposta para esta questão é bastante óbvia, uma vez que a primeira ação a ser realizada para esse modelo de administração como pessoa jurídica é através da criação de empresa com CNPJ. 

Nesse tipo de instância, o melhor a se fazer é elaborar uma holding voltada a gerir o patrimônio para que você possa administrar melhor os seus bens. 

Em um primeiro momento, isso pode parecer demasiadamente complexo, mas na realidade abrir uma PJ sob esse formato viabiliza suas atividades similares à de outras empresas. A principal diferença reside no objeto social do negócio, o qual está destinado para administrar os seus bens, ou seja, seu patrimônio em imóveis. 

No caso do recebimento de valores de locação como pessoa jurídica, será preciso que os seus empreendimentos se encontrem registrados no nome da sua empresa. Desse modo, a pessoa física necessita fazer a migração do patrimônio para a empresa, passando a funcionar, então, como  PJ. 

Caso você possua uma base de contatos de locação com tamanho expressivo e não gostaria de fazer a divisão de parte do seu rendimento com a empresa que atua no segmento imobiliário, o melhor a se fazer nesse tipo de instância é uma assinatura em um CRM deste setor. 

É realmente vantajoso criar uma empresa (PJ)? 

É preciso tomar cuidado com essa parte, tendo em vista que a ação de troca administrativa do PF para PJ nem sempre é de todo vantajosa. Como foi revelado na tabela que incide do IRPF, aqueles locatários que possuam um rendimento a cada mês de até R$1903,98 ficarão isentos desse tipo de cobrança. 

Sendo assim, caso o seu rendimento gire em torno do anteriormente articulado, nem é interessante criar uma empresa, e você poderá seguir funcionando como PF tranquilamente.

 Naqueles casos de pessoas que possuam uma fatia maior de locação, possuindo inúmeros imóveis próprios, geralmente a incidência do tributo pode girar em torno de 27,5%. Se o PJ tiver um modelo de gerência como holding, a tributação completa a ser paga reduz para 11,33%, o que acarreta em uma grande economia. 

Além deste ponto vantajoso da tributação, ao optar pela administração dos seus bens imóveis e aluguéis através de um modelo de holding que gerencie o patrimônio, você conseguirá diversos benefícios, os quais estão voltados para o a realização de ação sucessória e também para a proteção do patrimônio. 

Mesmo assim, ao constituir uma empresa, você deve estar ciente de que terá alguns custos iniciais, principalmente com documentações e processos da área contábil. 

Também precisamos destacar que, nas referências dos bens para a PJ, há uma incidência acerca do tributo conhecido como ITBI, o qual costuma variar de uma cidade para outra. 

Na maioria dos casos, a alíquota referente e projetada com o ITBI em nosso país gira em torno de 3%. Sendo assim, se um indivíduo detém vinte imóveis para efetuar aluguéis, os quais se encontram estimados em R$200.000, e quer fazer a migração de todos eles para uma holding. Tenha em mente que, apenas em tributos, o locatário terá de gastar, inicialmente, uma quantia aproximada de R$120.000. 

Análise e assessoria para melhor decisão

Por essa razão, é importante que seja feita uma avaliação do que você obtém como receita, do que você gasta para manter esse patrimônio, bem como também visualizar como serão os custos para operar como PJ. Tudo isso auxiliará para que você consiga compreender se há vantagens ou não para a sua realidade, caso determine para a gestão do patrimônio, a transformação dessa atuação sob o formato de PJ.

Enfim, avaliação, análise, planejamento adequado são indicações necessárias para a melhor tomada de decisão. Por isso a Accordous proporciona que você tenha o melhor em informação técnica e em consultoria para gestão de contratos no segmento imobiliário. 

Se o conteúdo publicado ajudou na sua compreensão sobre esse setor e como funciona a gerência dos processos de aluguel para PF e PJ, é importante que você deixe um feedback nos comentários.

Modelo para estimar cálculo de alíquota 

A partir de 0,00 a 1.903,98 – isenção

A partir de 1.903,99 chegando a 2.826,657,50% 

A partir de 2.826,66 chegando a 3.751,0515,00% 

A partir de 3.751,06 chegando a 4.664,6822,50% 

A partir do valor de 4.664,6827,50% 

Percentuais que formam a cobrança:

Tem-se o Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ), cujo percentual é de 4,80% somado ao Programa de Interação Social (PIS) que tem percentual de 0,65%  somado à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social e a Contribuição Social sobre Lucro Líquido que geram o percentual de 3,00%

Perguntas

Separamos aqui algumas perguntas para dúvidas que talvez você venha a ter

Onde lançar aluguéis recebidos no IRPF 2022?

Se o aluguel foi pago por pessoa jurídica, basta incluir os valores na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. No campo “Discriminação”, inclua os valores, nome e CNPJ da empresa.

Como declarar aluguel recebido de pessoa jurídica no Imposto de Renda 2022?

Se o aluguel foi pago por pessoa jurídica, inclua os valores na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. No campo “Discriminação”, informe os valores, nome e CNPJ da empresa. Quem aluga um imóvel para pessoa jurídica não é responsável por pagar os impostos sobre esses rendimentos.

Qual a alíquota do imposto de renda sobre aluguel 2022?

E parcela dedutível, o que é? É o valor que será descontado do cálculo do imposto de renda. Por exemplo, para um aluguel no valor de 2 mil reais, aplica-se a alíquota de 7,5%, resultando em um valor de imposto de R$150,00 pela base de cálculo. Desse valor, subtrai-se a parcela dedutível de R$142,80.

Como informar aluguel na DIRF 2022?

O valor recebido pelo pagamento de aluguel deve ser declarado no Imposto de Renda de Pessoa Física, em uma ficha específica. Existem descontos nesse rendimento, como IPTU e condomínio. Os valores são descontados da base tributável quando pagas pelo proprietário do imóvel.

Como declarar rendimentos recebidos de pessoa física 2022?

Para rendimentos acima de R$ 1.903,98 por mês é necessário preencher o programa do Carnê-leão 2021 e depois transportar os resultados para o IR 2022. Não se esqueça que, nesses casos, o Imposto de Renda deve ser pago mensalmente, e não somente na hora de fazer a declaração anual.

Onde colocar recebimento de aluguel no Imposto de Renda?

Você deve informar o CPF do inquilino quando for fazer o IR. Tal rendimento, o imposto recolhido, bem como as deduções admitidas devem ser informadas na Ficha de Rendimentos de PF/Exterior na aba Outras informações.

Conclusão

E com essas respostas, encerramos aqui o nosso texto.

Esperamos que tenhamos conseguido te ajudar a encontrar as respostas para as suas dúvidas.

Fizemos um texto cheio de todas as informações que você possa precisar.

Muito obrigada por ler até aqui, e até a próxima!