Uma ação de despejo ocorre quando o proprietário de um imóvel que está alugado vai à justiça pedindo a devolução da propriedade pelo atual inquilino. Esta ação se respalda nas cláusulas de contrato e na Lei do Inquilinato.
Ela normalmente ocorre em caso de atraso de aluguéis, mas também pode acontecer por outros motivos (expostos a seguir) e confere ao proprietário o direito de pedir o despejo do inquilino, o qual tem até 30 dias para deixar o imóvel.
Agora que você entendeu o que é a ação de despejo e quais são as razões mais comuns que conferem o direito ao proprietário de recorrer a ela, você talvez esteja se perguntando em quais ocasiões, afinal, essa ação pode ser iniciada.
A seguir explicamos:
Quando recorrer à ação de despejo?
Resumidamente esses são os principais motivos:
- falta de pagamento do aluguel (mais comum)
- falta de pagamento de encargos do contrato (mais comum)
- falecimento do inquilino com continuação de ocupação por pessoas não dependentes (menos comum)
- mudanças estruturais sem notificar o proprietário (menos comum)
- não devolução das chaves ao final de contrato de temporada (menos comum)
Falta de pagamento: aluguel ou demais encargos do contrato
A ação de despejo ocorre normalmente quando o contrato é descumprido, principalmente quando ocorre a falta de pagamento de aluguel ou dos encargos do contrato, tais como condomínio, água, luz, desde que estas contas sejam de responsabilidade do inquilino, formalizadas em contrato.
Razões menos usuais
Há outras situações que são mais raras de acontecer, são elas: falecimento do locatário e o imóvel continuar ocupado por pessoas que não são seus dependentes (Art. 59; § 1º; inciso IV); mudanças estruturais no imóvel sem prévio acordo com o locador (Art. 23; inciso VI); final de um contrato de temporada quando o inquilino não devolve as chaves (Art. 59; § 1º; inciso III).
Tramitação para dar entrada na ação de Despejo
É de senso comum acreditar que o locador só pode solicitar a ação de despejo se o pagamento estiver em atraso por um período superior a 30, 60 ou 90 dias, no entanto, o proprietário pode realizar o pedido de despejo já no dia seguinte a data estipulada para pagamento do aluguel ou cobrança adicional (água, luz, taxas em geral mencionadas acima).
Quando se entra com a ação de despejo é analisado se há garantia de pagamento no contrato e, em caso negativo, o proprietário do imóvel pagará uma caução no valor de três aluguéis – dedicado à custa judicial – e assim o juiz expedirá um mandato para que o imóvel seja desocupado em até quinze dias.
Em caso de garantia de pagamento, o prazo para desocupação é mais flexível: são trinta dias depois que a ação de despejo é julgada como procedente.
Existe a possibilidade de resolver a situação sem acontecer o despejo de fato?
Essa é uma pergunta interessante e a resposta para ela é: depende!
Quando uma ação de despejo tem por motivação a falta de pagamento dos compromissos financeiros, o inquilino deve ser informado e assim terá um prazo para saldar suas dívidas, esse prazo é estipulado entre 15 a 30 dias para pagar todos seus débitos junto ao locador.
Vale ressaltar que os valores não ficam restritos apenas à quantia referente ao aluguel atrasado: devem ser pagas também as multas e penalidades previstas em contrato, juros de mora, custas do processo e honorários do advogado do locador.
Tente negociar as dívidas antes de recorrer à ação de despejo
Entendemos que as situações que incluem o despejo são de natureza críticas, sendo que a ação de despejo é o último recurso das tratativas, já que se trata de uma questão morosa, com desgastes e investimento de ambas as partes.
Existem alternativas a este processo que podem ajudar os dois lados. A negociação da dívida por meio de um acordo é uma delas.
Ao decidirem por um acordo, as duas partes podem sair ganhando: o inquilino terá novos prazos para realizar o pagamento de suas dívidas e o proprietário não perderá as esperanças de receber o valor que lhe é devido, além de poupar desgaste ao realizar toda a tramitação necessária para dar entrada a uma ação de despejo.
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Perguntas
Separamos algumas perguntas e respostas que vão te ajudar melhor.
Quanto tempo leva para executar uma ação de despejo?
Uma ordem de despejo é um processo lento, que pode levar vários meses para obter uma decisão. Se o ocupante apresentar defesa, o prazo se arrasta ainda mais. Este período depende do Condado e do Tribunal. Em São Paulo, o processo inicial leva de 6 a 12 meses.
Como funciona o processo de despejo?
Uma ação de despejo é um processo judicial pelo qual um proprietário pode despejar um inquilino infrator dentro de um período especificado pelo Tribunal. Esse direito está previsto na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91).
Quando o inquilino não pode ser despejado?
Um inquilino não pode ser despejado quando a ordem de despejo for ilegal devido a questões regulatórias. Alguns exemplos dessas más ações são a ausência de motivo para a rescisão do contrato, o pagamento da dívida no prazo legal (remoção atrasada) ou o descumprimento do procedimento específico da ação de despejo.
Quanto custa um processo de despejo?
O valor do despejo pode variar dependendo de fatores como a forma do contrato, o valor do aluguel, a dívida e a duração do arrendamento. Entender! A ação de remoção pode custar entre R$ 5.000,00 e R$ 40.000,00, considerando as características e formato do contrato.
Quanto tempo demora uma ação de despejo 2022?
Normalmente 15 dias e máximo 30 dias. Se o despejo for iniciado pelo comprador do imóvel, serão 90 dias se houver processo. Quebra de acordo escrito com locador, 15 dias e ordem legal.
Como faço para mover uma ação de despejo?
Para ajuizar uma ação de despejo, o proprietário deve apresentar uma causa razoável, como uma quebra de contrato. Nesse caso, o inquilino procura o conselho de um advogado profissional e visita a aplicação da lei para exigir que o inquilino saia.
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