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Contrato de Aluguel -Entenda o que pode ou não ser requerido

Contrato de Aluguel
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Acesso Rápido

Contrato de Aluguel

Contrato de Aluguel são imprescindíveis para regular a locação de imóveis entre o  locador e o locatário e assim, preservar uma boa relação entre as partes e seus respectivos direitos estabelecidos.

Posto isto, neste documento serão detalhados todos os deveres e direitos do locador e do locatário, como a data de vencimento do contrato, o valor do aluguel do imóvel e todas as demais coisas relevantes para esse tipo de acordo. Colocar tudo isso em um documento legal, evita eventuais infrações indesejáveis na locação.

É pensando nisso que esse artigo é de total importância para você que deseja alugar um imóvel ou você proprietário que deseja locar seu imóvel. Entender as exigências que você deve fazer ao iniciar um acordo é indispensável. Veja a seguir:

Lei do Inquilinato

Para regulamentar e garantir os direitos nos processos de locação de imóveis, existe a lei nº 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato. Ferramenta jurídica imprescindível para manter as relações futuras das locações com o menor  número de conflitos. Para entender melhor a Lei do Inquilinato nos temos um artigo detalhando todos os aspectos da lei que regulamenta os processos de locação de imóveis.

É muito importante para as partes terem entendimento dessa lei antes de entrarem nesse tipo de relação, pois é por intermédio dela que os direitos e deveres serão assegurados e ficarão esclarecidos entre as  partes. Ou seja, é a garantia que você não entrará em uma cilada.

A lei do inquilinato, semelhante às outras leis da legislação brasileira, abrange inúmeras situações e é muito extensa. Com isso, muitos acabam por não dar atenção às suas nuances e as dúvidas acabam se tornando frequentes. Isso é prejudicial e pode  afetar negativamente a finalização do contrato de locação.

Em 2010, entrou em vigor a nova lei  de nº 12.112 que trouxe reformulações e alterações para a lei do inquilinato. Ela acrescentou conteúdo novo e atualizou as normas para se adequarem às mudanças que a sociedade teve com o passar do tempo.

Os pontos principais da lei do inquilinato abordam todos os aspectos importantes que locador e locatário precisam conhecer, acatar e cumprir adequadamente. Entre esses pontos, vale destacar:

Destacamos abaixo os principais pontos que o locador e o locatário precisam ter entendimento, seguir e aceitar desta lei. Ela aborda aspectos importantes que devem ser notados, como:

  • Contrato;
  • Despejo;
  • Desocupação;
  • Direitos e deveres do proprietário;
  • Direitos e deveres do inquilino;
  • Fiança.
  • Garantias;
  • Quebra de contrato.

Dentre os aspectos que foram alterados por essa legislação, alguns são bem significativos e precisam ser entendidos com clareza pelas partes para evitar mal entendidos nas normas e regras estabelecidas .

Direitos do inquilino

As cláusulas transcorridas na legislação que estabelecem os termos legais que favorecem o locador também asseguram os direitos do inquilino. Sendo assim, destacamos os pontos indispensáveis para assegurar um contrato legítimo.

Entrega do imóvel

Ao firmar um contrato, cabe ao proprietário entregar o imóvel em perfeitas condições de uso para o inquilino. Sendo assim, cabe a ele consertar problemas e corrigir imperfeições que surgiram antes do lugar ser alugado. O locador tem o direito de receber o imóvel em boas condições de uso. 

É aconselhável que o locatário se atente a descrição minuciosa do imóvel. Ademais, é ideal fazer uma vistoria que ateste as condições do imóvel antes de firmar o contrato. 

Taxas do imóvel

Cabe ao locador arcar com impostos, taxas administrativas, reformas, obras de ampliação e seguros contra incêndios.

Despesas do condomínio

Caso o imóvel esteja localizado em um condomínio, o proprietário também é responsável por pagar os custos de seguros, manutenção de iluminação, reformas estruturais, instalação de equipamentos, pinturas exteriores e qualquer outra intervenção assegurada pela legislação.

Deveres do inquilino

Além dos direitos, o inquilino deve prestar algumas obrigações ao proprietário. Ele precisa estar ciente dos deveres que o contrato estabeleceu. Da mesma forma que os direitos existem para que o inquilino se sinta assegurado pela legislação, eles também existem para o proprietário. Abaixo destacamos os principais deveres do locatário.

Pagamento do aluguel

Cabe ao inquilino o compromisso com o pagamento do aluguel e todas as exigências que o contrato estabeleceu. Tudo  isso dentro do prazo estipulado para evitar juros e sanções adicionais.

Zelar pela propriedade locada

É preciso que o locatário entenda que durante o período em que o imóvel estiver aos seus cuidados, ele é considerado proprietário do lugar. Sendo assim , é dever dele manter e cuidar do lugar da melhor forma possível. Ou seja, manter a propriedade da mesma forma e condições de uso que recebeu do proprietário legítimo. 

Se por algum motivo a propriedade sofra alguma deterioração que não era prevista, o proprietário deve ser notificado e se for compreendido que foi ocasionado pelo locatário ou visitantes, os problemas devem ser consertados pelo inquilino. 

Não é aconselhável realizar nenhum tipo de alteração interna ou externa no imóvel locado sem consentimento do locador. Se por algum motivo o locatário precisar realizar obras ou reformas na propriedade, o proprietário deve ser notificado e precisa autorizar essa reforma por escrito antes de qualquer mudança. 

Dados obrigatórios no contrato de locação

Embora o contrato de locação seja flexível para novas adaptações de casos, alguns pontos são indispensáveis para assegurar um contrato legítimo. Alguns deles estão destacados a seguir:

  • dados pessoais das partes (nome completo, CPF etc);
  • termo vistoria do imóvel;
  • descrição detalhada do imóvel;
  • .valor e periodicidade do reajuste;

Termo de vistoria

Esse documento especifica e atesta detalhadamente as condições que o lugar que será locado está no início e no final da locação quanto a sua conservação.

Não é obrigação do inquilino fazer uma vistoria no local antes de alugar o imóvel. No entanto, mesmo a lei do inquilino não estabelecendo isso, é de importância para o locatário fazê-la. Ela servirá de instrumento jurídico para proteger ambas as partes caso algo imprevisto ocorra.

Além de ser importante para o locatário exigir tudo o que foi detalhado já que especifica as condições estruturais, é importante para o proprietário garantir que o seu imóvel  será entregue da mesma forma que estava antes do aluguel.

Sendo assim, é imprescindível que esse documento seja o mais completo possível. É aconselhável que tenha uma descrição detalhada e específica, contenha fotos de cada cômodo.  Se for possível, contrate um profissional ou uma empresa que entenda do assunto, pois assim nenhum detalhe vai ser deixado de fora do contrato.

Garantias que podem ser requeridas

O proprietário ou a imobiliária podem exigir uma garantia locatícia. Ela visa garantir que os aluguéis previstos sejam pagos até o final do contrato ao locador.

Antigamente, muitos proprietários tiveram prejuízos em suas negociações por falta de cuidados legislativos. Hoje isso não acontece com tanta frequência, pois os locadores estão se adequando às legalidades. Em contrapartida, não é aconselhável acrescentar mais do que uma garantia de seguro em uma mesma locação. Ou seja, você não pode exigir um seguro-fiança e um fiador em um mesmo imóvel para alugar.

Esse é um aspecto bem significado para a formulação de um contrato de inquilinato. Por isso, destacamos a seguir as garantias de locação  do artigo 37 da Lei de Inquilinato(8.245/91).

Fiador

O fiador é um terceiro que entra no contrato como garantia ao locatário que o inquilino se responsabilizará financeiramente durante o período de locação. Sendo assim, a fiança é uma forma de seguro nos contratos de aluguéis.

Se por algum motivo o proprietário não notificar o pagamento do inquilino, ele pode recorrer ao fiador que deverá se responsabilizar pelo pagamento.

Para que o indivíduo participe do acordo como fiador, de acordo com o Código Civil Brasileiro, ele precisa necessariamente ser proprietário de algum imóvel localizado na mesma cidade onde o imóvel será locado. Isso servirá de segurança caso o pagamento não ocorra. 

É direito  do fiador se desvincular do contrato de aluguel antes do final do período de sua vigência. A reformulação da Lei do Inquilinato permite que isso seja feito mediante um pronunciamento formalizado com pelo menos  120 dias de antecedência.

Caso isso ocorra, caberá ao locador ou a imobiliária reivindicar um novo terceiro para ser fiador ou solicitar uma nova forma de garantia de responsabilidade financeira.

Seguro-fiança

Outra forma de garantia que o inquilino pode contratar é o seguro-fiança. Neste tipo de seguro, uma empresa contratada pelo locatário se responsabilizará pelo pagamento. Basta que o proprietário recorra à companhia para reivindicar o  valor não recebido.

O valor desse seguro geralmente é equivalente a um aluguel a mais por ano. O custo deve ser pago mensalmente pelo locatário e pode ser parcelado. Por isso é importante estar atento se o contrato especifica esta garantia.

Esse tipo de seguro geralmente é usado por pessoas que não podem arcar com o valor de um caução ou não tem um terceiro para ser fiador. No entanto, é um pagamento que não será devolvido no fim do contrato de aluguel e isso é visto como uma desvantagem de contratar esse serviço.

Caução

Uma outra opção de garantia que os inquilinos podem contratar é o caução. Mais conhecido como garantia de depósito ou aluguel.Se o locatário pode arcar com o seu custo e não tem um terceiro para entrar no contrato como fiador, essa é uma ótima alternativa.

Na prática, o proprietário pode exigir um valor de no máximo de três meses de aluguel do inquilino e este deve —em uma poupança autorizada pelo Poder Público—  depositá-la ao locador.

Se tudo ocorrer corretamente, findo o contrato o inquilino pode reivindicar o caução pago. Caso isso não ocorra ou não seja feito de forma efetiva, o locatário pode entrar com uma ação judicial contra o proprietário.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Essa é uma alternativa para inquilinos que tenham fundos de investimentos. Esses podem ser usados como garantia de responsabilidade financeira no contrato de aluguel. O proprietário pode solicitar os valores das quotas desses fundos se não notificar o pagamento do aluguel.

É importante ressaltar que nem o proprietário ou a imobiliária são obrigados a assentir esse tipo de garantia. 

No processo de locação, o contrato de locação deve expressar tanto a vontade do locador quanto a do locatário e assim, ser positiva para ambos. Portanto, o proprietário tem o direito de aceitar a garantia que parecer mais benéfica para assegurar seu imóvel.

Deveres do locador

A lei do inquilino, no artigo 22, também especifica uma série de deveres que o proprietário deve cumprir no processo de locação de um imóvel. Da mesma maneira, elenca para o futuro inquilino.

Apesar de serem obrigações direcionadas ao dono da propriedade, é essencial que o locatário tenha conhecimento delas para reclamar seus direitos. A seguir, destacamos os principais deveres.

Perturbações estruturais

É de extrema importância que antes de iniciar o período de locação do imóvel o proprietário assegure que problemas como rachaduras, vazamentos ou infiltrações sejam resolvidos. Esses tipos de inconvenientes podem causar complicações para o locador.

O dono do imóvel precisa garantir que o imóvel esteja em boas condições para o início do aluguel. Sendo assim, reformas na propriedade, sejam elas internas ou externas, devem ser realizadas antes da entrega das chaves ao inquilino.

Por esse motivo, é imprescindível que o locador apresente um relatório formal de vistoria ao locatário que garanta o bom estado da habitação. O inquilino pode usar esse documento como prova caso encontre alguma situação inesperada no local quando iniciar a locação, ou apenas para  atestar ciência de algum problema pré-existente antes de assinar o contrato.

Em algumas habitações alguns problemas não são aparentes a olho nu ou muitas vezes só são trazidos a público quando são feitas instalações ou reformas mais internas. Nesses casos, o inquilino precisa estar atento que estes custos podem recair sobre ele.

Ilustrando esse tipo de situação, imagine que um indivíduo alugou um imóvel na estação de poucas chuvas e o imóvel estava em boas condições. No entanto, quando a época de chuvas se iniciou, o inquilino se deparou com um enorme problema de infiltração e um início de mofo nas paredes.

Nesses casos, é direito do inquilino rescindir o contrato pois se tivesse ciente desses problemas, não teria locado o imóvel. Sendo assim, o proprietário deve pagar os prejuízos causados pela adversidade e devolver o valor do aluguel.

Isso ocorre pois, como foi dito anteriormente, é obrigação do proprietário entregar o imóvel em condições adequadas de uso. Portanto, cabe a ele resolver esses problemas.

O inquilino,  para que sua reclamação seja legítima juridicamente, precisa formalmente notificar o proprietário do problema com até 90 dias depois de ter conhecimento do problema. 

Pagamento de contas do imóvel

Um aspecto relevante para se ter conhecimento e sanar eventuais dúvidas, são os custos do imóvel. Geralmente o locador precisa pagar:

  • os serviços da imobiliária;
  • o seguro contra incêndios da habitação;
  • no caso de imóveis  em condomínios, as despesas inesperadas que envolvem a alteração da estrutura ou melhorias das condições de habitabilidade da infraestrutura;
  • o IPTU.

Além disso, alguns contratos transferem a quitação do IPTU para o inquilino. Se tudo isso estiver formalmente escrito no contrato, é válido legalmente. Em contrapartida os custos de internet, gás, taxas de manutenção de condomínio, luz, água e telefone são de responsabilidade do inquilino.

Fornecimento de recibos

Na realização dos pagamentos, é necessário que o proprietário forneça ao inquilino um comprovante de pagamento quando ele for efetuado. E assim, cabe ao locatário guardar os recibos.

Caso o locador se recuse a fornecer esses recibos aos inquilinos, ele pode ser punido judicialmente, pois isso se qualifica como crime. Por isso, depende do locatário registrar, nos órgãos judiciários, a negação.

É necessário que seja incluído nos recibos de pagamento uma descrição detalhada de todas as despesas cobradas. Também é necessário que seja destacado o período em que esses custos são referentes para que o inquilino tenha conhecimento de tudo que foi cobrado durante seu contrato de aluguel.

Comprovação de renda

A comprovação de renda é necessária para realização do contrato de aluguel. Alguns contratos requerem mais de uma documentação para essa comprovação. É um aspecto que gera algumas dúvidas e nosso objetivo é elucidá-las aqui.

Em relação às documentações extras, podem ser exigidos extratos bancários, por exemplo,  como comprovação, porque não existe nenhuma proibição legislativa. Mas claro, a tradicional declaração de impostos não perde  sua importância.

É comum que os indivíduos não se sintam confortáveis sabendo que seu locador tem acesso aos seus dados financeiros. Isso ocorre porque o proprietário  tem acesso às movimentações bancárias do locatário e consegue analisar seus gastos e concluir se é um negócio seguro. Mas tudo isso pode ser discutido e acordado de forma que fique vantajoso para ambas as partes.

Perguntas frequentes sobre a locação

O locador pode recusar o locatário?

Sim! Contanto que a recusa não esteja ligada a fatores discriminatórios ou preconceituosos, o proprietário tem direito de locar seu imóvel para quem desejar.

Com isso, o locador pode reduzir a sua lista de futuros locatários para pessoas que se adequem aos seus desejos. Por exemplo, pode negar a locação para casais que tenham filhos ou animais de estimação.

Quais multas podem estar previstas no contrato?

É frequente e essencial que multas sejam previstas no documento de locação. A multa rescisória e a multa pelo atraso da efetivação do pagamento do aluguel são as mais comuns.

No entanto, a legislação brasileira permite que novas multas sejam acrescidas ao documento, desde que  não sejam excessivas ou abusivas ao inquilino, em caso de quebra de alguma cláusula.

Não existe uma lei que limite o valor da multa na legislação. Mas normalmente a multa de atraso gira em torno de 10% e as demais não excedem mais que três vezes o valor do aluguel.

Além disso, em casos em que o locatário decida sair do imóvel antes de findar o período de aluguel, é garantido por lei que o inquilino pague um valor proporcional aos aluguéis subsequentes. 

Existe um período mínimo obrigatório para a duração do contrato de aluguel?

Não! A legislação se abstém de qualquer limitante quanto a duração de um contrato de locação. Portanto, cabe às partes definirem o período de acordo com suas necessidades.

Existem casos em que não conste no contrato o período de sua vigência, o que não é o mais correto. Porém, a maioria dos documentos de locação têm um prazo de 30 meses.

Qual a maneira correta de atualizar o valor do aluguel?

.O reajuste no valor da locação é calculado por alguns indicadores como o (IPC-FIPE) Índice de Preços do Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas  e é controlado pela legislação.

Outros indicadores são  o Índice Geral de Preços do Mercado da Fundação Getúlio Vargas (IGP-M/FGV) que é o mais utilizado e o  Índice de Preços ao Consumidor Amplo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IPCA-IBGE).

O primeiro funciona como uma inflação que aumenta, uma vez ao ano, o valor da locação. A alteração ocorre no dia em que se inicia o contrato.

Para exemplificar, no ano de 2018, em novembro, o IGP-M fechou seu acúmulo anual em 9,69%. Sendo assim, essa foi a porcentagem usada como base para aumentar os valores dos aluguéis celebrados  em novembro..

Para que o valor seja atualizado corretamente, o cálculo é:

valor atual do aluguel + (valor atual do aluguel x índice)

Por exemplo, se o preço do aluguel for R$1.500,00, utilizando como base o valor de 9,69% do IGP-M, o reajuste será de R$1.645,35.

O proprietário ou o inquilino só poderão pedir um novo valor de aluguel após findo o contrato. Até lá, a base de reajuste utilizada, durante a vigência do contrato, deverá ser os índices oficiais 

A exceção à regra ocorre em situações em que o lugar onde o imóvel está localizado vem sofrendo alguma valorização ou os custos do aluguel estão muito menores do que os valores de mercado. Sendo assim, o valor pode ser alterado sem a utilização dos índices oficiais. 

Sendo assim, nas duas possibilidades, havendo permissão no contrato para realizar essas alterações, o contrato pode ser rescindido e um novo pode tomar lugar. Caso o inquilino se recuse a aceitar o reajuste, é direito do proprietário pedir que seu imóvel retorne a sua posse.

O que acontece quando o proprietário exige o imóvel de volta?

É necessário seguir algumas regras caso o locador não queira renovar a locação ou queira recuperar seu imóvel antes do fim da vigência do acordo. Nesse caso, é preciso uma carta formal que registre e notifique ao inquilino sobre o desejo.

Nesses casos, contam-se 30 dias, a partir do momento que o inquilino tomar ciência da vontade do proprietário, para que  ele desocupe a  habitação. Se o locatário desrespeitar o tempo ou não o fizer, o locador pode recorrer à justiça para que seja concedida uma ordem de despejo.

É coibido ao proprietário fazer a desocupação da residência à força, pois é dever da justiça realizar esse processo. Algumas situações justificam a recuperação da locação:

  • Infração legal ou contratual;
  • Acordo legítimo entre as partes;
  • Ausência de pagamento do aluguel, taxas ou contas da habitação;
  • Reparação urgente exigida pelo poder público e que não pode ser realizada com inquilinos no local;
  • Alienação, venda, ou cessão da moradia.

Para essa última situação, o prazo de desocupação é de 90 dias. Mas o que acontece se o locatário optar por devolver a locação antes de findar o contrato? 

Nesses casos, deve ser feito como quando a vontade provém do locador. Precisa ser enviado uma notificação por escrito com 30 dias de antecedência para ao proprietário para rescindir o contrato. Assim, o inquilino terá uma multa proporcional aos meses subsequentes.

É importante ressaltar que se a motivação vier de uma mudança de cidade por solicitação do emprego, o inquilino não é obrigado a pagar a multa rescisória prevista no contrato.

Em suma, estar atento aos seus direitos e  às cláusulas de um contrato de aluguel  é importante para evitar perturbações durante o período de locação. Assim,  o lugar alugado será benéfico para sua vida e de sua família. 

Afinal de contas, os contratos de aluguéis existem para que ambas as partes possam assegurar seus direitos e cumprir seus deveres. E por isso, é importante estar de acordo com a legislação vigente antes de pensar em locar um imóvel.

Bom, agora você já tem conhecimento dos seus direitos e deveres estará  mais seguro ao iniciar um processo de locação de imóvel ou disponibilizar a sua propriedade para o aluguel. Guarde este artigo para que você possa consultá-lo sempre que necessário e evite perturbações nesse processo.

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