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Quebra de Contrato: pode ou não?

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Acesso Rápido

O momento de assinatura de um contrato imobiliário, ou de locação, costuma trazer consigo um período de vigência. Na maioria dos casos, esse período é, no mínimo, de 12 meses, mas os contratos com 30 meses estão se tornando mais comuns. Então, quebra de contrato: pode ou não? 

É interessante destacar que o esperado é que o contrato seja seguido à risca, porém, com um período tão grande, é comum que imprevistos aconteçam no meio do caminho. 

Dito isso, em alguns casos será necessário quebrar o contrato de forma antecipada, e pensando nisso nós trouxemos algumas informações relevantes sobre o tema. Afinal, como proceder diante de uma rescisão contratual? 

Multa e a quebra de contrato 

Caso uma das partes do contrato de locação, tanto o proprietário como o inquilino, queira rescindir (ou cancelar, no termo popular) essa relação antes do prazo estabelecido, é cobrada uma multa. Essa multa ocorre na maioria dos casos, porém é necessário que haja uma previsão no contrato. 

Em se tratando da situação em que o inquilino entrega o imóvel antecipadamente, o valor do aluguel deve ser feito de forma proporcional (ao tempo restante contratual), sem nenhuma cobrança abusiva. 

Por outro lado, se essa locação não tiver um período (ou validade indeterminada), o inquilino e o locador têm o direito de romper o contrato sem multa. No entanto, se o contrato possuir uma cláusula de multa, ela pode ser cobrada. 

Como realizar o cálculo de multa por rescisão? 

Com base no entendimento do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), o cálculo da multa deve ser feito de maneira proporcional, com base no tempo restante para finalizar o contrato. 

Inclusive, destacamos que o cálculo da multa também está na lei do inquilinato e no Código Civil. No geral, a multa costuma ser estipulada no valor de três meses do aluguel. 

Outro ponto que merece destaque é quando o inquilino não sai na data convencionada para fechar o mês, e nesses casos você transforma o valor em dias. Com isso, a multa deve ser dividida por 365 e multiplicada pelo tempo que falta (em dia). 

A fim de evitar equívocos, esse cálculo deve ser sempre proporcional ao período que falta para acabar o contrato, e não a vigência em si (em mês). Se o locador se recusar a seguir esse cálculo, o inquilino tem o direito de entregar o imóvel e questionar esse posicionamento na justiça. 

Ademais, caso a multa tenha sido cobrada de maneira errônea, a diferença pode ser recuperada mediante ação judicial, chamada de repetição de indébito. Sendo assim, é preciso comprovar, por meio de documentos, o pagamento realizado. 

A depender da causa e o seu valor, o processo pode ser tramitado em um Juizado Especial – que dispensa a presença de um advogado. Logo, esteja atento ao cálculo para que ele seja feito da maneira adequada e não gerar problemas no futuro. 

Principais motivos para quebrar o contrato 

No primeiro ponto de vista, do locador, ele só tem o direito de quebrar o contrato por dois motivos. O primeiro deles é se necessitar desse imóvel para o uso próprio e o segundo é se o inquilino tiver cometido um ato ilegal. Além do ato ilegal, o segundo motivo também se encaixa no descumprimento das regras contratuais. 

Além desses motivos, o inquilino não pode quebrar o contrato, devendo aguardar a rescisão do contrato no período estipulado. Somente após esse tempo o inquilino pode pedir de volta a propriedade. 

Por outro lado, também devemos analisar o lado do inquilino, que pode quebrar o contrato em qualquer hipótese, apenas com a ressalva de realizar o pagamento da multa. 

Porém, claro que existe uma exceção nesse caso, que é o empregador que está prestando serviço em local diverso daquele do contrato. Com isso, ele não precisa pagar essa multa, contanto que notifique o proprietário por escrito. 

Além disso, essa pessoa deve apresentar a comprovação que foi transferido, com o novo endereço completo. Inclusive, essa notificação deve ser apresentada em até 30 dias. 

Prazo do encerramento contratual

O contrato pode ser quebrado em algumas condições, como vimos acima, entretanto, alguns prazos também devem ser destacados. Isso porque se o locador pedir o imóvel de volta, o locatário não vai sair na mesma hora. A regra é que o inquilino tenha 30 dias para entregar esse imóvel. 

Já nos casos de disputas na justiça a fim de despejar o locatário, o prazo será de seis meses, com a manifestação tempestiva (no tempo adequado) do advogado. 

E se o inquilino desejar rescindir o contrato, o locador terá 30 dias para se organizar e encontrar um novo locatário. 

Como ocorre a desocupação de uma propriedade? 

Independente da parte que resolveu pela quebra de contrato, para o imóvel ser desocupado é preciso ter em mente alguns requisitos. O primeiro deles é a vistoria, chamada de “vistoria da saída”. 

O objetivo dessa garantia é assegurar que a propriedade está sendo entregue da mesma forma que foi recebida pelo inquilino. Afinal, em uma locação, o inquilino deve tratar o imóvel como se seu fosse. 

Outro ponto interessante é que o locador forneça ao inquilino um documento que comprove o recebimento e aceitação das chaves. Com isso, no futuro, nada deverá nem poderá ser cobrado em relação a essa locação. 

Porém, tenha atenção com essas condições, pois tudo isso costuma ser relatado no contrato de locação. O melhor, então, é a busca por plataformas que ofereçam o serviço de redigir um contrato, como a Accordous

Como evitar burocracias na quebra de contrato? 

Ninguém gosta de lidar com burocracias, e para isso você tem a opção de recorrer a plataformas e sistemas que cuidam da gestão de aluguéis para você. Um ótimo exemplo é a Accordous, que é a mais completa para o ramo imobiliário. 

Assim, utilizando a Accordous como sua aliada você terá o fluxo inteiro da locação na palma da mão, contando com automações inteligentes. Esse sistema te acompanha desde o momento da proposta até a renovação dos contratos. 

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