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Pessoa Jurídica para Aluguéis: Qual Valor Compensa?

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Acesso Rápido

A transferência de pessoa física para a pessoa jurídica poderá trazer vantagens para o locador de um imóvel. Contudo, é importante analisar todas as particularidades dessa transferência. Neste artigo tentaremos responder o questionamento que norteia o texto: Qual valor compensa para pessoa jurídica para aluguéis?

Antes de responder a esse questionamento, é importante frisar que essa possibilidade de transferência de razão da pessoa física para a jurídica pode ser válida dentro do aspecto de otimização de gerência do patrimônio. 

Pessoa Jurídica e Aluguéis: Qual Valor Compensa - Gerenciamento de Contratos e Aluguéis - Accordous

Isso porque a premissa dessa ação se baseia em dar condições de uma gestão mais eficiente para os imóveis, do ponto de vista, de obtenção de renda no aluguel e também para pagar impostos que incidirão sobre esses bens.

Assim, tem-se uma prática que proporciona a administração de forma mais simplificada, com menos burocracia e com melhores condições de organização desse patrimônio. Fator que, por si só, já traz algumas vantagens para os proprietários de bens que serão locados.

Por isso, precisa-se saber qual o valor que poderá compensar se tornar pessoa jurídica no âmbito de aluguel de imóveis, bem como o passo a passo para adotar essa razão.

Diferenciação entre pessoas: física para jurídica

Primeiramente é necessário que se faça a distinção do que é a pessoa física para a jurídica. O primeiro caso se refere a todo indivíduo, que desde o nascimento até a morte, é  compreendido, juridicamente, a um ator social com direitos e deveres a serem cumpridos em uma sociedade. 

Já a pessoa jurídica não está vinculada a sua trajetória do nascimento até a morte como um indivíduo, com seus direitos e obrigações que deve tomar durante sua vida, mas sim por sua constituição legal, reconhecida por autoridades competentes para isso. Assim, ela pode classificar de empresas a fundações, por exemplo.

E como forma de reconhecer essas pessoas jurídicas existem o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica, o CNPJ, e os registros municipais. 

Quando a transferência para pessoa jurídica é mais benéfica para o proprietário de imóveis

A primeira grande vantagem para a transferência de razão de uma pessoa física para jurídica no que se refere a administração de imóveis que estão sendo colocados à aluguel, é que o proprietário pagará menos impostos. 

Essa questão é bem simplificada. Quando o proprietário de imóvel destinado à aluguel obtém renda desse processo, o valor passa a ser tributável para o Imposto de Renda da Pessoa 

Física, tendo que, dessa forma, recolher um percentual dos rendimentos para a Receita Federal.

Quando ocorre a transferência de razão para a de pessoa jurídica, ele permanece na ação de recolher uma quantia para tributo a ser declarada à Receita Federal, porém o modelo pode se tornar mais favorável do ponto de vista de valores.

Este tributo incide sobre a renda obtida com o aluguel do imóvel, tendo como modelo a própria tabela progressiva do Imposto de Renda. Dessa forma, quanto maior a renda gerada ao proprietário do imóvel (ou imóveis) durante o processo de aluguel, maior será a alíquota aplicada para cálculo do valor que ele terá que pagar ao fisco.

Pessoa Jurídica e Aluguéis: Qual Valor Compensa - Proprietário PJ - Gerenciamento de Contratos e Aluguéis - Accordous

A tabela com a indicação dos percentuais de alíquotas não sofre atualizações desde o ano de 2015. Por isso, para este ano de 2022, a tabela com o percentual das alíquotas do imposto retido na fonte tem a seguinte progressão de incidência mensal:

  • Até R$ 1903,98 – isento
  • Entre R$1.903,99 e R$2.826,65 –  alíquota de 7,5% – valor a deduzir no imposto – R$142,80.
  • Entre R$ 2.826,66 e R$ 3.751,05 – alíquota de 15% – valor a deduzir no imposto – R$ 354,80
  • Entre R$ 3.751,06 e R$ 4.664,68 – alíquota de 22,5% – valor a deduzir no imposto – R$ 636,13
  • Entre R$4.664,69  – alíquota de 27,5% – valor a deduzir no imposto – R$869,36.

Sendo que neste último percentual de alíquota, o de 27,5% ele incidirá um valor considerável sobre o aluguel de um imóvel de propriedade de uma pessoa física.

Vantagem econômica quando se transforma em pessoa jurídica

Agora, quando se trata de um proprietário de imóveis para alugar tendo sua razão sob a forma jurídica, esse percentual terá uma redução que ficará em torno de 11 a 15%. 

É que ao abrir uma empresa sob a forma patrimonial, esse proprietário terá uma gerência de seus bens imóveis como o de qualquer outro empreendimento. No caso do aluguel desses bens, ele poderá optar pela tributação nas modalidades Lucro Real e Lucro Presumido. 

Como o primeiro se refere a receitas e despesas, o Lucro Presumido pode ser a opção mais vantajosa porque a apuração do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido ocorrem de forma trimestral, o que faz com que se a empresa tiver um faturamento inferior a R$ 187.500,00 em três meses de análise, ela não será obrigada a pagar o adicional do Imposto de Renda e o percentual dos impostos federais ficará em 11,33% sobre as receitas brutas dela. 

 Um exemplo dessa vantagem pode ser especificado da seguinte forma:

Se a renda mensal obtida com o aluguel de um imóvel é de R$2.000,00, o imposto a ser recolhido pelo percentual de 11,33% do lucro presumido será de 226,60,00. Ou seja, essa é uma medida que traz um grande benefício para o proprietário que decide optar por abrir uma empresa patrimonial para seus bens imóveis. Mas há outra vantagem. 

Benefício da herança simplificada para o proprietário de um imóvel

Uma das vantagens que obtém a quem tem imóveis e passa para o formato de pessoa jurídica, é que o proprietário ao aderir a essa condição pode estruturar de forma mais simplificada o processo de herança desses bens.

Pessoa Jurídica e Aluguéis: Qual Valor Compensa - Benefícios na Partilha de Herança - Gerenciamento de Contratos e Aluguéis - Accordous

Com isso, não há necessidade de que os imóveis passem por um inventário, mas sim aos cotistas da empresa constituída que gerencia-os. Isso facilita todo um processo que seria bem mais burocrático para uma família, por exemplo.

Passo a passo para transferência de pessoa física para jurídica

Foram apresentados, neste artigo, alguns dos benefícios que se têm para a transferência do registro de pessoa física para a criação de uma jurídica, quando se trata de bens imóveis, e planeja-se obter maiores vantagens ao alugá-los. 

Agora, destacamos o passo a passo para fazer essa ação. 

  • Para realizar esse procedimento, o proprietário deverá descrever os bens imóveis no Contrato Social no mesmo formato que os descreveu no Cartório de Registro de Imóveis.
  • Após, é preciso solicitar à Prefeitura, a solicitação do ITBI (Imposto de Transferência de Bens Imóveis), em que poderá ser cobrado um percentual de 2% do ITBI. Isso porque o processo se dará de transferência de imóveis referentes à pessoa física para uma empresa.
  • Deve-se pedir a Certidão Negativa de Débitos também à Prefeitura. 
  • Com base nesses documentos, tendo o Contrato Social autenticado, deve levá-los até o Cartório onde está registrado o imóvel e pedir o Registro do Contrato Social. Dessa forma, o imóvel será, devidamente, transferido da pessoa física para uma pessoa jurídica.

Antes de tomar a decisão, entre em contato com a Accordous

Apresentadas as vantagens e o passo a passo para migrar um bem imóvel de pessoa física para a jurídica, com objetivo de obter benefícios ao alugar, é importante que se tenha a compreensão desse processo como um todo e, também, se ele é o mais indicado para o seu caso.

Isso porque ao transferir os imóveis para uma empresa patrimonial que irá administrá-los, é importante ter a certeza que você dará abertura a um empreendimento, um negócio como qualquer outro.

Sendo assim, você terá custos para a abertura de uma empresa. O que exigirá a contratação de serviços de assessoria contábil e jurídica para fazê-la.

A Accordous é referência em gestão de contratos para imóveis e ela destaca que deve-se pensar bem antes de tomar essas medidas. Pois se a mudança de pessoa física para jurídica é indicada para quem tem mais de um imóvel para alugar, para alguém que só tem um bem, não traz tanta vantagem.

Agora, se o caso for para quem tem mais um imóvel e quer ter redução econômica no que gasta com pagamento de impostos, bem como dar mais segurança e menos burocracia nos trâmites para divisão de heranças, essa alteração de pessoa será bem viável.

Portanto, aproveite para saber mais sobre o assunto e busque mais informações com quem entende do assunto, como a Accordous. Automatização de todos os processos de gerência de imóveis, maior segurança e confiabilidade para trazer soluções a quem busca na gestão de imóveis, uma forma de obtenção de rendimentos financeiros.

O site da Accordous é o www.accordous.com.br. Nele, você terá muitas informações sobre esse tema e tantos outros que envolvem o segmento de imóveis. 

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