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Kitnets: Como escolher o lugar certo para construir

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Acesso Rápido

Investir e construir kitnets para alugar é um excelente negócio, uma vez que pode gerar uma ótima rentabilidade. Mas, entre os primeiros passos, você deve analisar e avaliar cuidadosamente o terreno que você irá construí-la. 

É importante fazer as seguintes perguntas: qual a localização do terreno? ele está próximo do seu público alvo? a sua documentação está regularizada? a topografia e o tipo de solo favorecem a construção da sua kitnet?

A Accordous respondeu essas e outras perguntas para facilitar o processo de escolha do seu terreno para construir uma kitnet. Acompanhe.

Avalie a topografia

Ao investir na construção de kitnet para alugar ou vender você deve analisar várias características, e entre elas está a topografia. 

A topografia é uma ciência que analisa as características naturais ou artificiais da superfície de um terreno. Os dados coletados a partir da topografia ajudam na construção civil, mineração, sistema viário, entre outros. 

Em relação ao setor da construção civil, a topografia pode te ajudar e muito, já que através de um levantamento planialtimétrico você terá as dimensões exatas do terreno e poderá conferir se são as mesmas descritas na escritura. Dessa forma, é possível estipular se o valor do terreno está de acordo com o pedido no mercado imobiliário. 

Além das dimensões do terreno, a topografia dirá se o terreno é plano ou se há desníveis. 

Para a maioria dos compradores a melhor opção de investimento é em um terreno plano, uma vez que não há necessidade de terraplenagem ou construir um muro de arrimo. Assim, há redução de gastos e a obra pode ficar mais barata. Porém, por estarem no mesmo nível da rua, é importante analisar o escoamento das águas pluviais para que não corra riscos com alagamentos. 

Uma segunda opção é o terreno em aclive ou com caída para a rua. Aqui, dependendo da inclinação do terreno pode ser que seja necessário fazer uma terraplanagem para nivelar o lote. Por ser um terreno um pouco mais alto em relação ao nível da rua, você não terá problemas com o escoamento das águas pluviais e alagamentos, e ainda poderá explorar uma boa vista, dependendo do visual da região. 

Além dos terrenos planos e com aclive, há os terrenos em declive ou com caída para o fundo. Nesse caso, não há muitas vantagens para investir, pois será necessário fazer um muro de arrimo e depois aterrar para nivelar o terreno. Esse processo pode encarecer a obra, já que dependendo do desnível, será necessário muita terra para nivelar o lote, e realizar um bom trabalho, pois o solo do terreno precisa ficar estável para a construção. 

Tipo de solo

Após avaliar a topografia do terreno, você deve analisar o tipo de solo antes de começar a construir. Claro, sabemos que muitos aqui não são aptos para fazer esse tipo de avaliação, então, deixaremos algumas dicas.

Para garantir o sucesso da construção da sua kitnet, é necessário realizar uma boa análise do terreno e do solo. De acordo com arquitetos e engenheiros, entender como o solo irá se comportar ao receber a pressão de uma estrutura é muito importante, uma vez que a sua característica irá impactar diretamente na fundação da construção.

Há três tipos de solos mais comuns no Brasil: arenoso, argiloso e siltoso. Porém, essa classificação não é muito exata já que eles podem se misturar de muitas formas. 

O solo arenoso é composto por areia e caracteriza-se por se movimentar facilmente e ser altamente permeável. Por ter essas particularidades, a construção de uma kitnet nesse tipo de solo implica em uma fundação mais profunda e reforçada com estacas de aço ou concreto armado. 

O solo argiloso é muito comum no Brasil. Ele possui capacidade de aglutinação e forma lama facilmente em relação ao solo arenoso. Para esse tipo de solo não há necessidade de fundações muito profundas, porém, para atingir mais segurança, é viável utilizar estacas para reforçar a estrutura. 

O solo siltoso é o mais difícil de trabalhar, pois é muito comum encontrar processos erosivos e desagregação nesse tipo de solo, além de fácil formação de lama. Aqui, é importante utilizar estaca e uma fundação mais profunda, para evitar problemas com a movimentação do solo, lençóis freáticos e tempestades.

Além do tipo de solo, observe se a área do terreno não corre riscos de alagamento ou desmoronamentos, pois podem encarecer o valor da obra, desvalorizar o imóvel depois de pronto e apresentar riscos para os futuros moradores. 

Posição do terreno em relação ao sol

O projeto arquitetônico da sua kitnet deve ser desenvolvido, entre várias características, para se adaptar e estar em posição privilegiada em relação ao sol. Você precisa estar ciente que a face norte recebe o sol mais forte, diferente da face oeste, que recebe o sol da manhã. A face oeste também recebe o sol da tarde, e o lado sul recebe claridade mas com menos calor.

Para aproveitar o sol da manhã, é importante que os quartos sejam construídos na face leste, tendo assim, uma temperatura agradável dentro do cômodo. Já para a face oeste, onde incidirá o sol da tarde, é válido direcionar os cômodos menos utilizados como área de serviço, garagem e depósito. Porém, em cidades mais frias, como as da região Sul, recomenda-se destinar essa parte da casa para os quartos. 

Conheça a legislação do município

Se você pretende investir em kitnets para alugar ou vender, é importante, além das dicas citadas, conhecer a legislação e o código de obras da sua cidade. 

O zoneamento, por exemplo, é um instrumento utilizado pelo plano diretor dos municípios para dividir a cidade em áreas sobre as quais incidem diferentes regras para o uso e a ocupação do solo. Essas áreas podem ser classificadas em comerciais, industriais, residenciais ou mistas. 

Dentro do zoneamento, são definidos índices urbanísticos, como CA (coeficiente de aproveitamento), TO (taxa de ocupação), afastamentos necessários, taxa de permeabilidade e altura máxima da construção. Todos esses índices devem ser avaliados e analisados cuidadosamente para que você invista no melhor terreno para construir a sua kitnet. 

Além desses índices, analise se o terreno não está em áreas de proteção de mananciais, pois são legalmente protegidos para a preservação dos recursos hídricos. Verifique também se não há muitas árvores no terreno. Se forem árvores nativas, você deverá pedir autorização para os órgãos ambientais para que possa cortá-las. Dessa forma, é válido contratar um profissional para ajudá-lo na escolha do terreno, facilitando o processo de compra e evitando problemas futuros. 

Documentação

A documentação é um fator muito importante no processo de compra, porém muito negligenciado. Aqui, vamos deixar algumas dicas do que você deve verificar para comprar um terreno:

– Verifique no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade se o terreno está registrado corretamente. Solicite uma certidão de propriedade para verificar se não há nenhum empecilho para adquiri-lo. 

– Vá até a prefeitura do município e verifique se o IPTU está pago em dia. 

– Após quitar integralmente o terreno, faça a escritura do mesmo em um Tabelionato. Após feita a escritura, faça o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis da região, e por último, peço a alteração do lançamento do imposto territorial para o seu nome.

Localização e infraestrutura da região

É importante pensar no público alvo do seu futuro empreendimento, uma vez que se ele for universitário é importante buscar um terreno em regiões próximas à universidade, para que ele se desloque com o menor tempo possível. 

Outra questão a ser pensada é se a região que você pensa em construir sua kitnet possui obras ou boas instalações de infraestrutura como saneamento básico, asfalto e rede elétrica, por exemplo. Além de boas opções de comércio e serviços, que incluam supermercados, farmácias, hospitais, etc.  

A qualidade de vida que a região escolhida pode proporcionar para o morador é importante. Além de serviços básicos, como os mencionados anteriormente, há características que podem favorecer ainda mais o imóvel após a sua construção, que são: presença de área verde como parques, pistas de caminhadas e ciclovias, por exemplo.

Imóveis que estão em regiões onde são muito conhecidas por problemas de segurança pública, normalmente são mais desvalorizados em relação a regiões que proporcionam mais segurança. Esse fator não pode ser negligenciado, pois os futuros moradores da sua kitnet vão pesar esse critério também. 

Caso as suas kitnets estejam instaladas em um região que tenha uma alta demanda de moradias, como uma universidade, contra um menor número de imóveis à disposição, o valor do seu imóvel e do aluguel tendem a aumentar. 

Defina um público alvo

O investimento em kitnet é uma ótima opção dentro do mercado imobiliário. No entanto, é de suma importância que você faça um planejamento bem detalhado. Entre os detalhes, saiba que a definição de um público alvo para o seu imóvel irá garantir uma maior procura e lucratividade, fazendo com que retorne mais rapidamente o dinheiro investido inicialmente.  

Por que definir um público alvo?

Ao definir o público que você quer atrair para o seu imóvel, você será mais assertivo em relação aos anseios dos futuros moradores. 

Por exemplo: você quer alugar para o público jovem e feminino. Então, será necessário desenvolver e investir em um projeto junto ao seu arquiteto ou engenheiro que possa valorizar essas pessoas e acabe atraindo maiores possibilidades de locação.

A mesma situação se os alvos são trabalhadores de um parque industrial, estudantes de graduação ou pós-graduação, ou turistas de uma cidade litorânea. Com um projeto adequado para cada público e valor do aluguel alinhados à realidade financeira desses perfis, há grandes chances de você alcançar a rentabilidade que tanto busca. 

Com um projeto adequado, você pode pensar em certos diferenciais ao investir em mobiliários e eletrodomésticos como geladeiras, TV´s, ar condicionado e aquecedores. 

Além disso, a presença de espaços de bem-estar como academia, piscina e churrasqueira, trazem um ar mais aconchegante e animador para moradores que muitas vezes têm rotinas estressantes e que também não querem ir tão longe para fazer um happy hour, tomar um sol ou comemorar o próprio aniversário. 

Definiu e comprou o terreno? Agora saiba quanto custa construir uma kitnet. 

Antes de pensar nos custos, é importante realizar um ótimo planejamento para que o seu investimento na construção de uma kitnet seja feito com muito sucesso. Além de organizar o seu dinheiro, organize o seu tempo e faça inúmeras pesquisas para empregar bem o seu dinheiro e não ter futuros arrependimentos. 

Em média, o investimento para construir uma kitnet é bem menor comparado a um imóvel maior. Claro que o valor médio para a construção desse tipo de moradia pode variar, já que a metragem do imóvel e a qualidade dos materiais de construção também variam.

É importante levar em conta alguns fatores na hora de fazer uma kitnet para alugar: custo do material, valor da mão de obra, o projeto feito por um engenheiro ou arquiteto, taxas e impostos que viabilizam a obra. 

Analisada essas condições, o custo médio da construção de uma kitnet é de R$1.300,00 m².

Para facilitar, vamos exemplificar. 

Vamos fazer algumas contas pensando que o seu empreendimento imobiliário será voltado para um público de pós-graduação, o qual abrange uma faixa etária de 24 anos para cima.

Assim, hipoteticamente, você vai construir 10 kitnets com 30 m² cada, em um terreno avaliado em R $200.000,00, com um custo médio de cada unidade de R$1.300,00/m² e cobrará um aluguel de R$ 850,00 mês. 

Muitas pessoas, inclusive você, utilizam os dados acima para calcular o investimento realizado e os lucros. E nós podemos mostrar:

– 10 unidades x R$850,00/mês resulta em RS8.500,00 mensal de renda.

– 10 unidades x 30 m² = 300 m² de construção

– 300 m² x R$1.300,00/m² = R$ 390.000 em obras

– obras + terreno = R$ 390.000 + R$ 200.000 = 590.000,00

As contas acima não estão totalmente erradas, porém, está faltando inserir o valor do ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis) na aquisição do terreno, por exemplo. O ITBI pode variar entre 2 a 3% do valor do imóvel, dependendo da cidade. 

Há também, o registro da escritura no cartório, que pode chegar, para um imóvel deste padrão, a R$1.500,00 reais. 

Além de impostos e taxas, é importante pensar em alguns elementos que vão impactar na receita como a taxa de vacância, pois pode ocorrer imprevistos como troca de inquilinos e pelo menos um apartamento ficar vago por determinado período. Nessa questão, você terá que pensar também nos custos dessa unidade vazia como água, energia, IPTU, etc. 

No entanto, você pode agregar valor no aluguel colocando móveis planejados, cobrando taxas pelo uso de garagem e áreas de lazer como churrasqueira, salão de festa, etc.

Assim, com os custos colocados na ponta do lápis aliados a um bom planejamento, você terá maior dimensão do investimento que precisa fazer e a rentabilidade que pode ter ao fazer kitnets para alugar. 

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Por Ana Clara Canesin

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