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Integralização do Imóvel: PJ e Custos

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Acesso Rápido

A adoção de procedimentos para gerir melhor bens imóveis é prática necessária para a obtenção de rendimentos satisfatórios e também ter a certeza de ter uma segurança maior ao patrimônio. Por isso, uma das alternativas existentes para melhor gestão desses bens é a integralização de imóvel na Pessoa Jurídica. Neste texto explicaremos sobre o custo para integralizá-lo a uma Pessoa Jurídica e também como funciona esse processo.

Integralização do Imóvel: PJ e Custos - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

O que é a integralização de bens

É a forma pela qual o proprietário de imóveis, por exemplo, busca alguns benefícios que pode alcançar nos aspectos tributário e sucessório. Ou seja, é uma maneira de gerenciar seus empreendimentos transferindo os bens da razão da Pessoa Física para o caráter Jurídico, formalizando o patrimônio por modelos como o de holding. 

Essa personalidade jurídica, por exemplo, é um formato legal de organização em que pessoas possam administrar seus bens, inclusive, com a participação de integrantes do grupo familiar. Sendo assim, a família pode exercer a função econômica de locação, compra e venda de imóveis, efetivando a obtenção de rendimentos com alguns benefícios. 

Benefícios obtidos com a integralização de bens na Pessoa Jurídica

A escolha por esse modelo gerencial de bens imóveis pode ser uma alternativa benéfica para empreendedores que desejam ter uma redução tributária na operação de seus negócios. Isso fica evidente para quem tem imóveis e trabalha com atividades-fim como a locação desses bens. 

Se forem comparadas as alíquotas que são aplicadas para cálculo de imposto sobre um imóvel, torna-se muito mais vantajoso aderir à integralização sob o formato de Pessoa Jurídica. Afinal, na Pessoa Física, o percentual de alíquota pode chegar a 27,5%. Agora, quando se define o cálculo pela Pessoa Jurídica, na forma de análise pelo Lucro Presumido, a alíquota é de 11,33%.

Esse percentual é estimado com o 7,68% do Imposto de Renda que é somado com a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, mais o PIS e Cofins, que chegam a 3,65%. Portanto, visualiza-se um benefício ao transmitir bens, caso o rendimento obtido na locação de um imóvel for mais alta na faixa tributável que é estipulado na Pessoa Física. 

Em se tratando de planejamento sucessório, também é vantajoso para o proprietário que tem imóveis. Ele pode, por exemplo, criar uma holding familiar que atuará como Pessoa Jurídica,  determinando entre os herdeiros, posições de cotistas nessa empresa. Assim, todos terão participação como sócios no gerenciamento dos bens, mas com o poder decisório final sendo do proprietário. 

Integralização do Imóvel: PJ e Custos: Benefícios da Integralização de Imóvel - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

Isso implicará em uma participação conjunta da família, onde regras da sucessão já estarão definidas, facilitando e tornando menos oneroso e burocrático o processo de herança. Pois pelo modelo tradicional haveria mais custos e possibilidade de judicialização do processo de herança, o que resultaria em mais custos para os trâmites de sucessão, por exemplo. 

Como ocorre esse processo?

Para fazer a integralização desses bens é necessário, primeiramente, criar o Contrato Social dessa Pessoa Jurídica. Esse Contrato Social terá especificações como o capital social da Pessoa Jurídica que está sendo criada. No caso do segmento imobiliário, uma empresa que atuará nesse ramo.

Todavia, se já exista uma empresa em que o proprietário deseja integralizar esses imóveis, ele pode fazer tal ação, mas para isso, ele precisará efetivar uma alteração no contrato dessa Pessoa Jurídica. Com essa mudança no contrato, o proprietário dos bens informará que o capital social daquela empresa será ampliado. 

Contudo, neste caso é válido que o proprietário precise ter a descrição completa de cada um dos imóveis que serão integralizados à Pessoa Jurídica. Além disso, deverá ter a matrícula de cada um dos imóveis, segundo o que está descrito no registro de imóveis da cidade onde possui os bens.

Em caso de serem imóveis em um condomínio, é obrigatória a confirmação ou mesmo a autorização de todos os indivíduos condôminos, ou também uma notificação que seja feita de forma antecipada a cada um desses moradores porque eles têm o direito de preferência.

Se essa ação de integralização de bens contar com a participação de sócio que tenha companheira (o), será necessária a autorização reconhecida dessa pessoa; descarta-se essa  iniciativa quando a união deste sócio seja estabelecida em processo de separação de bens.

Custos e passo a passo do processo

Se o proprietário de bens imóveis decidiu que a melhor forma de gerenciar o seu patrimônio é a partir da integralização desses empreendimentos para uma Pessoa Jurídica constituída, ele precisará tomar algumas medidas.

Para a formação desse capital social da Pessoa Jurídica que está sendo formalizada ou a ampliação de um capital de uma empresa já existente, o proprietário poderá fazer a partir de uma escritura pública ou por firma reconhecida, sendo direcionada à Junta Comercial. Essa descrição, neste caso de imóvel em perímetro urbano, deve constar, por exemplo, os seguintes aspectos: número da matrícula, a área total que compreende o imóvel e o endereço completo de onde está localizado. Caso se trate de um imóvel rural, por exemplo, deverá constar na descrição o número da matrícula, a área total dessa propriedade e sua denominação.

Integralização do Imóvel: PJ e Custos: Custos da Integralização e Passo a Passo - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

Esse contrato social com o capital social em que constará os imóveis que foram integralizados ou a própria alteração no contrato em que detalha a ampliação do capital social de uma Pessoa Jurídica já formada precisa ser levada à Junta Comercial. 

Após, o processo de efetivação desse registro, no cartório será averbada a documentação dos imóveis, ressaltando a passagem da administração dos imóveis de uma Pessoa Física para a gerência de Pessoa Jurídica. 

Além dos custos normais para a abertura de uma Pessoa Jurídica, o tributo que será pago  pela transferência dos imóveis será o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse  tributo não será cobrado quando a atividade-fim da referida Pessoa Jurídica não for voltada à obtenção de rendimentos através de processos imobiliários, seja pela venda ou com o aluguel. 

No entanto, se a decisão for integralizar os imóveis a uma Pessoa Jurídica cuja atividade econômica, nos dois anos anteriores a esse processo, tenha tido mais de 50% da sua receita operacional originária pelo segmento de âmbito imobiliário, por exemplo, como o caso de locação, será cobrado o ITBI. 

Agora, caso a Pessoa Jurídica atue como uma holding, que atuará com atividade imobiliária, a transmissão desses bens para o capital social dessa empresa estará sujeita à cobrança desse  imposto.O imposto é calculado pelo que é especificado como o valor venal do imóvel somado a uma alíquota, cujo percentual, na maioria dos municípios varia de 2% a 3%.

O que altera com a gerência pela Pessoa Jurídica

Não existe uma obrigatoriedade de que uma Pessoa Física que tem imóveis e obtém renda a partir deles necessita realizar a transferência desse patrimônio para uma gestão como Pessoa Jurídica.

Tudo depende dos objetivos do proprietário desses imóveis e também do seu perfil empreendedor. Também irá ter influência a quantidade de imóveis, bem como a receita que se obtém a partir deles. Quanto mais recursos provenientes dos aluguéis, a gerência como Pessoa Jurídica é uma boa alternativa.

A decisão mais acertada precisa, acima de tudo, de um bom planejamento e análise sobre o perfil total do patrimônio. A integralização dos bens para uma empresa traz uma série de vantagens econômicas em se tratando de tributação, por exemplo, porém alguns pontos precisam sempre ser estudados. Afinal, está se criando uma empresa que demandará encargos como o próprio processo de abertura e a contabilidade, entre outros.

A definição por fazer a integralização desses bens imóveis a uma Pessoa Jurídica passa, em especial, quando a Pessoa Física é proprietária de muitos desses empreendimentos. Dessa forma, essa decisão favorece que a gestão desse patrimônio ocorra com a redução de carga tributária, tanto nos processos de aluguel quanto para venda. 

Isso porque desse ponto de vista, se o proprietário de imóveis consegue um faturamento que seja maior do que R$10 mil por mês, a integralização desses bens para a Pessoa Jurídica pode ser uma boa iniciativa. 

Integralização do Imóvel: PJ e Custos: Análise Para Tomada de Decisão Para Integralizar Imóvel na Pessoa Jurídica - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

Análise para melhor decisão

Todavia, deve-se estar consciente do que essas mudanças trazem para a gestão de imóveis e, portanto, é muito importante a assessoria de alguma empresa de consultoria em gestão de contratos no setor imobiliário. Uma dessas empresas recomendadas é a Accordous. 

A empresa é referência como consultora em formalização de contratos de gerência imobiliária e análise completa do segmento. A Accordous conta com uma equipe qualificada e trabalha com processos atualizados do que está em vigor do ponto de vista legal em relação à Pessoa Física e Jurídica e a gestão de imóveis.

Acesse o site da empresa pelo endereço www.accordous.com.br. Lá você encontrará muito mais informações sobre a empresa e, certamente, a equipe da Accordous irá sanar todas as suas dúvidas em relação à gestão de imóveis. Porque para a melhor tomada de decisão, aconselhamento e acompanhamento é fundamental!

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