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INCC: Você sabe o que é e como funciona?

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Acesso Rápido

Se você está pensando em comprar um imóvel que está em construção então saiba que terá que pagar o INCC

O Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) é um indicador que mede a variação dos insumos usados na construção de imóveis. 

Ele é cobrado para corrigir contratos na aquisição de imóveis, enquanto ainda estão em obras. 

Neste artigo você vai compreender melhor o que é o INCC e como ele funciona. 

Qual a importância do INCC? 

O INCC é importante, pois por meio dele é feita uma análise dos custos com a construção, sendo considerados: mão de obra, materiais e equipamentos, serviços contratados, publicidade para divulgação do projeto imobiliário e demais despesas envolvidas na construção. 

Ele foi criado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) em 1944 e se tornou o primeiro medidor oficial de construção civil brasileiro. 

Essa taxa foi divulgada em 1950, sendo conhecida na época como ICC (Índice de Custos de Construção) e aplicada apenas na cidade do Rio de Janeiro, que era a capital federal do país até então. 

Mais tarde o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) começou a analisar os custos de construções em outras regiões do Brasil além de aumentar os gastos com profissionais especializados, serviços atualizados e novas tecnologias e produtos. 

Em 1985 ele passou a ser chamado de INCC e começou a ser usado em 20 capitais. Atualmente os dados são recolhidos de sete capitais, entre elas: São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Porto Alegre, Recife, Salvador e Belo Horizonte. 

Como funciona o INCC? 

Esse índice só é aplicado em caso de correção de contratos na compra de imóveis na planta ou em fase de construção, quando estes não foram pagos à vista. 

Ele ocorre levando em consideração o reajuste sobre o saldo devedor desde a data base do orçamento até a entrega do imóvel. 

Quando um imóvel adquirido na planta é financiado é preciso pagar o INCC, pois durante o tempo de construção há variação nos gastos referente aos insumos envolvidos. 

O salário dos profissionais também varia, assim por meio da aplicação do INCC a construtora consegue prover as mudanças dos custos envolvidos. 

Por isso, quando for comprar um imóvel o comprador deve entender a importância dos valores do financiamento imobiliário e da entrada. 

Pois o valor do financiamento varia de acordo com a renda do comprador, por outro lado o valor de entrada se refere ao valor total do imóvel menos o valor financiado pelo banco, sendo uma quantia que o comprador deve pagar à construtora. 

O INCC não é aplicado no valor de entrada, mas sim no valor de financiamento. 

Como é realizado o cálculo de reajuste? 

Todo mês o cálculo de reajuste deve ser aplicado na parcela do financiamento do imóvel. 

Para calculá-lo é preciso seguir os valores mensais que são divulgados pela Fundação Getúlio Vargas. 

O cálculo é feito da seguinte forma:

Saldo devedor do imóvel x 1+Valor do INCC (em sua forma decimal) = saldo devedor

Em seguida deve ser feito o cálculo para saber o valor da parcela, para isso é preciso seguir a fórmula:

Saldo devedor/número de parcelas = parcela do mês referente

Essa taxa é cobrada até que todas as parcelas sejam quitadas. Por isso, se a construtora atrasar a obra, o INCC não deve ser usado no mês que o imóvel for entregue de acordo com o contrato. 

Vamos entender como funciona o cálculo de reajuste na prática, por meio do seguinte exemplo, suponha que o valor do imóvel seja de 150 mil reais, a entrada, 50 mil reais e o saldo devedor 100 mil reais. 

Você faria o financiamento em 100 parcelas e o INCC fosse de 0,38%. 

Aplicando esses valores na fórmula que mostramos ficaria assim: 

100.000 x(1+0,0038) = 100.380 

Assim o saldo devedor será de 100.380 reais. 

Então aplicando esse valor aplicado na segunda fórmula seria da seguinte forma: 

100.380/100 = 1.003,8

O resultado da segunda fórmula é a parcela do mês referente. 

Você deve repetir os dois cálculos nos meses seguintes. 

Até quando é preciso pagar o INCC? 

A taxa do INCC é cobrada a partir da assinatura do contrato até a entrega das chaves do imóvel. Por isso o comprador só deve pagar a taxa enquanto o imóvel estiver em construção. 

O que mais preciso saber sobre o INCC? 

É importante também saber que o INCC não pode ser cobrado com juros. No entanto, ele sofre seu reajuste mensal que é feito com base do saldo devedor. 

Por isso é bom analisar o imóvel e fazer um bom planejamento para saber quais serão os custos que você terá durante o financiamento. 

Outra coisa que você deve saber é que o INCC é classificado de acordo com o tempo que ele é coletado 

Ele é classificado em INCC-DI, INCC-M e INCC-10. O INCC-DI é analisado entre o primeiro e último dia do mês em questão, o INCC-M entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês referente. 

Por outro lado, o INCC-10 é verificado entre os dias 11 do mês anterior e 10 do mês em questão. 

Além disso, você precisa considerar o VGV (Valor Geral de Vendas), que é o valor da soma do valor potencial de vendas de todos os locais que o negócio será lançado. 

O VGV ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento. 

Ele também ajuda a definir o orçamento da construção, contribuindo para o desenvolvimento da construtora no mercado. 

Uma grande parte do VGV geralmente é investida em pontos de venda, onde os imóveis são adquiridos. 

Caso você tenha adquirido seu imóvel de outra pessoa então ele não deverá ser reajustado pelo INCC, mas sim pelo IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado). 

Esse índice ajuda a reajustar a inflação dos bens de consumo e serviços, ele é aplicado aos preços de aluguéis e reajustes condominiais, sendo calculado pela FGV. 

Quem recebe o INCC? 

O INCC é repassado para as construtoras, depois o valor é calculado e passado para os compradores por meio das parcelas do financiamento. 

Esse valor vai para as construtoras, sendo um ajuste, já que os preços dos materiais e insumos costumam variar. 

Assim o INCC garante que a construtora possa concluir o projeto, evitando obras inacabadas por falta de dinheiro. 

Quais documentos devo considerar na entrega do imóvel? 

Além de pagar o INCC e considerar o VGV há documentos que você deve se atentar na entrega do imóvel, entre eles estão: habite-se e incorporação imobiliária. 

O habite-se é um documento emitido pela prefeitura da cidade em que você vai morar. Ele atesta que a obra foi realizada de acordo com a legislação em que a construção foi feita. 

Trata-se de uma certidão que indica que o imóvel pode ser habitado. 

Para emiti-lo é preciso solicitá-lo ao órgão competente da prefeitura local, então será realizada uma vistoria no imóvel para analisar se ele está de acordo com o projeto inicial que a prefeitura aprovou. 

Já a incorporação imobiliária é um documento que deve ser registrado no cartório, garantindo mais segurança ao comprador sobre a idoneidade do incorporador, condições técnicas, metragens e características principais do imóvel, exigências para se conviver em condomínio e a legalidade do empreendimento. 

Esse documento é feito quando uma pessoa, seja física ou jurídica, se compromete em realizar a construção de uma obra imobiliária. 

Assim o incorporador como é chamado pode vender as unidades na fase da planta ou enquanto a obra é levantada. 

Conclusão 

Como você viu o INCC (Índice Nacional de Custos de Construção) é um indicador essencial, pois por meio dele é possível analisar os custos com a construção em relação à mão de obra, materiais e serviços. 

Dessa forma a construtora pode realizar um projeto que ela é capaz de finalizar, assim evitando obras inacabadas. 

Esse índice só é aplicado em caso de correção de contratos na compra de imóveis na planta ou em construção, quando houve o financiamento do imóvel em questão. 

Na hora de comprar um imóvel o comprador deve levar em conta os valores do financiamento imobiliário e da entrada. 

O valor do financiamento varia de acordo com a renda do comprador, enquanto que o valor de entrada se refere ao valor integral do imóvel menos o valor financiado pelo banco. 

O INCC é aplicado apenas no valor de financiamento. 

Para calcular o INCC é preciso solucionar duas fórmulas:

  • saldo devedor do imóvel x 1+Valor do INCC (em sua forma decimal) = saldo devedor;
  • saldo devedor/número de parcelas = parcela do mês referente.

Você deve ficar atento à Fundação Getúlio Vargas, pois ela fica encarregada de publicar os valores do INCC que você deverá usar na fórmula, todos os meses. 

O INCC deve ser pago desde a assinatura do contrato até a entrega das chaves do imóvel. 

Por isso, se você está pensando em comprar um imóvel em construção, o INCC fará parte do seu financiamento até a finalização da obra. 

Esperamos termos ajudado e se você quiser saber mais informações sobre imóveis confira nosso blog, você vai conferir artigos interessantes e que poderão tirar suas dúvidas. 

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