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Guia para entender os reajustes no Aluguel

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Acesso Rápido

Caso você atue na área de locação de imóveis ou está almejando entrar nessa modalidade, um conhecimento importante a ser estudado é sobre os reajustes no aluguel. 

Esse reajuste tem uma ligação direta com o IGPM, ou a inflação do aluguel, sendo um dos principais índices que foi impactado devido a pandemia do novo coronavírus. 

Quem já está inserido no ramo imobiliário sabe como é primordial estar atento aos indicadores econômicos desse setor, não somente o IGPM. 

Isso é o que ocorre, por exemplo, com a Taxa Selic, em que interfere diversas taxas de juros nos casos de empréstimo ou investimentos no geral. 

Por outro lado, é interessante destacar que, ao contrário do que ocorreu com a Selic (atingindo a menor taxa de toda a história), o IGPM está subindo de forma desenfreada. 

Dito isso, é essencial que você saiba o que é IGPM, bem como a forma que se calcula esse índice. 

Além disso, os profissionais do mercado imobiliário devem entender a relação entre o IGPM e o IPCA, afinal, existe um impacto, direto e indireto, no ramo imobiliário. 

Vamos conferir abaixo as principais informações sobre o tema? 

Mas, afinal, o que é IGPM? 

O IGPM significa Índice Geral de Preços – Mercado, cuja criação ocorreu no final dos anos 90, sendo um indicador com finalidade econômica, em que a atualização é feita todo mês, a encargo da Fundação Getúlio Vargas (FGV). 

Destaque-se, a priori, que esse indicador é fundamental para as pessoas inseridos no meio imobiliário, logo, busque saber mais sobre esse Índice. 

Afinal, dentre taxas referências, podemos entender que o IGPM hoje é a principal delas, sendo usada nos casos de reajuste em contratos de locação. A sua “fama” é que o índice é a inflação do aluguel. 

No entanto, o pensamento de que o IGPM só impacta de alguma forma no setor de aluguel de imóveis é totalmente equivocado. 

Um exemplo claro disso é quando as contas de luz da cidade aumentam, ou seja, nessa situação, o IGPM se encontra em alta. 

Além de contar com as tarifas de luz e os contratos de locação, esse índice também pode ser um parâmetro em operadoras de planos de saúde, empresas telefônicas e corretoras (seguro). 

Desde o momento em que o IGPM foi criado, ele foi tido como uma referência relevante no Brasil, até porque, a causa da sua criação foi a urgência de um índice confiável sem influência do governo em vigência. 

Ao longo do tempo, o IGPM foi usado em larga escala por conta da variedade dos ramos e das etapas em um processo produtivo, oferecendo uma visão ampla de como está a situação econômica no nosso país. 

Como ocorre o cálculo do IGPM? 

Agora que você já entendeu o IGPM em si, deve saber como ele é calculado. A priori, destacamos que esse índice é definido a partir da média aritmética ponderada. 

Essa média leva em consideração outros índices, o IPA (de preços por atacado), o IPC (preços ao consumidor) e o INCC (nacional de custos da construção). 

Portanto, cada índices desses têm um papel diferente ao analisar o contexto do IGPM. Primeiramente, o IPA é responsável por medir como os preços variam, frente a mais de 400 itens do ramo de atacado, que, ao final, representa 60%. 

Por outro lado, o IPC tem o encargo de medir outra variação, mas agora de bens ou serviços que são mais comuns em nossa rotina diária. Esse índice toma como base as famílias que possuem renda de 1 a 33 salários-mínimos. No final, o IPC indica 30% do valor do IGPM. 

Por fim, os 10% restantes do IGPM, vemos o INCC, mensurando como os custos na construção civil variam, com o fim habitacional. Na apuração, podemos incluir alguns elementos, como mão de obra e materiais no geral. 

Quando ocorre a divulgação do IGPM? 

Como foi dito anteriormente, o IGPM é atualizado de forma periódica. Isso ocorre em um intervalo de tempo a conta do dia 21 de um mês, indo até o dia 20 do próximo mês, que é a referência. 

No mês, considerado como referência, as informações sobre o IGPM são publicadas por três vezes – responsabilidade da Fundação Getúlio Vargas. 

No entanto, vemos as duas primeiras divulgações são apenas prévias. O comum é que esses resultados sejam apurados em 10 dias. Já no final do mês, o IGPM é publicado, de forma oficial, com os seus valores definitivos. 

Inclusive, a FGV publica, juntamente com o IGPM, a taxa que ficou acumulada no ano até o mês referência. Com isso, você consegue entender melhor como o índice está oscilando com o tempo. 

Qual o valor atual do IGPM (2021)?

Com base na última atualização, realizada pela FGV, vemos que o IGPM teve uma alta, representando, então, 0,66% no mês de agosto, em 2021. Com esse aumento, o índice acumulado, em relação aos últimos 12 meses, está em 31,12%. 

Por que houve um aumento no IGPM? 

Na verdade, já era perceptível que IGPM estava com um ritmo bem intenso. Isso estava acontecendo desde o ano de 2018, mas, com a pandemia do novo coronavírus, esse cenário piorou. 

Inclusive, entre os meses de maio, dos anos de 2020 e 2021, vimos a marca do IGPM atingir um percentual de 37,04%. Esse percentual foi considerado como o maior, desde a época do Plano Real. 

Com isso, a explicação para esse aumento está na composição do índice, que considera outros indicadores. 

Dessa maneira, o IPA (de preços por atacado) foi uma das principais causas para o aumento do IGPM. Tendo em vista que esse índice representa cerca de 60% do cálculo final. 

Por conta disso, devemos perceber também que no mesmo intervalo citado acima (do mês de maio, entre 2020 e 2021), o IPA teve uma alta de 50,02%. 

O crescimento da taxa do IPA, de fato, foi um reflexo do cenário atual em que estamos inseridos. Dentre os motivos, podemos citar o elevado preço que estão as commodities e a disparada da cotação do dólar. 

Isso tudo sem contar com a recessão econômica que a pandemia do novo coronavírus causou em diversos setores e índices, incluindo os que estamos analisando. 

O impacto do IGPM no mercado imobiliário

Como já foi dito acima, o IGPM é tido como a principal referência no que tange ao reajuste em contratos de locação.

Porém, como hoje estamos lidando com uma variação de 20% nas taxas, diversos locatários e locadores encontram obstáculos ao reajustar o aluguel. 

Isso porque, diante do cenário atual, vemos que um acréscimo nesse valor pode ensejar o despejo dos inquilinos, por conta da falta de pagamento. 

No entanto, caso o proprietário fique com o seu imóvel muito tempo sem um inquilino, principalmente nesse momento, o prejuízo pode ser muito grande. 

Portanto, vemos que a melhor saída é a negociação sobre o aluguel, chegando a um valor que seja interessante para os dois.

Isso deve acontecer especialmente se o seu inquilino paga as contas em dia e está sempre à disposição de resolver algum problema. Achar outro locatário com um bom perfil pode ser difícil. 

Ressalte-se somente que o locador pode sim aplicar esse reajuste, com previsão contratual. Porém, é necessário analisar toda a situação, buscando opções benéficas para ambas as partes. 

O IGPM vai acabar nos contratos de locação? 

Com a alta do IGPM, algumas pessoas se questionam sobre o fim desse indicador, que sempre foi uma referência para os contratos de locação. 

De fato, vemos alguns players de sucesso do setor imobiliário extinguiram esse indicador dos contratos de locação, adotando apenas o IPCA – oficial da nossa inflação, que é responsabilidade do IBGE. 

Contudo, ainda não temos as informações concretas para dizer que o IGPM acabou. Na verdade, estamos em um cenário político e econômico muito instável, o que influencia nesse e outros índices. 

Isso porque o IGPM considera os produtos da indústria, a cotação do dólar e commodities. Porém, será que tudo isso é relevante no dia a dia do locatário? 

Todavia, destaque-se que o IGPM não é uma regra e nem prevista na lei, somente um consenso do ramo imobiliário. 

Por que adotar uma boa gestão de aluguéis? 

Após analisar todo esse cenário econômico, vemos a importância de ter uma boa gestão de aluguéis. Dentre as opções encontradas, um exemplo excelente de como fazer isso é investindo nos serviços da Accordous

No site da Accordous, você todos os serviços primordiais e necessários para acordar um aluguel. Por exemplo, se você estiver em dúvida de como redigir um bom contrato de locação, o próprio site faz esse serviço. 

No que se refere às taxas e índices presentes em um contrato de aluguel, essa plataforma também se responsabiliza. Isso porque, no site, você poderá escolher alguns índices importantes e que influenciam no valor do aluguel. 

Então, de forma automática, na data convencionada para ocorrer o reajuste, o proprietário não precisará se preocupar com isso. Logo, você economiza tempo e energia, afinal, tudo será resolvido pela Accordous. Não perca tempo e entre em contato com um dos consultores do site.

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