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Fundo de Reservas: Quem Deve Pagar?

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Acesso Rápido

Ao firmar um contrato de aluguel, algumas dúvidas podem surgir quanto às cláusulas. Uma delas diz respeito ao fundo de reserva do condomínio. Sendo assim, qual das partes desse contrato deverá se responsabilizar pelo pagamento desse fundo: o locador ou o locatário? Vamos entender melhor a seguir. 

Na posição de locador, ao ceder o seu imóvel para o aluguel, é de suma importância ter o melhor aporte jurídico possível. Isto é, um contrato muito bem redigido, pensando em todas as hipóteses possíveis no futuro.

Essa é a importância de contratar uma plataforma preparada para gerir os seus aluguéis, como a Accordous. Com a Accordous, você poderá ter o auxílio necessário para redigir um contrato adequado e demais fatores que interferem no contrato de locação. 

Conceito do fundo de reserva do condomínio 

Inicialmente, é interessante trazer um conceito do que seria esse fundo de reserva do condomínio. Saiba, então, que esse fundo se refere a um tipo de poupança, no entanto, usado no caso de despesas extraordinárias. Com isso, o intuito desse fundo é usar o valor somente no caso de gastos específicos. 

Além de gastos específicos, eles devem ser indispensáveis, isto é, situações que não possuem previsão no plano de orçamento feito. Logo, é possível concluir que esse fundo se trata de uma ação de prevenção nos casos de emergências. Emergências essas que não comprometem o orçamento condominial. 

Destaca-se ainda que o fundo da reserva não é um ato obrigatório do condomínio, e sim um tipo de providência que auxilia na administração. Portanto, muitos condomínios regulamentam e instituem esse fundo através da Convenção Condominial ou do Regimento. Em alguns casos, isso é tema de deliberação na assembleia. 

Para que o fundo de reserva seja formado, o comum é que o valor de até 10% da taxa do condomínio seja recolhido. 

Como o condomínio pode usar o fundo de reserva? 

Agora que você já tem uma visão geral sobre a premissa desse fundo, é interessante destacar como o condomínio pode usá-lo. Como já foi mencionado acima, o fundo deve possuir uma regulamentação, seja por regimento ou por convenção. Ademais, para a movimentação do fundo, é preciso haver uma assembleia, mediante aprovação dos presentes. 

No momento de criação do fundo, é necessário especificar o seu uso e as hipóteses permitidas para tal. Lembre-se que o uso do fundo está limitado, de forma geral, às despesas de natureza extraordinária. Isto é, essa despesa não possui nenhuma relação com gastos diários do prédio. 

Sendo assim, a economia do fundo costuma ser utilizada nas manutenções das dependências do condomínio ou obras. Como exemplo disso, podemos citar algum defeito presente na estrutura do prédio ou pinturas. 

Por outro lado, o fundo pode ser investido na valorização do imóvel, a exemplo da adoção de sistemas tecnológicos de segurança ou construir uma piscina. 

Esses dois tipos de uso são divididos e entendidos como categorias: extraordinárias e ordinárias. Enquanto na primeira, o objetivo é valorizar o imóvel, na segunda temos gastos necessários para conservar o condomínio. 

Quem é o responsável pelo pagamento do fundo de reserva? 

Após levar todos os fatores acima em consideração, fica o questionamento de quem é o responsável pelo pagamento do fundo: o locatário ou o locador? 

A priori, ainda existe outro fator a ser considerado, que é a taxa condominial, que se destina a custos fixos. Isto é, essa taxa é utilizada na limpeza das áreas comuns, manutenção de elevadores e para conservar as dependências comuns. 

Essa distinção entre o fundo da reserva e a taxa condominial é primordial visto que é a base para entender quem é o responsável por cada pagamento. Nesse sentido, ainda é interessante citar a Lei do Inquilinato, que traz em um dos seus artigos a obrigação do locatário em realizar o pagamento de despesas ordinárias. 

Essa disposição se encontra no artigo 23 da Lei supracitada. No entanto, no artigo 22, vemos a previsão de que o locador possui a obrigação de realizar o pagamento das despesas extraordinárias. Logo, de acordo com a legislação específica que versa sobre o tema, os proprietários possuem o encargo de pagar o fundo. 

No caso do locatário, é necessário que ele esteja atento ao que está discriminado no contrato no que se refere a esse fundo. Isso porque, caso fique convencionado que os dois podem dividir, o valor já deve ser especificado nesse documento. 

Hipóteses em que fundo é utilizado nas despesas ordinárias

Como mencionamos anteriormente, o proprietário deve arcar com o custo do fundo de reserva do condomínio. Porém, existe uma ressalva quanto a regra geral: o uso do fundo em despesas ordinárias. 

Expomos acima que as despesas ordinárias ficam a encargo do inquilino, e que o fundo da reserva não pode ser usado para isso. Contudo, caso essa seja a necessidade de uso do fundo, o locatário precisa repor o seu valor correspondente. 

Inclusive, essa exceção está presente também na lei do inquilinato – pois é a legislação que rege a relação de locação (ou aluguel). 

Regras para constituir um fundo de reserva do condomínio 

Ao falar sobre as regras para constituir um fundo de reserva do condomínio, é interessante trazer outra legislação específica, que é a Lei do Condomínio (de n° 4.591/64). No artigo 9° da referida lei, vemos a disposição de que os proprietários precisam participar da elaboração de uma Convenção, além de aprovar um regimento. 

Essa Convenção deve incluir diversas informações, e dentre elas a forma para constituir o fundo de reserva. Desse modo, o documento vai estipular um valor pago por todos os proprietários das unidades do condomínio. No geral, esse valor não ultrapassa de 10% das taxas condominiais. 

Ademais, a Convenção deve trazer outras informações, a exemplo das seguintes: 

– Despesas que podem ser acobertadas por esse fundo; 

– As hipóteses de uso do fundo; 

– Prazo para arrecadar o valor da reserva; 

– Forma que se rateado o valor; e

– Como o fundo será reposto após o seu uso. 

Ressalte-se ainda que todo assunto precisa ser aprovado na assembleia do condomínio. Nessa reunião, o quórum (mínimo de pessoas para aprovar um conteúdo) para deliberar sobre o tema é de 2/3 dos condôminos. 

Como ocorre a administração desse fundo de reserva? 

Por fim, é de suma importância trazer a forma de administração do fundo de reserva, já que essa quantia compõe o patrimônio de um condomínio. Dessa maneira, após a contribuição do proprietário, ele está anuindo com essa afirmação, ou seja, o valor contribui para a propriedade. 

Portanto, é inegável que esse valor não será restituído, inclusive após uma possível venda do imóvel. O fundo, ainda, não pode ser desvalorizado, e para isso todos os proprietários precisam estar atentos. 

O ideal é que o valor do fundo seja investido, seja aplicado ou em cadernetas de poupança, por exemplo. Seja qual for a opção, o importante é que o fundo possa ser resgatado em momento oportuno. 

Outra informação interessante sobre a administração desse fundo é a sua conta bancária. Isso porque o depósito ocorre em contas diversas àquelas do condomínio. Logo, cada montante estará separado, tanto o das despesas ordinárias como as extraordinárias. 

Essa é uma prática que facilita a contabilidade do condomínio, mas também dá transparência aos condôminos. 

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