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Direitos e deveres do fiador de aluguel

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Acesso Rápido

Caso você trabalhe no ramo de imóveis, como um corretor, por exemplo, com certeza lida com as mais diferentes modalidades quando o assunto é garantia locatícia – e uma delas é a fiança. Pensando nisso, hoje nós trouxemos alguns dos direitos e deveres do fiador de aluguel. 

Essa figura do fiador é muito conhecida no Brasil e no mundo, e costuma ser a principal modalidade escolhida nos casos de garantia, como em imóveis, financiamentos estudantis e afins. Porém, esse fiador carrega uma responsabilidade enorme. 

Desse modo, você também conhece outras modalidades, a exemplo da caução. No entanto, na maioria dos casos as pessoas ainda preferem o fiador, por diversos motivos. 

A explicação para essa decisão em larga escala no país está no fato de que o do fiador é gratuito. Ao menos, em um primeiro momento, diferente da caução, em que é necessário dispor do valor do aluguel multiplicado por 3, por exemplo. 

Dito isso, vemos que o fiador está em uma posição de muita responsabilidade para ambas as partes que estão firmando o acordo de locação de imóvel. Nesse sentido, vamos analisar os principais exemplos de direitos, mas também deveres do fiador. 

Mas, afinal, o que é a figura do fiador? 

A priori, é de suma importância ressaltar o que é a figura do fiador, e essa pessoa seria como um agente da fiança. Dessa maneira, a fiança, por sua vez, se trata de uma modalidade para garantir algo. 

A garantia, então, pode estar atrelada tanto às pessoas físicas como jurídicas, existindo para assegurar que as obrigações firmadas serão cumpridas. Logo, caso o locatário não esteja em dia com as suas obrigações assumidas (como as taxas de condomínio, aluguel etc.), o fiador assume essa responsabilidade. 

O fiador pode ser solidário ou subsidiário. A principal diferença entre os termos solidário e subsidiário é que no primeiro caso os dois possuem equivalência na responsabilidade, e no segundo que há uma hierarquia para cobrar um pagamento, no exemplo do fiador. 

Fiador solidário 

A figura do fiador solidário não é tão comum, pois aqui essa pessoa deve assumir de maneira direta todas as responsabilidades ou obrigações, a contar do momento que elas foram firmadas no contrato. 

Inclusive, o fiador solidário poderá ser acionado pelo proprietário em qualquer tempo, desde que o locatário esteja inadimplente. 

Fiador subsidiário 

Por outro lado, o fiador subsidiário é o mais comum, assumindo essas obrigações de maneira indireta, só sendo acionado quando os bens listados no contrato forem utilizados para quitação. 

Assim, esse fiador subsidiário será acionado em se tratando da impossibilidade de realização do pagamento. 

Qual a finalidade do fiador? 

O fiador traz consigo o intuito de proporcionar uma maior segurança para o locador, bem como a tranquilidade, por ser alguém que está assegurando que, caso o pagamento não seja feito, ele estará lá para cumprir com a obrigação. 

Sendo assim, a principal finalidade do fiador é garantir que seja feito o pagamento da dívida – que foi contraída pelo inquilino – quando o locatário estiver inadimplente. 

Esse, então, é um compromisso jurídico, em que o fiador pode ter os seus bens penhorados, sejam eles móveis ou imóveis, em relação à dívida do locatário. 

Qualquer pessoa pode ser um fiador? 

Nesse momento, surge a dúvida se qualquer pessoa pode ser um fiador, e no geral tanto as pessoas jurídicas como físicas podem assumir esse papel. Para isso, no geral, a regra é que o fiador possua uma renda líquida maior que três vezes o aluguel, além dos encargos do contrato. 

Esse fiador também precisa ter saúde financeira, demonstrando uma boa postura frente às suas dívidas e obrigações. Em alguns casos, as partes decidem por incluir mais de uma pessoa como fiador, porém pelo menos um precisa ter um imóvel em nome próprio quitado e em situação regular. 

A fiança é a melhor modalidade? 

Ao tratamos de garantias locatícias, vemos que existem diversas modalidades, e cada uma delas traz consigo os seus benefícios e desvantagens. Dessa forma, o melhor a se fazer é contratar um profissional que te ajude nessa decisão. 

Um ótimo exemplo de que oferece esse serviço é a Accordous. A Accordous é uma plataforma completa para aqueles que trabalham com gestão de aluguéis, disponibilizando o fluxo inteiro de imóveis. Assim, um dos seus serviços é, por exemplo, orçar seguro fiança. 

Qual a diferença entre fiador e avalista? 

O fiador e o avalista costumam ser amplamente confundidos, por se tratar de figuras que se enquadram na situação de concessão de crédito. 

Na verdade, a semelhança entre esses dois institutos é que eles assumem uma responsabilidade que está relacionada às possíveis inadimplências de alguém, mas tem algumas diferenças. 

Quando alguém assume uma responsabilidade, ela agora é responsável por diversos deveres e possui direitos. Ao falar sobre locação de imóveis, tenha em mente quais os direitos, mas também deveres que diferenciam essas duas figuras – pois são diferentes. 

De um lado, temos o avalista, que é responsável por fazer o pagamento completo da dívida, mas sem contar com encargos ou juros – enquanto o fiador assume tudo. 

Principais exemplos de direitos e deveres do fiador 

Diante do que foi exposto até o momento, entendemos a importância de trazer os principais direitos, além dos deveres, de um fiador de aluguel, tendo a vista a responsabilidade dos envolvidos. 

O fiador é responsável por todo o contrato 

Quando o assunto é locação, o avalista será responsável por pagar o aluguel, na situação de inadimplência. Porém, o fiador possui o encargo de todas as cláusulas deste contrato. 

Então, tudo que foi convencionado entre o locatário e o locador agora é responsabilidade do fiador. Essas cláusulas podem ser de manutenção física da propriedade ou pagamento de demais taxas. 

Logo, caso o locatário não esteja de acordo com as cláusulas, é possível acionar o fiador para resolver essa questão. 

O contrato deve ser o instrumento que formaliza regras 

O contrato pode ser entendido como um instrumento que traz todas as regras da relação formalizadas. Assim, o fiador possui uma ligação íntima com as responsabilidades expressas em contrato, mas o avalista só vai assumir esse título de crédito. 

Por conta disso, o fiador tem uma posição maior de responsabilidade, e a inadimplência costuma terminar em alguma demanda judicial. 

Hierarquia na chamada de cobrança 

Em qualquer questão desconexa ao que está no contrato será possível acionar algum dos responsáveis por essa obrigação, contudo, existe um benefício de ordem. Isso significa dizer que existe uma hierarquia, trazendo uma ordem para quem será possível cobrar em primeiro lugar. 

Isso porque, o comum é que o avalista seja cobrado, para que essa figura cobre o inquilino, sendo que essa técnica costuma funcionar, agilizando, então, a cobrança. Porém, na fiança isso é diferente. 

Dito isso, o fiador não pode ser o primeiro a ser cobrado, e sim a figura do inquilino. O momento em que você deve falar com esse fiador depende do que está descrito no contrato. 

No entanto, pode ser que você precise entregar diversos avisos aos inquilinos antes de acionar o fiador – e a explicação está no benefício de ordem. 

Modificações contratuais que versem sobre o fiador

No geral, a fiança está passível de ser cancelada em contrato mediante o consentimento mútuo entre ambas as partes, e em alguns casos por ordem judicial. Logo, a fiança é tida como uma relação indissolúvel e estável. 

De acordo com a lei do inquilinato, mesmo que essa relação seja estável, é possível desfazê-la de outras maneiras, como as alterações contratuais que versem sobre o fiador. 

Porém, essas alterações só podem desfazer a relação que envolve a fiança quando forem realizadas sem a prévia comunicação – e caso o fiador não tenha sido avisado, ele pode ser liberado da relação. 

O fiador que decide ficar ou não 

Ao contrário do que muitos pensam, o fiador que decide se deseja ficar ou não no contrato, podendo abandonar essa relação a qualquer tempo. 

Entretanto, mesmo que tenha avisado previamente, as suas responsabilidades são mantidas por cerca de 120 dias. No caso de o inquilino, ele terá até 30 dias para resolver outra garantia locatícia. 

Atente-se à outorga uxória 

Outro ponto que merece uma atenção especial é a outorga uxória, que seria o consentimento por parte do cônjuge de seu fiador antes de assinar um contrato. Antes desse momento, questione sobre a situação atual conjugal do fiador. 

Se a pessoa estiver casada, o cônjuge precisa ter ciência dessa negociação. Caso contrário, o contrato está passível de desfazimento. 

Busque por ajuda 

Por fim, destacamos a importância de ter uma assistência e plataforma para gerir aluguéis, como os serviços oferecidos pela Accordous. Isso porque essa é uma plataforma que cuida da melhor forma dos seus aluguéis, de forma a concentrar as informações e facilitar o seu trabalho. 

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