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Custos de Integralização de Imóvel na Pessoa Jurídica

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Acesso Rápido

(Integralização) Muitos brasileiros investem em imóveis como forma de obter lucros de forma mais segura. Por isso, esse segmento é um dos principais da economia do país. Dessa forma, neste artigo será abordado o quanto de custo para a integralização de imóveis para a Pessoa Jurídica.

Custos de Integralização de Imóvel na Pessoa Jurídica - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

Essa mudança de Pessoa Física para Pessoa Jurídica traz uma série de vantagens para quem tem como patrimônio, imóveis, principalmente se eles são organizados a fim de obtenção de renda por meio de aluguéis. 

Esse processo de mudança da razão de posse dos imóveis para uma gestão como empresa, favorece para proprietários que querem diminuir custos tributários; organizar os bens até mesmo para fins sucessórios e poder obter economia em termos de empreendimento. 

No entanto, antes da tomada de decisão pela alteração de Pessoa Física para Jurídica, é importante que se tenha ciência de todos os aspectos tributários, societários e até cartoriais que envolvem essa integralização dos imóveis para um modelo como o holding familiar, por exemplo.

Por que integralizar bens à Pessoa Jurídica?

O proprietário de bens imóveis que pretende obter alguns benefícios do ponto de vista tributário, gerencial e até sucessório desses empreendimentos, pode ter a opção de fazer uma transição dessa gestão para o caráter jurídico. Ou seja, formalizar todo esse patrimônio em uma holding.

A holding é um modelo de organização reconhecida legalmente para que pessoas possam gerir empreendimentos, tais como imóveis cuja função econômica seja o de locação. No âmbito deste conceito, existem as holding patrimoniais com um só proprietário e também às de ordem familiar. 

Motivadas pela decisão de integralizar os seus bens em uma holding, criando a Pessoa Jurídica, a iniciativa proporcionar que se faça uma gestão desse patrimônio, mas também, em casos de planejamento sucessório, torna-se outra opção viável para quem tem vários imóveis e quer organizá-los de forma mais segura, com vantagens tributárias e societárias. 

Algumas das vantagens da transferência

Quando se forma uma Pessoa Jurídica para deter imóveis com fins a obtenção de recursos financeiros seja pelo aluguel ou com a venda fica comprovado alguns benefícios para essa transição da figura do proprietário. 

Custos de Integralização de Imóvel na Pessoa Jurídica: Vantagens da Transferência - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

Por exemplo, estão as alíquotas que são aplicadas para um imóvel cujo fim seja a locação. Na Pessoa Física, ela pode chegar a 27,5%. Por sua vez, quando se opta na Pessoa Jurídica, pela forma de avaliação com o Lucro Presumido, a alíquota será de 11,33%, onde leia-se o 7,68% do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica mais a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido somado ao PIS + Cofins de 3,65%.

Dessa forma, se o rendimento obtido pelo aluguel de um imóvel for mais do que a faixa tributável máxima da Pessoa Física, é uma vantagem transmitir esse bem para a gerência como Pessoa Jurídica.

Para um processo de ganho de capital com a venda de imóveis também pode ser indicada a integralização desses bens para a Pessoa Jurídica. Isso porque existe um ponto de equilíbrio que referenda essa tomada de decisão quando o lucro na venda se assemelha a 65% do valor em que foi pago para adquiri-lo. 

Outro ganho que pode ser alcançado com essa integralização de bens na Pessoa Jurídica está na consolidação de um processo de planejamento sucessório. A partir dessa estratégia pode-se, com a criação de uma holding familiar, estabelecer entre os herdeiros, uma posição como cotistas na empresa, em que todos terão sua participação como sócios dessa empresa que pode manter ou ampliar seu patrimônio com imóveis.

Isso facilita para que todo o processo de sucessão seja menos burocrático e oneroso como o modelo tradicional de inventariar os bens para fazer uma partilha entre os herdeiros. Isso porque todos os bens do proprietário dos imóveis ou da família passam a ser integralizados em um capital social da Pessoa Jurídica, sendo as cotas desses bens administrados em forma compartilhada.

Além disso, essa formalização em Pessoa Jurídica também oportuniza uma organização e maior segurança do patrimônio da Pessoa Física frente a riscos futuros que podem ocorrer, principalmente com uma economia tão volátil como a brasileira.

Contudo é importante sempre avaliar se o seu perfil como proprietário e empreendedor serve para essa transferência. Afinal, quanto mais imóveis e quanto mais for definido o fim para obtenção de rendimentos, seja com aluguel ou aquisição para venda, deve-se avaliar com assessorias se os valores tributários a serem pagos condizem com o seu modelo de planejamento.

Custos de Integralização de Imóvel na Pessoa Jurídica: Integralização de Bens Para a Pessoa Jurídica - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

Integralização de bens para a Pessoa Jurídica

Antes de tudo, caso não esteve formalizada a Pessoa Jurídica que irá abranger os bens imóveis, é necessário que se faça o Contrato Social dela. Nele, estará especificado que o capital social dessa empresa será com imóveis. Caso já exista uma empresa e você queira integralizar esses bens para essa Pessoa Jurídica, deve apenas realizar uma modificação no contrato, informando que o capital social será ampliado, agora com bens imóveis.

Contudo, é importante que o indivíduo for tomar essa decisão se atenha alguns aspectos:

Primeiro, esse Contrato Social que será criado para formalizar a Pessoa Jurídica ou a alteração contratual, caso já exista uma empresa, e ele quer transferir esses bens para ela, ambos precisam ter a descrição completa e correta de cada um dos imóveis que serão integralizados. Assim como deverá contar a matrícula de cada um desses bens conforme esteja posto no Registro Imobiliário de sua cidade.

Quando for imóvel em um condomínio, será necessária a confirmação de autorização de todos os condôminos ou antecipada notificação de cada um deles. Isso ocorre pelo direito de preferência.

Caso o processo de integralização tenha participação de sócio que seja casado, precisa-se da  anuência do cônjuge, apenas descarta-se essa medida quando a união do sócio seja estabelecida em separação de bens.

Passo a passo para fazer a integralização e custos com impostos

Feito isso, deve o interessado em administrar os bens sob o formato de Pessoa Jurídica, levar o Contrato Social ou o documento que comprove a alteração contratual para a Junta Comercial de sua cidade. 

Esse novo registro ou a alteração feita no contrato também deverá ser feita em relação à Receita Federal, Secretaria Municipal da Fazenda do Município e a Prefeitura. Após, tendo sido feito esse registro no cartório será averbada a documentação desses imóveis e assim eles passarão da administração de uma Pessoa Física para a gerência de Pessoa Jurídica. 

Tendo ela sido criada para esse fim, como uma holding, ou tendo seu contrato alterado, pois será ampliado o capital social da mesma, agora com esses bens sob sua gestão. 

O imposto que será pago com essa transferência é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Ele só não será cobrado quando da integralização desses imóveis ao capital social de uma Pessoa Jurídica, quando a atividade-fim desta não for plenamente de cunho imobiliário, tanto com a venda ou com o aluguel. 

Ou seja, se o proprietário desses bens resolver integralizar os imóveis à Pessoa Jurídica que atua em ramo como o da agropecuária não será cobrado o imposto, visto que eles passarão à gerência de uma entidade que não atua no segmento imobiliário.

Custos de Integralização de Imóvel na Pessoa Jurídica: Impostos e Cálculo - Gerenciamento de Contratos Imobiliários - Accordous

Agora, se a decisão for integralizar os bens à Pessoa Jurídica que, nos dois anos anteriores a essa integralização tenha tido mais de 50% da sua receita operacional advinda no âmbito imobiliário, por exemplo, com locações, será cobrado o ITBI. 

Se por ventura foi criada a holding, que atuará com atividade imobiliária, a transmissão para o patrimônio estará sim sujeita à cobrança de ITBI. Esse imposto é calculado pela representação do valor venal do imóvel associada a uma alíquota, cujo percentual, na maioria dos municípios brasileiros, varia de 2% a 3%.

Decisão passa por planejamento

Como já foi destacado, o processo legal de transferência de bens imóveis para a constituição de uma Pessoa Jurídica ou para a integralização desses bens a uma empresa já existente é benéfica do ponto de vista de otimização de uma gerência com algumas vantagens. 

Benefícios esses que vão do campo tributário ao sucessório, quando se formalizam regras aos herdeiros que atuarão como sócios desse empreendimento. Contudo, deve-se sempre estudar caso a caso e, principalmente, o perfil e a finalidade da gestão de imóveis de uma Pessoa Física para uma Jurídica.

Por exemplo, para um locador cujos imóveis rendem um faturamento mensal de aluguel acima de R$10 mil torna-se uma alternativa viável integralizá-los ao formato de gestão Jurídica. No entanto, é preponderante que este proprietário tenha consciência de que ao tomar essa decisão, ele constituirá uma empresa que terá custos de abertura, contabilidade, entre outras despesas.

Para melhor decisão, busque assessoria eficaz

Sendo assim, torna-se muito importante buscar informações com assessorias capacitadas e atualizadas no que se refere ao segmento imobiliário, tanto no âmbito de administração de bens quanto nos aspectos jurídicos.

E entre as empresas de consultoria em contratos e gestão imobiliária, a Accordous se destaca porque possui uma equipe diferenciada. São profissionais que oportunizam todas as informações necessárias aos empreendedores que desejam reformular sua razão como gestores de bens imóveis. 

Para saber mais acesse o site da empresa no www.accordous.com.br. Lá você terá mais informações, dicas de consultoria e muito mais para que você tome as melhores decisões para a sua gestão de imóveis.

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