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Como fazer cálculo de aluguel

Cálculo de Aluguel
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Acesso Rápido

Possuir um imóvel ou uma propriedade no geral pode ser um bom negócio para você, principalmente se for possível alugar esse local.

Isso porque o aluguel de imóvel é uma garantia da sua renda extra, ou até mesmo da renda principal. 

Contudo, a maioria dos proprietários tem um certo receio ao calcular o valor do aluguel desse móvel, visto que existem diversos requisitos a serem considerados nesse cálculo.

Ao longo da crise econômica que estamos vivendo atualmente, as pessoas se tornaram mais exigentes quanto à maneira que gastam o seu dinheiro.

Desde o início da pandemia do novo coronavírus, nós nos deparamos com a calamidade pública que interferiu em diversos setores, incluindo o econômico.

Por conta desse cenário, torna- se ainda mais importante ter um certo receio ao definir qual o valor do seu aluguel de maneira mais justa, porém competitiva e atrativa, independente de ser comercial ou residencial. 

Mas, afinal, como ter certeza do valor que você vai cobrar o aluguel? 

Pensando nesse questionamento frequente, trouxemos algumas informações sobre o tema que podem te ajudar a entender melhor de que forma calcular o valor do seu aluguel. Confira a seguir.

Requisitos para o cálculo do valor do aluguel

Como foi mencionado acima, para calcular o valor do seu imóvel em um contrato de locação (aluguel), existem alguns requisitos para se considerar, como os seguintes.

Preço total do imóvel

O primeiro requisito a se considerar ao calcular o valor do aluguel do seu imóvel é justamente o preço desta propriedade, até porque o seu preço original deve influenciar na sua forma de recebimento ao longo de um contrato de locação.

Dessa maneira, o preço do imóvel será um ótimo parâmetro para o início do cálculo do valor do seu aluguel. 

Inclusive, é interessante destacar que o aluguel precisa equivaler entre 0,5% a 1% do valor líquido da sua propriedade. 

Isto é, o valor do aluguel não deve incluir a taxa de IPTU, bem como condomínio ou os demais seguros de que você contratou. 

Sendo assim, o preço do imóvel é um ponto de partida para calcular, e as outras variáveis são consideradas no cálculo devendo estar próximo de 0,5 ou 1%.

Idade da propriedade

Em regra, podemos perceber que se o imóvel é muito velho, a probabilidade de ele ser mais desvalorizado é maior, mas claro que existem exceções dependendo do caso concreto. 

Os imóveis antigos costumam refletir o estilo da época de construção, além de quase sempre sofrer com deterioração. 

Infelizmente, essas características não contribuem para um valor muito alto de aluguel, mas como foi dito acima, é necessário analisar todas as características do seu imóvel. 

O ideal é que, ao decidir por alugar o seu imóvel, faça uma reforma, mesmo que mínima, trazendo um estilo mais moderno para a propriedade. 

Assim, isso pode valorizar um imóvel que era antigo, o que consequentemente aumentará o valor do aluguel. 

Essa reforma, dependendo da idade da sua propriedade, é necessária para oferecer ao inquilino uma condição melhor de segurança. 

Afinal, construções antigas costumam apresentar curto-circuito, o que pode iniciar um incêndio. Esse problema pode ser resolvido com facilidade apenas trocando a fiação elétrica da propriedade.

Além de reformas necessárias e estruturais, outra opção é modernizar os ambientes, tornando seu imóvel mais atual e atrativo. 

Por exemplo, retirar uma parede que divide a cozinha e a sala, tornando um ambiente amplo ou colocar um balcão de cozinha americano é uma saída interessante para valorizar o seu imóvel.  

Destaque somente que para esses serviços é imprescindível o auxílio e a contratação de um arquiteto ou engenheiro.

Localização do imóvel

Um dos fatores que mais interfere na decisão de alugar um imóvel ou não é a sua localização.

Isso porque o valor do aluguel pode ser um pouco mais alto do que os outros devido a sua boa localização, já que o imóvel vai proporcionar facilidade e mobilidade para os seus inquilinos. 

Um exemplo claro disso é quando os imóveis te dão mais facilidade para acessar rodovias, ponto de ônibus e até mesmo avenidas principais. 

Outras localizações interessantes são próximas ao centro ou comércio da cidade, como universidades, farmácias, supermercados renomados e hospitais. 

No caso das regiões que recebem uma certa atenção da prefeitura, o investimento oferece mais qualidade e bem-estar de vida para os moradores. 

Essas são regiões que aumentam constantemente o aluguel dos imóveis.

Nesse caso, é importante estar atento para não cobrar um valor fora da realidade dos seus inquilinos.

Por mais que a região seja propícia para a locação, deixe o seu valor do aluguel justo para ambas as partes.

Por outro lado, os locais que apresentam um alto índice de violência podem ser os mais baratos.

Logo, a localização com certeza deve entrar no seu cálculo de aluguel de imóvel, pois será um fator primordial para o seu próximo inquilino.

Preços da região do imóvel

Outro fator muito importante que influencia no valor do aluguel do seu imóvel é o preço praticado na sua região.

Isto é, qual o valor do aluguel que outros proprietários perto do seu imóvel estão cobrando por imóveis com características muito parecidas? 

Esse é um parâmetro interessante para facilitar o conhecimento de quanto vale o seu imóvel em termos de locação. 

Até porque, com certeza esses outros proprietários tomaram como base as mesmas características que você, logo, você terá um valor próximo da realidade dos inquilinos dessa região. 

Ademais, a pesquisa de preço da sua região poderá te dar uma base interessante para saber qual o preço é competitivo e atrativo para os futuros inquilinos. 

É certo de que não será necessário ou interessante cobrar um preço absurdo, principalmente se os seus concorrentes estiverem a um preço mais baixo. 

E o contrário também é verdade, pois você não deve reduzir demais o seu valor e deixar de ganhar dinheiro com algo que vale a pena.

Infraestrutura e área útil

Ao calcular o valor do seu imóvel para alugar área útil em infraestrutura da propriedade também deve ser levada em consideração. 

Isso porque um terreno grande com uma casa pequena não costuma apresentar um valor alto no contrato de locação.

Por isso, a quantidade de quartos e banheiros disponíveis nesse móvel pode ser mais relevante do que o espaço enorme sem utilização na parte externa, como o quintal.

A infraestrutura, por sua vez, influencia no valor do imóvel quando estamos falando em edifício ou condomínio.

Se o local tem elevador, academia, salão de festas ou até mesmo quadra, esses são alguns pontos que se tornam facilidade para o inquilino. 

E apesar de a infraestrutura estar inclusa no valor do condomínio, elas valorizam o seu imóvel e atraem cada vez mais interessados em alugar a propriedade.

Vizinhança local

Leva em consideração também a vizinhança do seu imóvel, pois quem aluga pretende passar muito tempo no mesmo local. 

Mesmo que haja um desentendimento entre você e o inquilino, a intenção dele ao firmar um contrato de locação não é sair imediatamente. 

Por isso, ter uma vizinhança legal faz a experiência de locação mais agradável.

No entanto, em se tratando de vizinhos mais barulhentos, isso faz com que os inquilinos interessados não achem o valor do aluguel interessante. 

Dessa forma, é de suma importância que você informe ao interessado em alugar o seu imóvel sobre a vizinhança local, além de levar em conta ao precificar o seu aluguel.

Conservação e manutenção do patrimônio

A manutenção e conservação do seu patrimônio com certeza pode ser um desafio.

Isso porque com o tempo e a utilização, é normal que o imóvel sofra com a deterioração natural ou de interferência por conta de fatores externos.

No que se refere a deterioração natural, existem algumas formas de diminuir o impacto danoso, apresentando então manutenções, como pintar o imóvel a cada período de tempo que você julgar necessário.

Porém, ao se tratar sobre a interferência de inquilinos, você pode prevenir danos futuros com esta população em contrato sobre regras de conservação do imóvel.

Com isso, você sempre será consultado antes que o inquilino pretenda fazer qualquer mudança ou intervenção na sua propriedade.

Tamanho do lugar

Os imóveis mais novos apresentam uma arquitetura moderna, mas é comum que sejam desvalorizados devido ao seu tamanho que é menor.

Já os imóveis mais antigos, apresentam uma vantagem do tamanho do lugar, tendo em vista que arquitetura antiga valorizava o espaço.

Entretanto, não basta ter um lugar grande, é necessário distribuir bens cômodos para valorizar o seu imóvel.

No caso de paredes irregulares, tetos baixos e cômodos sem propósito, com certeza o valor do seu aluguel será menor.

Em se tratando de imóveis mobiliados, uma opção interessante é mudar os móveis de lugar, a fim de valorizar todo o espaço útil desses cômodos.

Custo das taxas condominiais

Se o seu imóvel está em um condomínio, outro valor que interfere no seu aluguel é a taxa condominial.

Caso a taxa do seu condomínio seja um pouco mais elevada, o custo do seu aluguel provavelmente terá que ser mais baixo para atrair mais inquilinos.

Por outro lado, se essas taxas forem tranquilas e moderadas, você, como proprietário, poderá dispor de um valor maior no contrato de locação para o aluguel em específico.

Alguns proprietários optam por receber o valor inteiro em mãos, já outros preferem que o inquilino pague o condomínio com o boleto emitido pelo próprio edifício.

Essa é uma decisão que cabe a sua preferência, então veja o que melhor se encaixa no que você pretende e deixe isso esclarecido no contrato.

Mais requisitos que influenciam no valor do aluguel

Como você pôde perceber, existem diversos critérios que devem ser considerados ao calcular o valor do seu imóvel. Por isso, trouxemos mais alguns requisitos para a sua análise.

Propriedade com mobília

Se você está alugando o seu imóvel com mobília, essa pode ser uma economia para os inquilinos que estão se mudando, por não haver necessidade da aquisição de novos itens. 

Inclusive, essa comodidade permite que o seu valor do aluguel seja maior. 

Logo, analise quais mobílias você está oferecendo para o seu inquilino e se são modernas, como armários planejados, fogão cooktop, geladeiras mais novas etc.

Incidência do sol

Apesar de algumas pessoas não considerarem isso logo de cara, a incidência do sol é imprescindível no momento de alugar um imóvel. 

Afinal, o sol mantém o ambiente mais arejado, livre de umidade e mofo. 

Portanto, os imóveis que possuem as suas janelas para o norte costumam ser mais valorizados por receberem maior luz do sol. 

A altura também é um ponto importante, pois se o imóvel estiver mais alto, mais sol receberá, sem contar com a vista incrível.

Taxa de IPTU

E por fim, trouxemos a taxa de IPTU, pois esse valor pode encarecer ou baratear o seu aluguel. 

O inquilino só deve arcar com o custo do IPTU caso isso seja convencionado entre as partes. 

Por fim, cumpre ressaltar que caso você queira saber quanto vale o seu aluguel, uma opção é contratar profissionais ou imobiliária para chegar a um valor justo do seu imóvel.

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