Accordous

Ação de Despejo: Descubra como realizar

Compartilhar no whatsapp
WhatsApp
Compartilhar no linkedin
LinkedIn
Compartilhar no facebook
Facebook
Compartilhar no twitter
Twitter
Compartilhar no telegram
Telegram

Acesso Rápido

Atualmente, estamos em um período caótico no Brasil e no mundo, devido a pandemia do novo coronavírus. E dentre tantos problemas, temos a inadimplência dos inquilinos, o que pode resultar em seu eventual despejo. 

Pensando nisso, hoje trouxemos algumas informações relevantes que podem te ajudar a entender como funciona o processo de despejo. 

O despejo de um inquilino que está em situação de inadimplência é uma das principais preocupações por parte dos proprietários, tendo em vista que esse processo demanda tempo, energia e dinheiro. 

Dessa maneira, o recomendado é que você busque por ajuda profissional, além de dados do crédito do seu inquilino. 

No geral, existem algumas formas de prevenir os inquilinos que apresentam um perfil não tão favorável no que se refere aos pagamentos. 

Com isso, podemos perceber que um dos principais fatores que resultam na rescisão de contratos de aluguel é a ausência do pagamento período (geralmente, mensal). 

No entanto, essa falta de pagamento não é a única razão para pôr fim aos contratos, afinal, o inquilino pode descumprir alguma cláusula desse documento, infringir às leis de locação ou o simples término do prazo do contrato. 

Portanto, vamos conferir a seguir como é possível prosseguir com uma possível ação de despejo, nas hipóteses em que se torna necessária. 

Destaque-se somente que qualquer ação de despejo, independente do motivo que deu início ao processo, precisa ser representada com o auxílio de um advogado. 

Como fazer a cobrança de aluguéis atrasados 

Uma ação na Justiça sempre demanda das partes um certo esforço, e por isso é interessante que você evite a todo custo qualquer tipo de demanda judicial. 

Pensando nisso, se você administra aluguéis, por exemplo, adote estratégias para fazer a cobrança aos inquilinos que estão com aluguéis atrasados. 

Ademais, se você adotar uma gestão financeira e de aluguéis adequada, com certeza a inadimplência não será um problema grande no seu negócio. Isso porque, dependendo do sistema que você adotar, você terá um controle sobre a situação financeira dos aluguéis. 

Isto é, quem está pagando antes da data para vencimento, que atrasa e outras informações. Isso te ajudará a entender melhor como está o panorama geral da empresa. 

Outro ponto importante a ser considerado é se, no contrato de aluguel, você inseriu algum tipo de garantia, sendo as principais o fiador e a caução. 

Confira algumas formas possíveis para realizar a cobrança do aluguel que está atrasado. 

Priorize a conversa com o seu inquilino 

Uma ótima forma de começar com o seu processo de cobrança é fazendo isso de forma amigável, ou seja, falando com o inquilino. Essa conversa vai permitir que você entenda o lado dele, e então o motivo de não realizar os devidos pagamentos. 

Se preferir, esse diálogo pode acontecer por ligação no telefone, mas também avalie se pode conversar pessoalmente com esse locatário. 

Até porque, uma simples conversa pode resolver essas questões de inadimplência, que pode resultar no parcelamento do aluguel até que o inquilino consiga quitar as dívidas. 

Evite realizar cobranças excessivas 

Um comportamento que chateia os inquilinos e desgasta o proprietário é a cobrança excessiva de um mesmo aluguel. Sabemos que as dívidas devem sim ser cobradas, mas será difícil para o locatário cumprir com isso com tanta pressão em sua cabeça.

Por esse motivo, defina um horário específico e mantenha sempre um tom agradável na cobrança. Isso porque por mais que você esteja com a razão de cobrar, não lhe dá o direito de chegar a constranger esse devedor. 

Inclusive, alguns proprietários se acham no direito de invadir o imóvel em si, em busca do dinheiro do aluguel, mas esse pensamento é totalmente equivocado. 

Além disso, as cobranças excessivas podem ensejar em um processo de dano moral, por envolver o constrangimento. Nessa hipótese, de o devedor te processar por danos morais, você perde alguns dos argumentos na ação de despejo. 

Envie alguma notificação física para o inquilino 

O ideal é que você envie para o inquilino uma notificação física, isto é, por escrito de preferência, com um aviso de recebimento. A sua intenção com isso é informar ao locatário que ele não está em dias com os aluguéis. 

Nessa notificação, inclua um prazo para realizar o pagamento, e caso contrário, você tomará as devidas medidas judiciais que podem envolver o despejo. 

Desse modo, se o seu aviso não receber nenhuma contestação, isso já enquadra o devedor na hipótese de “mora”. O que, em regra, consolida o atraso do aluguel, sendo prova suficiente para a ação de despejo. 

Como funciona a ação de despejo? 

Se você tentou de todas as formas cobrar o aluguel, mas o seu inquilino não respondeu a isso de forma positiva, infelizmente a opção que lhe resta é ingressar com uma ação de despejo, a fim de retomar o seu imóvel. 

Lembre-se de que a ação de despejo não é possível somente na ausência dos pagamentos de aluguel, então confira todas as hipóteses para saber se o seu caso se enquadra nesse caso. 

Inclusive, dependendo das cláusulas que você inseriu no contrato de locação, você pode ou não ingressar com a ação de despejo, ou cumular com outro pedido limitar (a fim de desocupar o imóvel dentro de um prazo). 

Condições da ação de despejo 

A priori, é interessante definir uma ação de despejo como a medida apropriada, ingressada na Justiça, com previsão na legislação específica do Inquilinato. O seu principal objetivo é a retirada de um inquilino do imóvel. 

Assim, essa ação é apresentada em causas de rescisão contratual, em que o locador tenha a pretensão de tomar de volta o seu imóvel. 

Caso haja sublocatários nessa propriedade, eles serão intimados e atuarão no processo, agindo como assistentes. 

Inclusive, quando essa ação é motivada por conta da falta de pagamento das taxas (aluguel e acessório), a rescisão pode estar acompanhada da cobrança desses valores. 

Dessa maneira, o inquilino responde a rescisão e devolve o imóvel, já a cobrança deve ser contestada pelo fiador e o inquilino, caso fiança tenha sido a garantia. 

Ressalte-se que o inquilino e o fiador tem a possibilidade de evitar o fim do contrato, além do despejo, caso efetuem o seu pagamento devido dentro de 15 dias. Os valores devem ser atualizados com juros, honorários advocatícios e custos com o processo. 

Com a ação julgada procedente, o juiz expedirá um mandado de despejo, em que o inquilino terá 15 dias para desocupar a propriedade de forma voluntária. 

Nas ações de despejo por conta da ausência de pagamento, a decisão é executar de forma provisória e sem oferecer caução, mesmo com recurso do inquilino. 

Em se tratando de outras hipóteses, a sentença terá a caução caso a decisão seja executada provisoriamente. Porém, caso essa sentença seja reformada por um Tribunal, a caução será benéfica para o inquilino. 

Pedido liminar na ação de despejo 

Como foi mencionado, na sua ação de despejo é possível cumular o pedido liminar, para que você tenha a desocupação do imóvel antes que a sentença seja proferida. 

Em um processo judicial, encontramos diversas etapas, e no despejo, temos a manifestação do locatário, de um fiador, se houver, a discussão acerca do real valor da dívida e outros prazos. 

Para situações excepcionais, vemos que a lei permite a determinação da retirada do inquilino, através de um pedido liminar. 

Essa liminar pode ser solicitada em uma ação em que: 

  • Houve descumprimento do contrato 
  • Término do prazo convencionado para a locação 
  • Morte do locatário, e não há sucessor legítimo 
  • Após extinguir a locação, o sublocatário continue no imóvel 
  • Ausência do pagamento, tanto do aluguel como das taxas acessórias.

Dúvidas? Deixe seu comentário abaixo!

LEIA MAIS: Como declarar o aluguel no imposto de renda?

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *