A pandemia do novo coronavírus causou enormes mudanças nos mais diversos setores da economia, e isso se aplica ao mercado imobiliário. Diante dessa crise financeira, um dos contratos que sofreu prejuízo foi o de locação. Diante disso, entenda os índices de reajuste de aluguel.
Nesse sentido, é possível afirmar que a surpresa do reajuste no valor do aluguel foi, de fato, uma surpresa tanto para os locatários como para os locadores. Isso porque os locadores nem sempre recebiam o valor, devido a dificuldade dos inquilinos de cumprir com a sua obrigação de forma plena.
Como consequência desse impacto negativo, os inquilinos, como um todo, sofreram com o seu planejamento financeiro. Afinal, foi quase impossível seguir à risca o que foi organizado há muito tempo. A fim de se planejar melhor no que se refere aos gastos com aluguel, é primordial entender os índices do reajuste de aluguel.
Diante disso, saiba diferenciar os índices de reajuste de aluguel e se existe um melhor que o outro.
Qual o período para reajuste do valor do aluguel?
Dentre todos os índices utilizados para reajustar o valor do aluguel, o principal deles é o Índice Geral de Preços – Mercado, o conhecido IGP-M. Nesse sentido, o cálculo e a divulgação desse índice ocorre de forma mensal pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Dessa maneira, esse indicador costuma ser usado com o objetivo de acompanhar as taxas de inflação em nosso país. Inclusive, é com base nele que podemos projetar um aumento no aluguel que é praticado em nosso mercado imobiliário.
É interessante destacar que o mercado financeiro é conhecido como inflação real, tendo em vista que reflete na variação de preço do cotidiano. Tomamos como base o mês de setembro, no ano de 2020, em que o índice era de 17,94%.
No mesmo mês, mas em 2021, o índice correspondia a 24,86%. Então, um aluguel que custava R$1.000, passou para R$1.017,94 no ano de 2020. Porém, já em 2021, esse aluguel passou a custar R$1.270,99.
Portanto, conclui-se que o índice de reajuste anual ocorre todos os anos, após a divulgação pelo órgão responsável.
Quando o reajuste do aluguel é aplicado nos contratos?
O reajuste do aluguel, em termos práticos, é aplicado no dito aniversário do contrato, isto é, após completar um ano. No geral, esse contrato é feito por um prazo mínimo de 12 meses e máximo de 36.
Desse modo, caso você tenha assinado o contrato de locação em janeiro, por exemplo, o reajuste apenas poderá ser aplicado, independente do índice usado, no mês de janeiro do ano seguinte.
Ressalta-se que o reajuste no valor do aluguel não pode nunca ser aplicado antes de completar o aniversário. Além disso, outro momento que não pode ser feito o reajuste é na conclusão contratual de locação.
Como ocorre o cálculo do IGP-M?
De acordo com a FGV, para o cálculo do IGP-M é necessário considerar a variação dos bens, serviços e preços, bem como das matérias-primas usadas no setor industrial, construção civil e agrícola. Com isso, a média dos resultado fica:
– No Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) em torno de 60%, monitorando essa variação que é percebida pelos produtores;
– No Índice de Preços ao Consumidor (IPC) em 30%, que acompanha o impacto dos preços no consumidor final; e
– No Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) em 10%, analisando como variam os preços no setor de construção civil, e isso envolve tanto os materiais como a mão de obra.
Como renegociar o valor do aluguel de forma mais acessível?
Como os índices de reajuste do aluguel podem ser muito altos para a maioria dos brasileiros, em especial no atual cenário, existem outras formas de ajustar o valor. Na verdade, a opção que se demonstra mais acessível é a negociação direta com o locador – e em outros casos com a própria imobiliária.
Isso porque, dessa forma, o reajuste ocorre seguindo o perfeito equilíbrio envolvendo as partes. Assim, não ocorre o que chamamos de desequilíbrio financeiro, e o locador ganha o valor justo pela locação.
O ideal é que você tenha uma plataforma para gerir os aluguéis, como o serviço prestado pela Accordous. Na prática, a Accordous age como um auxílio integral no contrato de locação, pois te ajuda desde a confecção do contrato até o recebimento de aluguéis.
Dessa maneira, a fim de manter o equilíbrio e harmonia no contrato de aluguel, a Accordous insere a cláusula de índice para o reajuste e aplica ao valor mensal da locação. Sem nenhuma dor de cabeça, você mantém o seu lucro com o aluguel e a plataforma te ajuda em todos os passos.
Dicas para o reajuste de aluguel
Caso queira reajustar o aluguel e não tem o auxílio de uma plataforma completa, como a Accordous, comunique-se com a imobiliária e o inquilino. Isso deve ocorrer antes de o contrato finalizar.
Se houver algum tipo de resistência no que se refere ao índice de reajuste, é possível usar a Lei do Inquilinato como um argumento. De acordo com a legislação, as partes têm livre arbítrio na hora da decisão do indicador.
Se houver um acordo, você pode solicitar uma alteração no contrato a fim de proteger os seus direitos. Caso contrário, ambas as partes podem ingressar com uma ação judicial revisional ou procurar por outro inquilino.
Índices de reajuste de aluguel
Além do IGP-M, o Brasil ainda conta com outros indicadores, como o INPC, IPCA e o IPC.
INPC
O INPC é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor, cuja divulgação é feita pelo IBGE. Os gastos utilizados como base no INPC são os familiares, mas com o foco nas que recebem de um a cinco salários-mínimos.
IPC
O Índice de Preços ao Consumidor se baseia no cálculo do FGV, e considera os custos habituais familiares cujo nível da renda seja de 1 a 33 salários-mínimos nas principais capitais brasileiras.
IPCA
Por fim, o IPCA é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, cujo cálculo se baseia no custo familiar no caso de núcleos que recebem entre 1 e 40 salários-mínimos, nas regiões metropolitanas. Inclusive, destaca-se que esse índice é utilizado como uma meta da inflação brasileira.
Existe o melhor índice?
Não há como falar que existe um melhor índice de reajuste. Isso porque a finalidade de um contrato, no geral, é atingir a harmonia entre as partes, e não um desequilíbrio financeiro.
Nesse sentido, a melhor opção, e não índice, é entrar em acordo com o inquilino. Por isso, a alternativa mais recomendada é contar com a ajuda de uma plataforma completa de gestão locatária, como a Accordous.
Práticas para evitar ao fazer o reajuste do aluguel
Algumas práticas que devem ser evitadas no momento do reajuste do aluguel podem evitar a desarmonia em um contrato locatício. A primeira delas é realizar a alteração tomando como base o salário-mínimo, que inclusive possui uma restrição legislativa na Lei do Inquilinato.
Ademais, o valor alterado não exige a confecção do mesmo contrato novamente, e sim a assinatura do aditivo. Se houver o envolvimento de um fiador, ele deverá assinar esse aditivo a fim de resguardar os seus direitos.
Por fim, tenha em mente que o proprietário não pode tomar uma decisão de forma unilateral, ou seja, é preciso comunicar o locatário acerca desse valor reajustado. O aumento do valor deve ser avisado, pelo menos, 3 meses antes da cobrança nova.